Гражданский кодекс часть 1

истец: государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Ленинградской области «Всеволожский агропромышленный техникум» (адрес: Россия, 188643, <...>, ОГРН: <***>);

ответчик: федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Российский государственный гуманитарный университет» (адрес: Россия, 125993, <...>, ОГРН: <***>);

о взыскании,

при участии

- от истца: ФИО1, доверенность от 28.03.2017;

- от ответчика: ФИО2, доверенность от 06.06.2017;

установил:

государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Ленинградской области «Всеволожский агропромышленный техникум» (далее также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Российский государственный гуманитарный университет» (далее также – ответчик) о взыскании 4 045 409 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате за 2015 год по договорам аренды от 06.12.2002
№ 82-08/39-02 и от 01.10.2004 № 82-08/39-03, а также 609 323 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате за 2016 год по договорам аренды от 06.12.2002
№ 82-08/39-02 и от 01.10.2004 № 82-08/39-03.

Решением от 06.07.2016 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 решение от 06.07.2016 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города
Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Отменяя названные судебные акты, арбитражный суд кассационной инстанции указал, что вывод судов двух инстанций о неполучении ответчиком уведомления об изменении размера арендной платы по договорам от 06.12.2002 и 01.10.2004 нельзя признать достаточно обоснованным и соответствующим положениям статьи 55 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ).

Также судом кассационной инстанции указано, что судами надлежащим образом не проверен произведенный истцом расчет арендной платы за помещения.

В судебном заседании, назначенном в рамках нового рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, присутствовали представители сторон.

Представитель истца поддержал иск. Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал. Сторонами в полном объеме поддержаны позиции, изложенные в ранее представленных в дело процессуальных документах.

Поступившие до судебного заседания от истца дополнительные документы (расчет и правоподтверждающие документы на объекты) приобщены судом к материалам дела.

Заслушав стороны, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель)
и ответчиком (арендатор) 06.12.2002 заключен договор аренды объекта нежилого фонда № 82-08/39-02 (далее также – договор 1), а именно нежилых помещений общей площадью 1 226,5 кв.м, расположенных на 3 и 4 этажах здания основного корпуса № 2 (номера по прилагаемому поэтажному плану помещений 3 этаж - № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, общая площадь помещений 3 этажа – 545,2 кв.м; 4 этаж - № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, общая площадь помещений 4 этажа – 681,3 кв.м), по адресу: <...>
.

Пунктом 1.2 договора 1 установлен срок действия данного договора –
до 06.12.2027.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора 1 размер арендной платы за пользование объектом, выраженный в условных единицах, на момент заключения договора составляет без учета НДС 1 067 у.е. в месяц, стоимость 1 кв.м в год – 10,4 у.е.
Курс у.е в рублях соответствует курсу доллара США, установленному ЦБ РФ
на 1 рабочий день месяца, за который осуществляются платежи.

Арендатор обязан самостоятельно рассчитывать размер арендной платы согласно пункту 3.1 договора, а также налог на добавленную стоимость с суммы арендной платы в рублях, исходя из действующей ставки НДС.

В соответствии с пунктом 3.3 договора 1 в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с момента его отправки заказным письмом.

01.10.2004 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда № 82-08/39-03 (далее – договор 2),
а именно нежилых помещений общей площадью 1 733,96 кв.м, расположенных на 1 и 2 этажах и в подвале здания основного корпуса № 2 (номера по прилагаемому поэтажному плану помещений 1 этаж - № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25; 2 этаж - № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, подвала - № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28), по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1.3 договора 2 договор действует до 01.10.2029.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора 2 размер арендной платы за пользование объектом, выраженный в условных единицах, на момент заключения договора составляет без учета НДС 1 733,96 у.е. в месяц, стоимость 1 кв.м в год – 12 у.е.
Курс у.е в рублях соответствует курсу доллара США, установленному ЦБ РФ
на 1 рабочий день квартала, за который осуществляются платежи.

Содержание пункта 3.3 договора 2 аналогично содержанию пункта 3.3
договора 1.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 13.01.2015
им в адрес арендатора было направлено уведомление № 01/03-02 об одностороннем изменении арендной платы по договорам, с приложением расчета, произведенного
в соответствии с Методикой определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Ленинградской области зданиями, строениями и отдельными помещениями, утвержденной постановлением Правительства Ленинградской области от 21.12.2007 № 329.

Согласно представленному в материалы дела уведомлению от 06.02.2015
№ 29/14-07, на основании постановления Правительства Ленинградской области
от 21.12.2007 № 329 «Об утверждении Методики определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Ленинградской области зданиями, строениями и отдельными помещениями» с 01.03.2015 изменяется размер арендной платы по договору 1, при этом размер годовой арендной платы составляет 2 536 132 руб. 17 коп.

В соответствии с уведомлением от 06.02.2015 № 30/14-07 с 01.03.2015 на том же основании изменяется размер арендной платы по договору 2, при этом размер годовой арендной платы составляет 3 585 447 руб. 81 коп.

Ссылаясь на отказ ответчика оплачивать арендные платежи в новом размере, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд приходит к следующим выводам.

