Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Девелопмент Групп» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными и отмене постановлений Комитета по строительству (далее – Комитет) № 1, 2 от 05.04.2013 о наложении штрафа по делу об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования. Представитель Комитета возражал против удовлетворения требований, считая оспариваемые постановления законными и обоснованными.

Суд рассмотрел дело по представленным в нем материалам и доводам, изложенным представителями сторон в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, на основании приказа председателя Комитета по строительству № 42 от 26.02.2013 в отношении ООО «Девелопмент Групп» 28.02.2013, 21.03.2013 проведена внеплановая выездная проверка деятельности Общества, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, в целью контроля выполнения Обществом требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с требованием о проведении внеплановой проверки Прокуратуры Санкт-Петербурга от 14.02.2013 №7-760-2013, по результатам которой составлен акт проверки № 5/42 от 28.03.2013.

В ходе проверки установлено, что 02.11.2011 между открытым акционерным обществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и гр. ФИО3 был заключен договор №10435-A3 купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием (далее – договор), в соответствии с условиями которого в собственность гр.ФИО3 был передан земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, площадью 1338 кв.м, кадастровый №78:36:13325:33 (далее – участок) с многоквартирным домом по указанному выше адресу, общей площадью 373,9 кв.м, кадастровый №78:36:13325:0:43 (далее – здание), с целью осуществления сноса здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возведения на освобожденном участке объекта недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструкции здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 28.04.2012 №78-78-39/071/2012-122, Свидетельство о государственной регистрации права 78-АЖ 575303 от 28.04.2012, запись регистрации 78-78-39/071/2012-123, Свидетельство о государственной регистрации права 78-АЖ 575304 от 28.04.2012, запись регистрации 78-78-39/071/2012-124.

04.04.2012 между гр. ФИО3 и ООО «Девелопмент Групп» был заключен агентский договор №3/а (далее – агентский договор), в соответствии с условиями которого принципал (гр. ФИО3) поручил, а агент (ООО «Девелопмент Групп») принял на себя обязательство за вознаграждение совершить от своего имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащих принципалу на праве собственности объектов недвижимости, после проведенной реконструкция, в том числе, по заключению предварительного договора от своего имени, получению денежных средств в счет обеспечения по заключению основного договора купли-продажи от покупателя, а затем заключению от своего имени основного договора купли-продажи жилого помещения в объекте (пункты 1.1, 1.2 агентского договора).

Жилые помещения и адреса их нахождения подлежали уточнению сторонами ежемесячно в согласованных актах (пункт 1.1 агентского договора).

04.04.2012 между ФИО3 и ООО «Девелопмент Групп» был подписан акт к агентскому договору, в соответствия с которым принципал передал на реализацию агенту в соответствии с пунктом 1.1 агентского договора жилые помещения по двум объектам, в том числе, по объекту, расположенному по адресу: Санкт-Петербург. <...>, лит. А.

На основании изложенного, все права и обязанности по заключаемым во исполнение агентского договора между агентом и покупателями квартир в объекте предварительным договорам должны возникать у агента (ООО «Девелопмент Групп»).

В ходе проверки выявлено, что Общество в период строительства объекта от своего имени заключает с гражданами предварительные договоры купли-продажи квартир в объекте, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем должностным лицом Управления в отношении Общества в присутствии представителя Общества ФИО1 были составлены протоколы от 28.03.2013 №№ 1 и 2 об административном правонарушении по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

По результатам рассмотрения материалов административного дела, Комитетом 05.04.2013 в присутствии представителя Общества ФИО1 (доверенность №3 от 27.02.2013) были вынесены постановления № 1 и №2 о наложении штрафа по делу об административном правонарушении в размере 500 000 рублей по каждому, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Общество не согласилось с вынесенными постановлениями и обратилось в Арбитражный суд с настоящим заявлением.

Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность юридических лиц за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством в виде административного штрафа от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

В силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

В статье 3 Закона № 214-ФЗ определены условия, при соблюдении которых у застройщика возникает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Согласно части 2 этой же статьи право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу статьи 2 Закона №214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является не только соблюдение им требований указанных в части 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственной регистрации права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию). Именно совокупность выполнения этих требований и предоставляет право застройщику привлекать денежные средства граждан.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13863/09 от 23.03.2010.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона №214-ФЗ.

