Гражданский кодекс часть 1

истец: общество с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» (197349, Санкт-Петербург, Улица Репищева, дом 14, литер Щ, ОФИС 25-1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.11.2017, ИНН: <***>)

ответчик: федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ТЕЛЕКОММУНИКАЦИЙ ИМ. ПРОФ. М.А. БОНЧ-БРУЕВИЧА» (191186, Санкт-Петербург, Реки Мойки набережная, дом 61, литер А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.10.2002, ИНН: <***>)

третье лицо: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (191186, Санкт-Петербург, Улица Гороховая, 2/6, лит. А, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.05.2009, ИНН: <***>)

о взыскании,

при участии

- от истца: ФИО2 (генеральный директор)

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 13.04.2021;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича» (далее – ответчик, Университет) об изменении путем подписании дополнительного соглашения к договору аренды от 01.09.2019 № 10500АБ19030 арендную плату за период 2020г. путем освобождения от арендных платежей, указанных в н. 5.1 Договора за период с 28.03.2020 по 26.07.2020 включительно, в связи с невозможностью использования арендованного имущества, об изменении путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 01.09.2019 № 10500АБ19030 арендную плату за период 2020г. путем уменьшения размера арендных платежей но Договору за периоды с 27.07.2020 но 31.08.2020 и с 16.11.2020 по 06.02.2021 на 50% в виду отсутствия деятельности Истца, об отмене путем подписания дополнительного соглашения к договору № 10500КБ19030 от 01 сентября 2019 на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов постоянную часть коммунальных платежей п. 3.2 на период с 28.03.2020 по 31.08.2020 и с 16.11.2020 по 06.02.2021, об отмене условий дополнительного соглашения № 1 от 25.09.2020 и изменении путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды 01.09.2019 № 10500АБ19030 условия рассрочки оплаты за период с 27.07.2020 по 31.08.2020 и с 16.11.2020 по 06.02.2021, с уплатой равными долями ежемесячно, начиная с 01.03.2021 по 31.12.2022.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (деле – третье лицо, Управление Росимущества).

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно обращался в суд с заявлением об уточнении исковых требований. В конечном варианте, в заявлении от 28.07.2021 ООО «ЛИДЕР» просит уменьшить арендную плату по договору аренды от 01.09.2019 № 10500АБ19030 за период с 28.03.2020 года по 26.07.2020 года включительно на 50% в связи с невозможностью использования арендованного имущества и запретом на осуществление деятельности общественного питания (ОКВЭД – 56.29) и предоставить рассрочку по платежам со сроком полной выплаты не позднее 1 января 2023 года, поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами; уменьшить арендную плату по договору аренды от 01.09.2019 № 10500АБ19030 за период с 27.07.2020 года по 31.08.2020 года и с 16.11.2020 по 06.02.2021 года включительно на 50% ввиду отсутствия конечного потребителя услуг оговоренного данным договором и невозможностью использования арендованного имущества для других нужд и предоставить рассрочку по платежам со сроком полной выплаты не позднее 1 января 2023 года, поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами; уменьшить постоянную часть коммунальных платежей по договору № 10500КБ19030 от 01 сентября 2019 на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов (п. 3.2 Договора) за период с 28.03.2020 года по 26.07.2020 года, с 27.07.2020 года по 31.08.2020 года и с 16.11.2020 по 06.02.2021 года включительно на 50% ввиду отсутствия очного режима обучения в эти периоды, вследствие чего отсутствие необходимости обслуживания в полном объеме здания и территории университета и предоставить рассрочку по платежам со сроком полной выплаты не позднее 1 января 2023 года, поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Университет представил письменный отзыв, в котором указал, что изменение размера арендной платы возможно не по требованию одной из сторон договора аренды, а в случае достижения сторонами соглашения о таком изменении, т.е заключения соответствующего дополнительного соглашения. Также ответчик указал, что у истца имелась возможность осуществлять деятельность по организации общественного питания обучающихся и сотрудников, поскольку Университет не прекращал свою деятельность, большая часть сотрудников работала в обычном режиме, при этом ответчик не осуществлял каких-либо действий,препятствующих доступу истца к арендованным помещениям.