В силу положений статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

По правилам статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договоров) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Оценив содержание условий договоров (в том числе пунктов 3.3), принимая во внимание, что объекты аренды на момент заключения договоров находились в государственной собственности (собственности публично-правового образования)
(равно как и в последующем), суд приходит к выводу, что сторонами договоров достигнуто соглашение о применении к правоотношениям из них правил о регулируемой арендной плате - корректировке арендной платы при изменении нормативного регулирования определения ее размера (изменении соответствующих методик).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С учетом изложенного, применительно к рассматриваемой ситуации, факт уведомления арендатора об изменении арендной платы сам по себе не является обстоятельством, которым обусловлено изменение размера арендной платы, при этом даже потенциальное отсутствие данного уведомления не является основанием освобождения арендатора от внесения платы за пользование имуществом, размер которой определен согласно подлежащему применению порядку.

Вместе с тем, оценив полномочия директора филиала в г. Всеволожск ФИО3, выраженные в доверенностях от 22.06.2015, 31.12.2015, 16.03.2016 (в том числе в части указания полномочий на заключение и расторжение гражданско-правовых договоров с физическими и юридическими лицами (в том числе договоры аренды) в рамках деятельности филиала, в также в органах государственной власти, на представление интересов ответчика во всех предприятиях, учреждениях, организациях, государственных и муниципальных органах по месту нахождения филиала), учитывая пояснения ответчика (о том, что доверенность на директора филиала является типовой и в спорный период доверенность на директора филиала была выдана с аналогичным содержанием), фактическое поведение руководителя филиала, суд приходит к выводу о том, что уведомление директора филиала в г. Всеволожск об изменении размера арендной платы за объекты, которые используются филиалом, является надлежащим образом исполненным, соответствующим положениям статьи 55 ГК РФ.

Помимо изложенного, уведомление, в последующем отозванное истцом (письмом от 05.02.2015 №27/03-02), также может считаться надлежащим, так как определенно выражает волю истца на изменение арендной платы согласно подлежащей применению методике, а причины отзыва – ошибка в применении коэффициента в формуле, а не отказ от применения к отношениям сторон регулируемой платы.

С учетом изложенного, доводы ответчика в части уведомлений арендатора суд находит несостоятельными.

Материалами дела подтверждается, что регулирующим органом (применительно к установлению порядка определения арендных платежей в рассматриваемой ситуации) в спорный период являлось Правительство Ленинградской области.

В спорный период определение размера арендной платы за находящиеся в аренде объекты было урегулировано постановлением Правительства Ленинградской области от 21.12.2007 №329 «Об утверждении Методики определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Ленинградской области зданиями, строениями и отдельными помещениями».

Названным правовым актом установлена соответствующая формула определения величины годовой арендной платы: А год = S х (Сб x Киз x Кт x Кз x Ктд x Кнж) / 10,

где: Агод - годовая арендная плата за объект недвижимости; S - общая площадь арендуемого объекта недвижимости; Сб - базовая величина стоимости строительства одного квадратного метра здания, которым является или в котором находится арендуемый объект недвижимости, в рублях; Киз - коэффициент износа; Кт - коэффициент типа здания, устанавливаемый в зависимости от указанного в технической документации назначения объекта недвижимости; Кз - коэффициент территориальной зоны, устанавливаемый в зависимости от местонахождения арендуемого объекта недвижимости и социально-экономической ситуации, складывающейся на данной территории; Ктд - коэффициент типа деятельности, устанавливаемый с учетом вида деятельности арендатора; Кнж - коэффициент качества объекта недвижимости, устанавливаемый в зависимости от использования арендуемого объекта недвижимости, расположения объекта недвижимости в здании (сооружении), степени технического обустройства и высоты потолков объекта недвижимости, удобства его коммерческого использования.

Из представленных документов следует, что заявленная к взысканию сумма определена как разность между внесенными платежами и размером арендной платы, подлежащей внесению в спорный период согласно приведенной формуле.

Расчет арендной платы, выполненный истцом, судом проверен и признан обоснованным и арифметически верным, соответствующим фактическим обстоятельствам, приведенной формуле и техническим характеристикам объектов.

При таких обстоятельствах, в пользу истца подлежит взысканию 4 045 409 руб. 87 коп. арендной платы за период март – декабрь 2015 года, а также 609 323 руб. 24 коп. арендной платы за период январь-февраль 2016 года (в сумме 4 654 733 руб.11 коп.).

При этом, наличие документов (актов, акта сверки), в содержании которых отсутствует спорная задолженность, по приведенным же выше основаниям также не может являться обстоятельством, освобождающим арендатора от обязательства вносить плату за пользование имуществом в определенном согласно нормативному порядку размере, данные документы не вносят изменений в договорные условия, при этом фиксация состояния расчетов между сторонами, в части, в которой отсутствуют разногласия, действующим законодательством не запрещена (применительно к соответствующим пояснениям истца).

Понесенные истцом при обращении в арбитражный суд расходы по уплате государственной пошлины (с учетом возврата истцу 5 171 руб. 70 коп. излишне уплаченной государственной пошлины при вынесении решения от 05.07.2016) подлежат отнесению на ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ, при этом согласно постановлению суда кассационной инстанции распределению также подлежат судебные расходы на уплату государственной пошлины, понесенные при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

взыскать с федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российский государственный гуманитарный университет» в пользу государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Ленинградской области «Всеволожский агропромышленный техникум» 4 654 733 руб. 11 коп. задолженности, 46 274 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления, 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня его принятия.

Судья Г.В. Лебедев