При таких обстоятельствах, Общество, не являющееся застройщиком объекта и выступающее продавцом недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, в соответствии с действующим законодательством не обладает правом привлечения денежных средств граждан, связанного с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств граждан не был введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Из оспариваемого постановления от 05.04.2013 № 1 видно, что 29.06.2012 между ООО «Девелопмент Групп» (далее - продавец), в лице заместителя генерального директора ФИО4, действующего на основании доверенности №086 от 20.04.2012, и гр. ФИО5 (далее – покупатель) был заключен договор №012 купли-продажи (предварительный) (далее – предварительный договор), в соответствии с условиями которого стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи (далее – основной договор) однокомнатной квартиры, под условным № 012, проектной площадью 34,6 кв.м, расположенной в 1 подъезде на 2 этаже (далее – квартира) многоквартирного дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А (далее – объект).

Согласно пункту 2.2.1 предварительного договора стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составляет 1 660 800 рублей и принадлежит уточнению в соответствии с п.2.2.2 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателем по заключению основного договора и иных обязательств по предварительному договору покупатель в срок до 29.06.2012 обязуется внести сумму 1 660 800 рублей в кассу или на расчетный счет продавца. Денежные средства, внесенные покупателем в качестве обеспечения, продавец обязуется зачесть в счет оплаты стоимости квартиры по основному договору в день подписания основного договора путем составления акта зачета (пункт 4.3 предварительного договора).

Во исполнение предварительного договора гр. ФИО5 внесла в кассу ООО «Девелопмент Групп» денежные средства на общую сумму 1 660 800 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №012 от 29.06.2012.

На момент привлечения денежных средств гражданки разрешение на строительство Объекта не было получено, Объект в эксплуатацию не введен.

Из оспариваемого постановления от 05.04.2013 № 2 видно, что 06.10.2012 между ООО «Девелопмент Групп» (далее – продавец), в лице генерального директора ФИО3, действующего на основании Устава, и гр. ФИО6 (далее – покупатель) был заключен договор №47 купли-продажи (предварительный) (далее – предварительный договор), в соответствии с условиями которого стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи (далее – основной договор) однокомнатной квартиры-студии, под условным №47, проектной площадью 22,31 кв.м, расположенной в 1 подъезде на 3 этаже (далее – квартира) многоквартирного дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А (далее – объект).

Согласно пункту 2.2.1 предварительного договора стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составляет 1 070 880 рублей и подлежит уточнению в соответствии с пунктом 2.2.2 настоящего договора.

Денежные средства, внесенные покупателем в качестве обеспечения, продавец обязуется зачесть в счет оплаты стоимости квартиры по основному договору в день подписания основного договора путем составления акта зачета (пункт 4.3 предварительного договора).

Во исполнение предварительного договора гр.ФИО6 внесла в кассу ООО «Девелопмент Групп» денежные средства на общую сумму 1 070 880 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №047 от 06.10.2012.

Разрешение на строительство объекта отсутствует, объект в эксплуатацию не введен.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 15.04.2011 №5213 разрешенное использование участка, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, - для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов).

При вышеуказанных обстоятельствах, материалами административного дела подтвержден факт привлечения Обществом, не являющимся застройщиком объекта, денежных средств гражданок ФИО5 и ФИО6 для строительства многоквартирного дома по предварительным договорам купли-продажи жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, что образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

В силу примечания к статье 14.28 КоАП РФ в случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Доказательств невозможности соблюдения Обществом установленных Законом №214-ФЗ требований в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, в материалы дела не представлено, что свидетельствует о наличии вины Общества во вмененном ему правонарушении применительно к части 2 статьи 2.1 КоАП РФ.

Суд считает, что Комитетом представлены надлежащие, исчерпывающие и применительно к статье 68 АПК РФ допустимые доказательства, свидетельствующие о наличии в действиях Общества состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Наказание назначено Обществу в минимальном размере, предусмотренном санкцией части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, поэтому не имеется оснований считать назначенное заявителю наказание несправедливым и несоразмерным совершенному правонарушению.

С учетом характера допущенных нарушений и конкретных обстоятельств дела, суд считает невозможным признание малозначительным совершенного административного правонарушения, посягающего на установленный порядок общественных отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, и не усматривает оснований для применения статьи 2.9 КоАП РФ и освобождения Общества от административной ответственности.

Нарушения процедуры привлечения Общества к административной ответственности судом не установлено. Составление протоколов об административном правонарушении и вынесение постановлений по делу об административном правонарушении осуществлено должностными лицами административного органа в пределах предоставленных законом полномочий и предусмотренного статьей 4.5 КоАП РФ срока давности привлечения к административной ответственности в присутствии представителя Общества ФИО1 (доверенность №3 от 27.02.2013, л.д. 135).

В соответствии с частью 3 статьи 211 АПК РФ в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя.

При таких обстоятельствах требования Общества удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Девелопмент Групп» в удовлетворении требований о признании незаконным и отмене постановлений Комитета по строительству № 1, 2 от 05.04.2013.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 10 дней со дня принятия решения.

Судья Анисимова О.В.