Гражданский кодекс часть 1

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью "Радуга" (адрес: Россия 196084, Санкт-Петербург, Московский пр д 127; Россия 196084, Санкт-Петербург, Московский пр д 127, лит А, 10Н , ОГРН: 7804883138; 1027804883138 );

заинтересованное лицо: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный Проезд , ОГРН: 7809244561 );

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения

при участии

- от заявителя: ФИО1 по доверенности от 5.05.2014, генеральный директор ФИО2 по протоколу

- от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности № 34580-42 от 25.12.2013

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Радуга» (далее – Общество) обратилось в суд с заявлением о признании недействительным решения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ), выраженного в уведомлении № 118-12/4 от 10.01.2014, об отказе в передаче ему в собственность по договору купли-продажи арендуемого нежилого помещения 10Н общей площадью 105,2 кв.м. с кадастровым № 78:14:7517:1:6, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 127, литера А, и об обязании КУГИ произвести приватизацию указанного объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008, а также о признании недействительным требования КУГИ,Ю выраженного в претензии от 24.06.2013, об уплате штрафа за нарушение условий договора аренды № 12-А-1178 от 31.12.1999 в части непредоставления в 5-дневный срок подлинника заключенного Обществом договора субаренды.

Представитель КУГИ возражал против удовлетворения заявления, представил письменный отзыв, в котором ссылался на то, что истец нарушал условия договора аренды нежилого помещения (с дополнениями), на момент обращения с заявлением о выкупе арендованного имущества у него имелась задолженность по оплате штрафа за нарушение условий договора аренды.

Выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор № 12-А-1178 от 31.12.1999 аренды нежилого помещения 2Н, 5Н общей площадью 140,4 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 127, литера А, для использования под торговлю книжной продукцией сроком до 01.10.2009 (л.д. 11).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.01.2001 (л.д. 25-оборот).

25.04.2013 стороны заключили дополнительное соглашение № 2 к указанному выше договору аренды, согласно которому были внесены изменения в ранее заключенный договор, в том числе, в пункт 1.1. договора, по которому в аренду передавалось нежилое помещение 10Н площадью 105,2 кв.м. с кадастровым № 78:14:7517:1:5:6, а также изложили разделы 1 7 договора , за исключением пункта 1.3., в новой редакции (л.д. 26).

Пунктом 2.2.12. договора (в первоначальной редакции) арендатору предоставлено право сдавать помещение в субаренду с обязательством уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в 5-дневный срок со дня государственной регистрации договора субаренды, приложив подлинник зарегистрированного договора субаренды, а также уведомлять арендодателя обо всех изменениях и дополнениях к договору субаренды (л.д. 13).

Пунктом 2.2.18. договора (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 25.04.2013) предусмотрено, что при сдаче объекта (его части) в субаренду арендатор обязан уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в 5-дневный срок со дня заключения договора субаренды, приложив подлинник заключенного договора субаренды, а также уведомлять арендодателя о всех изменениях и дополнениях к договору субаренды (л.д.30).

Согласно пункту 1.4. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 25.04.2013) условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 31.12.1999 (л.д. 26).

Актом фактического осмотра объекта недвижимости от 26.06.2013 установлено, что арендуемое Обществом нежилое помещение 10Н используется под магазин по продаже дверей, помещений сдано в субаренду Индивидуальному предпринимателю ФИО4 по договору субаренды от 1.05.2013; в помещении выполнена самовольная перепланировка.

Указанный акт составлен и подписан работниками КУГИ и представителем от Общества ФИО5, что подтверждается их подписями в акте.

В ходе осмотра велась фотосъемка, фотографии приложены к акту проверки.

Договор субаренды нежилых помещений от 1.05.2013, заключенный между ООО «Радуга» и Индивидуальным предпринимателем ФИО4, был представлен работникам КУГИ при проведении проверки для обоснования факта нахождения в арендуемом Обществе помещений магазина.

