Гражданский кодекс часть 1

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Творческий центр Театра "Лицедеи", место нахождения: 197022, Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 27, лит. Г, ОГРН <***>, ИНН 7813353943;

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "И-Инвест", место нахождения: 450006, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество)

о признании недействительными уведомлений об увеличении арендной платы

при участии

- от истца: ФИО1, доверенность от 11.01.2018, ФИО2, решение от 08.07.2017

- от ответчика: ФИО3, доверенность от 18.04.2018

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Творческий центр Театра "Лицедеи" (далее - Театр) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «И-Инвест» (далее - Общество), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недобросовестным увеличения Обществом с 01.07.2017 арендной платы до 517 249 руб. по договору аренды от 01.01.2010 N 31-ДДА/0110, недействительными уведомлений от 14.02.2017, от 29.06.2017 N 132/17-А об увеличении арендной платы по названному договору; об обязании Общества исполнять указанный договор аренды в части размера арендной платы на прежних условиях без учета уведомлений от 14.02.2017, 29.06.2017, прекратить начислять Театру задолженность по арендной плате на основании названных уведомлений.

Решением суда от 02.10.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.01.2018, иск удовлетворен частично. Суд признал недействительным уведомление от 14.02.2017 об увеличении размера арендной платы по договору аренды от 01.01.2010 N 31-ДДА/0110 с 01.03.2017. С Общества в пользу Театра взыскал 3000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением суда кассационной инстанции от 17.05.2018 решение от 02.10.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2018 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении истец требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал против исковых требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, закрытое акционерное общество "И-ИНВЕСТ" (правопредшественник Общества, арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "СВА-Инвест" (после переименования - Театр, арендатор) заключили договор от 01.01.2010 N 31-ДДА/0110 аренды нежилых помещений общей площадью 1809,6 кв. м, расположенных на 4-7 этажах здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Льва Толстого, д. 9, лит. А, сроком на 49 лет.

Помещения переданы арендатору.

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлено, что ежемесячная арендная плата согласована сторонами в протоколе размера арендной платы (подписанное сторонами приложение N 2 к договору) и включает в себя плату за пользование объектом, оборудованием (имуществом), расходы арендодателя на обеспечение объекта электроэнергией, теплоснабжением, холодным и горячим водоснабжением, канализацией, вентиляцией согласно разрешенному использованию, а также расходы арендодателя по эксплуатации и обслуживанию МФК.

Приложением N 2 (в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2010 N 2 к договору аренды) установлено, что начиная с 01.01.2011 стороны установили арендную плату за объект в размере 160 000 руб. в месяц (включая налог на добавленную стоимость; далее - НДС). Арендодатель вправе путем направления письменного уведомления арендатору увеличивать размер арендной платы не чаще, чем 1 раз в год, начиная с 01.01.2013, но не более чем на коэффициент-дефлятор, официально установленный в определенном Правительством Российской Федерации порядке на текущий год для расчета налоговой базы по единому налогу на вмененный доход в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Ссылаясь на дополнительное соглашение, Общество направило в адрес Театра уведомление от 26.05.2016 о повышении размера арендной платы с 01.06.2016 до 287 680 руб. в месяц (включая НДС).

Впоследствии Общество направило Театру уведомление от 14.02.2017 об увеличении размера арендной платы с 01.03.2017 на величину коэффициента-дефлятора, установленного на 2017 год, в результате чего арендная плата увеличилась до 517 249 руб. в месяц (включая НДС).

Уведомлением от 29.06.2017 N 132/17-А Общество сообщило Театру, что арендная плата в размере 517 249 руб. будет применяться с 01.07.2017, а за период с 01.03.2017 по 30.06.2017 арендная плата подлежит внесению в размере 287 680 руб.

Считая увеличение арендной платы не соответствующим дополнительному соглашению N 2, а также нарушающим его права и законные интересы, Театр обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Требование в части признания недействительным уведомления от 14.02.2017 следует признать подлежащим удовлетворению, поскольку Общество нарушило условие об увеличении арендной платы (не чаще чем 1 раз в год). Материалами дела подтверждается, что предыдущее увеличение размера арендной платы состоялось 01.06.2016 (соответственно, последующее увеличение могло произойти не ранее 01.06.2017).

