Гражданский кодекс часть 1

ответчик: :Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу (адрес: 199226, РОССИЯ, <...>)

опризнании незаконным отказа в проведении регистрационных действий

при участии

- от истца: ФИО1 (доверенность от 01.04.2011), ФИО2 (доверенность от 01.04.2011)

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 28.02.2011)

установил:

ЗАО "Недвижимый капитал" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) с заявлением:

- о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 07.02.2011 г. №78-78-39/049/2010-234, 78-78-39/049/2010-233 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности ЗАО «Недвижимый капитал» на нежилое здание, общей площадью 1104,2кв.м. кадастровый номер 78:36:5122:13:111, расположенное по адресу: <...>, лит. А и о регистрации права собственности ЗАО «Недвижимый капитал» на нежилое здание, общей площадью 1475,5кв.м., кадастровый номер 78:36:5122:13:127, расположенное по адресу: <...>, лит. А.;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию прекращения права собственности ЗАО «Недвижимый капитал» на нежилое здание общей площадью 1104,2кв.м. этажность 2 + надстройка кадастровый номер 78:36:5122:13:111, расположенное по адресу: <...>, лит. А.;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию право собственности ЗАО «Недвижимый капитал» на нежилое здание общей площадью 1475,5кв.м., этажность 3 + мезонин-надстройка кадастровый номер 78:36:5122:13:12, расположенное по адресу: <...>, лит. А.

В судебном заседании Общество поддержало заявленные требования в полном объеме.

Управление против удовлетворения заявленных требований возражало по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Обществу принадлежит на праве собственности нежилое здание, общей площадью 1104,2 кв.м., этажность 2+ надстройка, кадастровый номер 78:36:5122:13:111, расположенное по адресу: <...>, лит. А,, а также земельный участок площадью 12568,0 кв.м, назначение земли поселений, кадастровый номер 78:51122:13, расположенного по указанному адресу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.05.2006 года 78-АА №888194 и соответственно – 78-АА №888193.

На основании решения Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от 19.05.2008 N 163 о согласовании перепланировки нежилого помещения ЗАО "Недвижимый капитал" было дано согласие на реконструкцию чердачного помещения и частичную перепланировку административного здания по адресу: <...>, лит. А в соответствии с проектной документацией и с соблюдением требований СНиП 111-4-80 «Техника безопасности в строительстве», СНиП 3.01-85 «Организация строительного производства, СНиП 21.01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 11-12-77 «Защита от шума». Срок производства ремонтно-строительных работ установлен с 19.05.2008 по 19.05.2009 года.

12.11.2008 межведомственной комиссией при администрации Выборгского района было произведено обследование данного здания с целью приемки в эксплуатацию, после выполненных работ по перепланировке и реконструкции чердачного помещения, по результатам которого был составлен акт.

Согласно Акту районной МВК при Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от 12.11.2008, перепланировка и реконструкция чердачного помещения административного здания №37а литер А ул. Новолитовская выполнена в соответствии с проектом, разработанным ООО «ПСФ «ИНГЕОЭКОС Плюс» ипринято в эксплуатацию, общая площадь помещений административного здания составляет 1475,5 кв.м.

23 ноября 2009 года филиалом ГУИОН ПИБ Выборгского района Санкт-Петербурга была произведена инвентаризация реконструированного объекта, по результатам которой объекту присвоен кадастровый номер 78:36:5122:13:127 с оформлением нового кадастрового паспорта. Согласно кадастровому паспорту реконструированное нежилое здание имеет следующие характеристики: общая площадь 1475,5 кв.м., назначение нежилое, этажность 3 + мезонин-надстройка, расположенное по адресу: <...>. литер А.

19 октября 2010 года ЗАО "Недвижимый капитал" обратилось в Управление за государственной регистрацией прекращения права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 78:36:5122:13:111 и регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 78:36:5122:13:127.

Как следует из материалов дела, Регистрационная служба первоначально приостановила уведомлением от 20 декабря 2010 года за №78-78-39/049/2010-234, 78-78-39/049/2010-233, а затем отказала письмом от 07.02.2011 г. №78-78-39/049/2010-234, 78-78-39/049/2010-233 в государственной регистрации права, ссылаясь на то, что ЗАО "Недвижимый капитал" не представило документы, подтверждающие факт и правомерность создания в результате реконструкции нового объекта недвижимости с кадастровым номером 78:36:5122:13:127 (предыдущий кадастровый номер 78:36:5122:13:111), а также не представило согласие Залогодержателя на изменение объекта с кадастровым номером 78:36:5122:13:111, являющегося предметом залога по договору ипотеки №1991-100210/И от 26.01.2010 года.