Третье лицо в отзыве на исковое заявление поддержало правовую позицию ответчика об отсутствии оснований для изменения размера арендной платы; ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В судебном заседании 29.07.2021 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, с учетом уточненного заявления от 28.07.2021.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Управление Росимущества, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, не явилось.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Университетом и ООО «Лидер» заключен договор №10500АБ19030 аренды федерального недвижимого имущества от 01.09.2019 г., в соответствии с которым истец принял в аренду федеральное недвижимое имущество - нежилые помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 78:12:0006306:2003 по адресу: Санкт-Петербург, Большевиков <...>, лит. А, с целью использования для организации общественного питания обучающихся и работников СПбГУТ.

Указанное в договоре аренды нежилое здание принадлежит Университету на праве оперативного управления.

Согласно п.п. 2.1, 2.2 Договора, срок действия настоящего Договора исчисляется с момента его подписания и действует до истечения Срока аренды. Срок аренды исчисляется с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи и заканчивается 31.08.2024г.

В силу п. 5.1 Договора, ставка арендной платы за право временного владения и пользования Объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора составляет 439 руб. 48 коп. за 1 кв.м. в месяц, кроме того, НДС в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Также между Университетом и ООО «Лидер» заключен договор №10500КБ19030 на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов от 01.09.2019 г.

Пунктом 1.1.1 Договора предусмотрено, что в соответствии с Договором и условиями заключенного сторонами договора аренды федерального недвижимого имущества № 10500АБ19030 от 01 сентября 2019г. Арендатор возмещает Арендодателю эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы на содержание здания, расположенного по адрес: Санкт-Петербург, Большевиков <...>. лит. А, в котором находится арендуемое помещение, пропорционально занимаемой площади, а также расходы на оплату потребленных арендатором коммунальных услуг электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водooтведение и вывоз мусора).

Размер возмещения расходов, указанных в пункте 1.1 Договора №10500КБ19030, рассчитывается как сумма Постоянной части платы (п. 3.2. Договора) и Переменной части платы (п. 3.3. Договора).

Согласно п. 3.2 Договора, постоянная часть платы включает в себя возмещение Арендатором эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов Арендодателя на содержание здания, рассчитывается пропорционально площади Объекта к общей площади здания на основании установленных Арендодателем нормативных показателей для расчета сумм возмещения коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов арендаторами, и ежемесячно составляет 146 (сто сорок шесть рублей) рубля 60 коп. за один квадратный метр арендуемой площади.

В обоснование исковых требований истец указал, что является субъектом малого и среднего предпринимательства, включен в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (дата внесения - 10.12.2017), основным видом деятельности является – оказание услуг общественного питания (ОКВЭД - 56.29), отрасль, признанная правительством России как наиболее пострадавшая из-за введенных карантинных мер для предотвращения распространения коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Руководствуясь рядом нормативных актов, а также Приказами по образовательному учреждению № 154 от 17.03.2020, и № 194 от 03.04.2020, деятельность столовой 28.03.2020 была прекращена.

Истец неоднократно направлял в адрес ответчика письма с просьбой рассмотреть вопрос об освобождении от арендных платежей либо о снижении арендной ставки и отмене постоянной части на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, что подтверждается письмами № 30 от 18.03.2020, № 37 от 06.04.2020, № 39 от 13.04.2020, № 41 от 27.05.2020, № 45 от 16.11.2020. Отказ в удовлетворении требований послужил основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт заключения сторонами договора и предоставления ответчиком истцу помещений в аренду для организации общественного питания обучающихся и работников СПбГУТ, а также нахождение имущества в аренде в спорный период подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в ответе на вопрос N 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Таким образом, возражения ответчика и третьего лица о необходимости в обязательном порядке заключения соответствующего дополнительного соглашения подлежат отклонению.

Судом установлено, что в целях недопущения распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), были приняты Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», внесены изменения в «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (изм. от 12.05.2020), распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», Указ Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» и постановление Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)».