25.06.2013 Общество обратилось в КУГИ с уведомлением о сдаче арендуемого им помещения в субаренду с приложением копии договора субаренды от 1.05.2013, заключенного с Индивидуальным предпринимателем ФИО4 (л.д. 48).

24.06.2013 КУГИ направил в адрес Общества претензию № 3227-12/13 об уплате штрафа в размере 1 195 890 руб. 44 коп. за нарушение требований, предусмотренных пунктом 2.2.18. договора аренды и непредставлении в 5-дневный срок подлинника заключенного договора субаренды от 1.05.2013 (л.д. 46).

18.07.2013 Общество направило в адрес КУГИ письменные возражения на данную претензию, ссылаясь на то, что договор субаренды был заключен 20.06.2013, о чем Общество ставило КУГИ в известность письмом от 25.05.2013 (л.д. 47).

30.12.2013 Общество обратилось в КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность в соответствии с положениями Федерального закона № 159-ФЗ (л.д. 49).

Уведомлением № 118-12/11 от 10.01.2014 КУГИ отказал Обществу в передаче помещения в собственность, ссылаясь на наличие задолженности по договору по оплате штрафа в размере 1 193 922 руб. 79 коп. (л.д. 45).

Общество, полагая, что имеет право на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, ссылаясь на то, что отказ КУГИ и его требование об уплате штрафа являются незаконным.

При оценке правомерности доводов заявителя суд исходит из следующего.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при наличии одновременно четырех условий, перечисленных в данной статье.

Пунктом 2 названной статьи в качестве одного из обязательных условий предусмотрено отсутствие задолженности по арендной плате и неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 упомянутого Федерального закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого же Закона № 159-ФЗ, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно статье 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Частью 3 названной статьи предусмотрено, какие действия должен совершить уполномоченный орган при получении заявления.

При оценке перечисленных выше обстоятельств суд приходит к выводу о том, что на 30.12.2013 – момент обращения Общества с заявлением в КУГИ о выкупе арендуемого помещения, у Общества имелась задолженность по оплате штрафа, предусмотренного пунктом 4.10. договора за нарушение условий пункта 2.2.12. договора и 2.2.18 договора (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 25.04.2013.

О наличии данной задолженности Обществу было известно, что подтверждается как актом проверки от 290.06.2013, так и претензией КУГИ от 24.06.2013 (л.д. 46), отзывом от 18.07.2013 Общества на нее (л.д. 47).

При таких обстоятельствах суд полагает, что является правомерным и обоснованным отказ КУГИ в передаче Обществу арендуемого помещения в порядке реализации преимущественного права выкупа (приватизации) помещения, в связи с чем требования Общества об оспаривании отказа КУГИ не подлежат удовлетворению.

Кроме того, у суда не имеется оснований для признания недействительным требования КУГИ о выплате штрафа в размере 1 193 922 руб. 79 коп. по результатам проверки от 20.06.2013.

При этом, суд исходит из положений статьей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, условий договора, предусмотренных пунктами 2.2.18. и 4.10. договора аренды.

Факт предоставления договора субаренды с нарушением срока, установленного пунктом 2.2.18 (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 25.04.2013), подтверждается как самим актом проверки, в котором указано на то, что при ее проведении 20.06.2013 субарендатор представил копию договора субаренды от 1.05.2013, так и заявлением самого Общества , направленным 25.06.2013 в КУГИ, с уведомлением и приложением договора субаренды от 1.05.2013 (л.д. 48).

Представленный Обществом впоследствии в материалы дела договор субаренды от 20.06.2013 не имеет отношения к делу, поскольку в нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ Общество не представило объективные и достоверные доказательства факта уведомления КУГИ в 5-дневный срок с момента заключения договора субаренды от 1.05.2013.

В связи с этим требование о признании недействительным требования КУГИ об уплате штрафа, выраженного в претензии от 24.06.2013, не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 10 Арбитражного процессуального кодекса РФ при отказе в удовлетворении заявления в полном объеме судебные расходы остаются на заявителем.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Преснецова Т.Г.