Гражданский кодекс часть 1

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Элайн" (адрес: 194156, Россия, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 11, лит. А; 197374, Россия, Санкт-Петербург, Комендантский пр., участок 70 (восточнее дома 34, к. 1, лит. Б), ОГРН: , );

о взыскании штрафа , расторжении договора и выселении

при участии

от истца: ФИО1 по доверенности от 27.12.2011 № 35428-42

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 31.08.2011

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Элайн» (далее – Общество) о взыскании 110 121 руб. 42 коп. штрафа за нарушение пункта 1.2. договора аренды от 24.06.2010 № 17/ЗК-06088, расторжении указанного договора и выселении ответчика с занимаемого земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Комендантский пр., уч. 70 (восточнее д. 34, корп. 1, лит. Б).

Решением от 05.09.2011, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6.08.2012 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении в судебном заседании от 8.11.2012 представитель истца уточнил, что основанием расторжения договора является пункт 6.3.1., как это было указано в уведомлении № 1284-17 от 18.03.2011. Кроме того, истец полагал, что ответчик нарушил требования к возводимому объекту, установленные действующими нормативными актами Санкт-Петербурга, что свидетельствует об использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2. договора – под магазин пешеходной доступности.

Ответчик возражал против иска, представил письменный отзыв, в котором ссылался на то, что торговый павильон возводится им под магазин пешеходной доступности и соответствует параметрам, предъявляемым к таким объектам.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 24.06.2010 между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 17/ЗК-06088 аренды земельного участка площадью 500 кв. м с кадастровым номером 78:34:4127А:1163, расположенного по указанному адресу, сроком действия до 23.06.2020 (пункт 3.1).

Договор зарегистрирован 06.08.2010 в установленном порядке.

Согласно пункту 1.2. участок предоставляется для использования под магазин пешеходной доступности (код 3.8.).

Согласно пункту 5.4 за нарушение условий договора, за исключением пунктов 3.4, 3.7, 4.3.12, арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере 80% квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Согласно пункту 6.3.1. договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2. договора, или нарушении арендатором условия пользования участком, установленного пунктом 1.4. договора.

18.03.2011 истец направил в адрес Общества претензию № 1284-17 с требованием об уплате штрафа, установленного пунктом 5.4. договора, и приведении объекта в соответствие с условиями договора в срок до 20.04.201, а также, ссылаясь на пункт 6.3.1. договора предложил Обществу явиться в районное управление КУГИ для подписания соглашения о расторжении договора аренды и передачи земельного участка по акту приема-передачи.

Ссылаясь на нарушение арендатором пункта 1.2 договора, а также условия 6.3.1. (после уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ), КУГИ обратился в суд с настоящим иском о взыскании штрафа, расторжении договора и выселение Общества.

При оценке правомерности доводов истца суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ к числу существенных условий договора относится условие о его предмете и условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1.2. договора стороны определили, что участок предоставляется для использования под магазин пешеходной доступности (код 3.8.).

В качестве приложения № 4 к договору аренды стороны согласовали Требования к магазину пешеходной доступности.

Для расторжения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 6.3.1., и для взыскания штрафа за нарушение условия договора по пункту 5.4. необходимо установить, допущено Обществом ли нарушение условий договора, являющихся основанием для такого взыскания штрафа и расторжения договора, и используется ли земельный участок не под магазин пешеходной доступности.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1430 от 28.11.2006 «О размещении магазинов пешеходной доступности на отдельных территориях Санкт-Петербурга» (далее – Постановление № 1430) определено понятие магазина пешеходной доступности и установлено, что под магазином пешеходной доступности понимается объект розничной торговли продовольственными товарами, соответствующий требованиям к магазину пешеходной доступности, согласно Приложению № 2 к данному постановлению.

Приложением № 2 к числу требований к магазину пешеходной доступности отнесены указание на расположение их в пределах территорий, определенных в Приложении № 1 к постановлению (пункт 1); на место расположение такого магазина (пункт 2); о соответствии такого магазина нормам и правилам в области потребительского рынка (пункт 3); состав ассортиментного перечня продовольственных товаров (пункт 4); возможности продажи сопутствующих непродовольственных товаров.

Согласно пункту 7 Приложения № 2 к Постановлению № 1430 указанные требования к магазину пешеходной доступности подлежат выполнению вне зависимости от площади помещений, используемых для указанных целей.

