Гражданский кодекс часть 1

Заинтересованное лицо: № 1 - Управление Федеральной Регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области; № 2 – ООО "Красноборское", № 3 – ОАО "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации "

об оспаривании действий государственного органа

при участии

- от заявителя: не явился (извещен)

- от заинтересованных лиц: № 1 - ФИО1 по доверенности № 14 от 11.01.2009, № 2 – не явился (извещен), № 3 – ФИО2 по доверенности № 01-2/24-84 от 27.11.2007

установил:

ООО «КЕТТОН» обратилось в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее – Управление ФРС), выразившихся в государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности ООО «КЕТТОН» на принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, и просил признать недействительной государственную регистрацию обременения права в виде ипотеки в силу закона, погасить регистрационную запись об ипотеке в силу закона принадлежащего заявителя имущества: торговый комплекс с отдельно стоящим зданием магазина спортивных товаров: 2 очередь-здание магазина спортивных товаров, с кадастровым № 78:14:7567:9:62, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 19, лит. Б.

При этом, заявитель ссылался на то, что действующее законодательство не допускает государственную регистрацию ипотеки принадлежащего заявителю здания без его предварительного согласия. Совершение таких регистрационных действий нарушает право собственности заявителя, поскольку ограничивает его право владения, пользования и распоряжения свои имуществом.

Представитель заявителя в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Управление ФРС возражало против удовлетворения заявления, представило письменный отзыв, в котором ссылалось на то, что спорное строение находится на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ООО «Красноборское», и является предметом залога по договору ипотеки № 4207 от 28.02.2006, заключенному ООО «Красноборское» и АК Сберегательный банк Российской Федерации (залогодержатель). В соответствии со статьей 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об потеке (залоге недвижимости)» на вновь созданное ООО «КЕТТОН» строение на данном участке распространяется ипотека (л.д. 54-55 тома1).

Кроме того, представитель Управления ФРС представил в судебное заседание копию записи от 5.02.2009, согласно которой после обращения ООО «КЕТТОН» в суд на основании заявления от 23.01.2009 прекращена государственная регистрация ипотеки в силу закона строения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 19, лит. Б, кадастровый № 78:14:7567:9:62 (л.д. 1-2 тома 2).

Определением суда от 26.11.2008 в соответствии с правилами статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Красноборское» и Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (л.д. 120-121 тома 1).

Указанные лица в суд не явились, представили письменные заявления, в которых просили удовлетворить заявление ООО «КЕТТОН» (л.д. 123-124, тома 1)

Выслушав объяснения представителя Управления ФРС, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что заявление подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о государственной регистрации от 17.04.2008 права ООО «КЕТТОН» на основании договора от 10.12.205 о реализации инвестиционного проекта с дополнительными соглашениями к нему и акта от 29.02.2008 принадлежит на праве собственности торговый комплекс с отдельно стоящим зданием магазина спортивных товаров : 2 очередь-здание магазина спортивных товаров, кадастровый № 78:14:7567:9:62 (л.д. 14, 27-52 тома 1).

Согласно указанному свидетельству Управлением ФРС одновременно с регистрацией права собственности зарегистрировано обременение объекта в виде ипотеки в силу закона ( л.д. 14 тома 1).

Считая указанную государственную регистрацию ипотеки на принадлежащее ему здание незаконной, ООО «КЕТТОН» обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно части первой статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании незаконными решения или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемых решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения данными решением и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В ходе судебного разбирательства установлено, что принадлежащее заявителю здание является вновь созданным объектом и было построено на земельном участке площадью 58 923 кв.м., кадастровый № 78:7567:9 по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, участок 2 (Красноборская сторона).

По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) данный земельный участок принадлежит на праве собственности ООО «Красноборское».

В отношении указанного земельного участка 29.03.2006 была произведена государственная регистрация ипотеки на основании договора ипотеки № 4207 от 28.02.2006, заключенного между ООО «Красноборское» (залогодатель) и Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (залогодержатель), а также – 19.01.2007 последующей ипотеки на основании договора последующей ипотеки № 4244/И от 19.12.2006, заключенного между теми же лицами (л.д. 57-75, 83-104 тома 1).