ЗАО "Недвижимый капитал", ссылаясь на представление в регистрирующий орган всех необходимых документов, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 13, пункту 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 19 Закона предусмотрено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Кроме того, государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Поскольку в нарушение положений ст. ст. 65, 200 АПК РФ заинтересованное лицо не предоставило доказательств вручения заявителю уведомления о приостановлении государственной регистрации, суд исходит из того, что такое уведомление обществу не направлено. В силу чего регистратор не осуществил предусмотренных законом действий для устранения сомнений, возникших при анализе представленных документов, а общество было лишено возможности предоставления дополнительных документов непосредственно регистратору.

При этом следует отметить, что на момент приостановления регистрационных действий согласие залогодержателя на изменение предмета ипотеки имелось. ЗАО "Недвижимый капитал" представило в материалы дела копию подписанного 06.12.2010 с залогодержателем дополнительного Соглашения к договору ипотеки №1991-100210/И от 26.01.2010 года, которым стороны согласовали уточненный предмет ипотеки с указанием измененного в результате реконструкции объекта недвижимости «нежилое здание, общей площадью 1475,5 кв.м., назначение нежилое, этажность 3, кроме того: мезонин-надстройка, расположенного по адресу: <...>
. литер А, кадастровый номер 78:36:5122:13:127» .

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что при надлежащем уведомлении заявителя о приостановлении государственной регистрации права собственности и с учетом фактического наличия у заявителя согласия залогодержателя на изменение предмета ипотеки в виде Соглашения от 06.10.2010 к договору ипотеки №1991-100210/И от 26.01.2010 года, истребуемый Управлением документ мог быть представлен ЗАО "Недвижимый капитал" в установленный срок.

Из отзыва Управления усматривается, что причиной отказа заявителю в осуществлении указанных регистрационных действий является также то, что ЗАО "Недвижимый капитал" не были представлены в регистрирующий орган соответствующие документы, подтверждающие факт и правомерность создания нового объекта, а именно разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Согласно пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 51 того же Кодекса).

В соответствии с пунктом 17 той же статьи выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Под характеристиками безопасности здания или сооружения понимаются количественные и качественные показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, посредством соблюдения которых обеспечивается соответствие здания или сооружения требованиям безопасности.

В рассматриваемом случае Проект перепланировки помещений упомянутого здания утвержден районной межведомственной инженерно-строительной комиссией администрации Выборгского района Санкт-Петербурга, согласие на перепланировку в соответствии с утвержденной проектной документацией дано Администрацией района. Законченный перепланировкой объект принят приемочной комиссией. Акт приемки законченного перепланировкой объекта утвержден решением межведомственной комиссии. Указанные действия осуществлены межведомственной комиссией в пределах ее полномочий, установленных пунктами 2.16 и 2.17 Положения о районной межведомственной комиссии, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 N 112. Заключение межведомственной комиссии является основанием для принятия государственным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления решения о дальнейшем использовании помещения.

Указанные документы позволяют сделать вывод о том, что изменения объекта в результате выполненных строительных работ не затронули конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и не превысили предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Таким образом, сам порядок утверждения проекта перепланировки объекта и приемки объекта по окончании работ свидетельствует о том, что разрешение на строительство в силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для производства выполненных на объекте работ не требовалось.

Решения районной межведомственной комиссии об утверждении проекта перепланировки и приемки объекта в эксплуатацию в установленном порядке не оспорены и не признаны недействительными.

На основании изложенного, суд считает, что на государственную регистрацию права заявителем были представлены все необходимые документы, подтверждающие выполнение работ, в результате которых был образован спорный объект, в установленном порядке, с ведома компетентных органов и по согласованию с ними, в связи с чем нет оснований для утверждения, что нежилое трехэтажное здание с мезанином-надстройкой создано с нарушением действующих правил.

При указанных обстоятельствах суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 07.02.2011 г. №78-78-39/049/2010-234, 78-78-39/049/2010-233 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности ЗАО «Недвижимый капитал» на нежилое здание, общей площадью 1104,2кв.м. кадастровый номер 78:36:5122:13:111, расположенное по адресу: <...>, лит. А и о регистрации права собственности ЗАО «Недвижимый капитал» на нежилое здание, общей площадью 1475,5кв.м., кадастровый номер 78:36:5122:13:127, расположенное по адресу: <...>, лит. А.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию прекращения права собственности ЗАО «Недвижимый капитал» на нежилое здание общей площадью 1104,2кв.м. кадастровый номер 78:36:5122:13:111, расположенное по адресу: <...>, лит. А.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрировать право собственности ЗАО «Недвижимый капитал» на нежилое здание общей площадью 1475,5кв.м., кадастровый номер 78:36:5122:13:12, расположенное по адресу: <...>, лит. А.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу ЗАО «Недвижимый капитал» 2000руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Данилова Н.П.