В части требования в отношении увеличения арендной платы с 01.07.2017 до 517 249 руб., уведомления от 29.06.2017 суд исходит из следующего.

Из содержания дополнительного соглашения N 2 следует, что арендодателю с 01.01.2013 предоставлено право ежегодно увеличивать размер арендной платы на величину коэффициента-дефлятора, установленного на текущий год для расчета налоговой базы по единому налогу на вмененный доход в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ).

В соответствии со статьей 11 НК РФ коэффициент-дефлятор - это коэффициент, устанавливаемый ежегодно на каждый следующий календарный год и рассчитываемый как произведение коэффициента-дефлятора, применяемого для целей соответствующих глав НК РФ в предшествующем календарном году, и коэффициента, учитывающего изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в РФ в предшествующем календарном году.

Коэффициент-дефлятор для расчета налоговой базы по единому налогу на вмененный доход на 2017 год установлен в размере 1,798 в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 03.11.2016 N 698. Такая же величина приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.10.2015 N 772 была установлена на 2016 год.

Арендная плата, размер которой зафиксирован в твердой сумме, изменена в одностороннем порядке по требованию арендодателя на коэффициент-дефлятор, равный 1,798, с 01.06.2016, с 01.03.2017 (с 01.07.2017). При этом из расчета усматривается, что проиндексирована с 01.03.2017 (с 01.07.2017) была не согласованная сторонами в приложении N 2 (в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2010 N 2 к договору аренды) ежемесячная арендная плата (160 000 руб.), а увеличенная на коэффициент-дефлятор в 2016 году сумма (287 680 руб.).

Постановлением суда кассационной инстанции от 17.05.2018 по настоящему делу указано установить действительную волю сторон, действительный смысл согласованного сторонами порядка пересмотра размера арендной платы, подлежащей внесению Театром, правомерность применения коэффициента-дефлятора как корректирующего коэффициента (учитывающего инфляционные процессы) согласованного сторонами размера арендной платы.

Согласно с ч. 2.1 ст. 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

По мнению Театра, не оспаривающего увеличение арендной платы с 01.06.2016, дополнительным соглашением от 28.12.2010 N 2 предусмотрено увеличение постоянной арендной платы, а не текущей. По мнению Общества, стороны договорились об увеличении действующей арендной платы (увеличенной ранее на коэффициент-дефлятор).

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Принимая во внимание указания суда кассационной инстанции, суд приходит к выводу, что основания для увеличения арендной платы на коэффициент-дефлятор в случае, когда на очередной год его величина не изменилась, отсутствуют. Коме того, увеличение текущей арендной платы с применением коэффициента-дефлятора приводит к значительному увеличению арендной платы и не соответствует изменению потребительских цен на товары (работы, услуги).

Таким образом, увеличение Обществом с 01.07.2017 арендной платы до 517 249 руб., уведомления от 14.02.2017, от 29.06.2017 об увеличении арендной платы не соответствуют условиям договора, нарушают права арендатора, исполнение договора аренды в части размера арендной платы должно производиться на прежних условиях без учета указанных уведомлений, Театру не подлежит начислению задолженность по арендной плате на основании названных уведомлений.

Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом в судах первой инстанции, апелляционной инстанции, кассационной инстанции, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

признать недобросовестным увеличение обществом с ограниченной ответственностью «И-Инвест» с 01.07.2017 арендной платы до 517 249 руб. по договору аренды от 01.01.2010 N 31-ДДА/0110.

Признать недействительными уведомления от 14.02.2017, от 29.06.2017 N 132/17-А об увеличении арендной платы по договору аренды от 01.01.2010 N 31-ДДА/0110.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «И-Инвест» исполнять договор аренды от 01.01.2010 N 31-ДДА/0110 в части размера арендной платы на прежних условиях без учета уведомлений от 14.02.2017, 29.06.2017.

Прекратить начислять Обществу с ограниченной ответственностью "Творческий центр Театра "Лицедеи" задолженность по арендной плате на основании уведомлений от 14.02.2017, 29.06.2017.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «И-Инвест» в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Творческий центр Театра "Лицедеи" 12 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Васильева Н.В.