По условиям договора ипотеки № 4207 от 28.02.2006, договора последующей ипотеки № 4244/И от 19.12.2006 предметом залога является указанный выше земельный участок, кадастровый № 78:7567:9, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, участок 2 (Красноборская сторона).

Суд признает необоснованными ссылки Управления ФРС на пункт 1 статьи 65 Закона об ипотеке как на правовое основание регистрации обременения принадлежащего ООО «КЕТТОН» здания.

При этом суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Представленные в суд договоры ипотеки № 4207 от 28.02.2006 и № 4244/И от 19.12.2006 не содержат каких-либо запретов на возведение залогодателем строений на земельном участке, являющемся предметом залога.

В то же время участвующими в деле лицами не оспаривается, а материалами дела подтверждается тот факт, что ООО «КЕТТОН», являющийся собственником вновь возведенного строения, не является стороной ни в кредитных договорах, ни в указанных выше договорах ипотеки.

В связи с указанным обстоятельством, по мнению суда, правила статьи 65 Закона об ипотеке на него не распространяются.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ Управление ФРС не представило каких-либо законных оснований или объективных и достоверных доказательств обоснованности регистрации ипотеки в силу закона на строение, которое принадлежит лицу, не являющемуся стороной в правоотношениях между залогодателем и залогодержателем.

В соответствии с условиями инвестиционного договора от 10.12.2005, заключенного между ООО «Красноборское» (застройщик) и ООО «КЕТТОН» (инвестор), возведение данного строения осуществлялось ООО «КЕТТОН» за свой счет и своими силами, которые не являлись предметом кредитных договоров, обеспеченных залогом указанного выше земельного участка (л.д. 27-36 тома 1); актом от 29.02.2008 стороны подтвердили надлежащее исполнение своих обязательств по договору (л.д. 49-50 тома 1). Доказательств направления ООО «КЕТТОН» на строительство объекта не собственных средств, а денежных средств, предоставленных по кредитным договорам другому лицу - ООО «Красноборское», суду не представлено.

Принадлежащее ООО «КЕТТОН» здание само по себе не является предметом сделки по указанным кредитным договорам и предметом залога по договорам ипотеки

В связи с указанными обстоятельствами в письменном объяснении, поступившем в суд, Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ просил прекратить залог (ипотеке), а также последующий залог (последующую ипотеку) принадлежащего ООО «КЕТТОН» объекта (л.д. 124 тома 1).

При разрешении спора по существу суд исходит из того, что залог – это обязательственные отношения, а ООО «КЕТТОН», не будучи залогодателем, не мог быть обременен залоговыми отношениями, возникшими между иными лицами.

В данном случае действующее законодательство не предусматривает регистрацию ипотеки в силу закона, в связи с чем суд признает необоснованными выводы регистрирующего органа.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая изложенные выше обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу, что Управлением ФРС без законных оснований была произведена государственная регистрация обременения (ипотеки в силу закона) права собственности ООО «КЕТТОН» на указанное выше строение.

Учитывая, что после обращения заявителя в суд 5.02.2009 Управлением ФРС произведена государственная регистрация прекращения ипотеки в силу закона данного объекта, суд не находит оснований для удовлетворения требования в части обязания Управления ФРС совершить указанные действия.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на Управление ФРС в полном размере.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительной государственную регистрацию ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона права собственности ООО «КЕТТОН» на торговый комплекс с отдельно стоящим зданием магазина спортивных товаров: 2 очередь-здание магазина спортивных товаров, с кадастровым № 78:14:7567:9:62 (этажность: 2-4, кроме того мезонин – надстройка; площадь 6276,4 кв.м.), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 19, лит. Б.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в пользу ООО «КЕТТОН» государственную пошлину в размере 4 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Преснецова Т.Г.