Кроме того, пунктом 2 данного Приложения № 2 предусмотрена возможность размещения магазина пешеходной доступности в оборудованных строениях (павильонах), обеспеченных инженерными коммуникациями, имеющих торговый зал и помещения для приема, хранения и подготовки товаров к продаже.

Иные нормативные требования к магазину пешеходной доступности ни в указанном правовом акте, ни в иных правовых актах не содержатся.

Указанные в Приложении № 2 к постановлению № 1430 требования к магазину пешеходной доступности согласованы сторонами в качестве приложения № 4 к договору аренды № 17/ЗК-06088 от 24.06.2010.

Из материалов дела следует, что 12.04.2011 истцом был составлен акт проверки фактического использования земельного участка, в котором указано на то, что на спорном земельном участке ведутся работы по строительству торгового павильона длиной 50 м., шириной 9,5 м., высотой до 6 м., земельный участок огорожен сплошным металлическим забором.

Согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, составленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» по состоянию на 12.04.2011, на земельном участке с кадастровым № 78:34:4127А:1163 площадью 500 кв.м. находится павильон в стадии строительства; за пределами отведенных границ землепользования находится участок площадью 337 кв. м (огороженная территория, используемая арендатором).

20.10.2010 Обществу выдан ордер № У-2813 на производство плановых работ по строительству торгового павильона на временном землеотводе по спорному адресу с установкой временного ограждения; разрешенная площадь производства работ составляет 500 кв.м.

Срок действия данного ордера (производства работ) продлен до 26.07.2012.

Во исполнение указание, содержащихся в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6.08.2012, стороны составили акт от 25.10.2012 совместной проверки фактического использования земельного участка, в котором указали на то, что в результате визуального осмотра установлен факт нахождения на участке торгового павильона ориентировочной площадью более 150 кв.м. При проверке измерительные приборы не применялись.

Таким образом, на участке ведутся работы по возведению павильона из металлоконструкций.

Представленные истцом перечисленные выше документы свидетельствует о ведении строительства на участке торгового павильона и не доказывают факт использования земельного участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2. – магазин пешеходной доступности.

Сам по себе факт строительства торгового павильона для использования соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в кадастровом плане (л.д. 12), и не противоречит требованиям, предусмотренным в Приложении № 2 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга № 1430 от 28.11.2006 «О размещении магазинов пешеходной доступности на отдельных территориях Санкт-Петербурга».

Ссылки представителя КУГИ на то, что возводимый на арендуемом земельном участке объект не соответствует параметрам, указанным в пункте 2.1.6. постановления Правительства Санкт-Петербурга № 1735 от 16.11.2005 «О Городской и районных комиссиях по распоряжению объектами недвижимости» и пункте 2.10.6. постановления Правительства Санкт-Петербурга № 1830 от 30.12.2010 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством» в данном случае являются необоснованными.

При этом, суд исходит из того, что постановление № 1735 от 16.11.2005 утратило силу в связи с изданием постановления Правительства Санкт-Петербурга от 12.07.2011 № 939.

Указанными пунктами в качестве одного из условий предоставления земельного участка предусмотрены требования для размещения торговых мест - павильонов: площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 500 кв. м, площадь размещаемого на указанном земельном участке объекта - не более 150 кв. м, высота - не более 6 м.

Однако, указанные требования не предусмотрены заключенным между сторонами договором аренды № 17/ЗК-06088 от 24.06.2010 в качестве основания для расторжения договора по пункту 6.3.1. и наложения штрафа по пункту 5.4.

Более того, пункт 2.10.6. Постановления № 1830 от 30.12.2010 не действовал на момент заключения договора аренды № 17/ЗК-06088 от 24.06.2010.

Таким образом, КУГИ не доказал факт нарушения ответчиком условия пункта 1.2. договора аренды, влекущего право на взыскание штрафа и расторжение договора, и, следовательно, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Вопрос о соответствии незавершенного строительством объекта параметрам, предъявляемым к торговым павильонам, при предоставлении земельного участка в пользование, в том числе проекту генерального плана его застройки и благоустройства, не относится к основаниям, предусмотренным договором для расторжения договора по пункту 6.3.1.

Истец вправе предъявить иные требования в защиту нарушенного (или предполагаемого) права в случае отступления от установленных требований в отношении арендатора.

Факт оплаты ответчиком штрафа не может расцениваться судом как признание указанных истцом фактов, поскольку данная оплата была произведена Обществом в рамках подписанного сторонами мирового соглашения, которое не было утверждено судом кассационной инстанции, и была обусловлена намерениями сторон об исполнении заключенного договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Преснецова Т.Г.