Указанные нормативные акты содержали императивные нормы по запрету деятельности с 28.03.2020 по 26.07.2020 включительно. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 N 121 "О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" на территории Санкт-Петербурга введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Санкт-Петербургской территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций, запрещена (временно приостановлена) на территории Санкт-Петербурга деятельность предприятий общественного питания, за исключением доставки заказов на дом, на предприятия (организации) и в номера гостиниц.

Руководствуясь вышеизложенными нормативными актами, а также Приказами по образовательному учреждению № 154 от 17.03.2020, и № 194 от 03.04.2020, деятельность столовой 28.03.2020 была прекращена.

Таким образом, вопреки доводам ответчика и третьего лица, Общество было лишено возможности использовать арендованное имущество по прямому назначению (услуги общественного питания). Условия договора аренды содержат прямой запрет на осуществление в арендованном помещении иной деятельности.

С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований в части уменьшения арендной платы по договору от 01.09.2019 № 10500АБ19030 за период с 28.03.2020 года по 26.07.2020 и с 27.07.2020 года по 31.08.2020 года.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Указанные положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора от обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив ее размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Арбитражный суд, учитывая отсутствие возражений ответчика относительно размера, на который может быть уменьшена арендная плата, признает размер, заявленный истцом (на 50%) достаточным и соразмерным.

Вместе с тем, как указал сам истец в исковом заявлении, деятельность столовой была возобновлена 01.09.2020, в связи с чем, оснований для уменьшения арендной платы за период с 16.11.2020 по 06.02.2021 не имеется. Материалы дела не содержат документов, свидетельствующих о запрете Обществу осуществлять деятельность в арендованных помещениях в указный период. Исковые требования в указанной части не подлежат удовлетворению.

Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества (далее - Требования), по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (далее - Постановление N 439).

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Согласно разъяснениям по вопросу N 4 Обзора N 2 право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Вместе с тем, , сторонами подписано Дополнительное соглашение №1 от 25.09.2020, в соответствии с условиями которого Арендатору была предоставлена отсрочку уплаты арендной платы в полном объеме за период с 01.04.2020г. по 31.08.2020г. Стороны согласовали, что арендная плата за указанный период подлежит оплате Арендатором равным долями ежемесячно в период с 01.01.2021 по 31.12.2022г. до 10 числа каждого месяца. На момент рассмотрения дела в суде срок отсрочке не истек, в связи с чем, суд не усматривает оснований для предоставления рассрочки по платежам и удовлетворения требований истца в указанной части.

Указанное дополнительное соглашение является действующим, в установленном законом порядке не оспорено, не признано недействительным или незаключенным.

В части требований об уменьшении постоянной части коммунальных платежей по договору № 10500КБ19030 от 01 сентября 2019 на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, арбитражный суд отмечает следующее.

Согласно условиям договора №10500КБ19030 Общество приняло на себя обязательства по возмещению эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов Арендодателя на содержание здания, которые рассчитываются пропорционально площади Объекта к общей площади здания на основании установленных Арендодателем нормативных показателей для расчета сумм возмещения коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов арендаторами.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 арендодатель не освобожден от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска в указанной части также не имеется.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела документы, с учетом позиции лиц, участвующих в деле, суд пришел у выводу об удовлетворении исковых требований в части уменьшения арендной платы по договору аренды от 01.09.2019 № 10500АБ19030 за период с 28.03.2020 года по 26.07.2020 года и с 27.07.2020 года по 31.08.2020 года включительно. Исковые требования в остальной части удовлетворению не подлежат по указанным выше обстоятельствам.

Расходы истца по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Уменьшить арендную плату по договору аренды от 01.09.2019 № 10500АБ19030 за период с 28.03.2020 года по 26.07.2020 года включительно на 50% в связи с невозможностью использования арендованного имущества и запретом на осуществление деятельности общественного питания (ОКВЭД – 56.29).

Уменьшить арендную плату по договору аренды от 01.09.2019 № 10500АБ19030 за период с 27.07.2020 года по 31.08.2020 года включительно на 50% ввиду отсутствия конечного потребителя услуг оговоренного данным договором и невозможностью использования арендованного имущества для других нужд.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.