Гражданский кодекс часть 1

Истец просит расторгнуть договор о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях № 01-И000064 от 20.07.2007, заключенный между КУГИ, Администрацией и ООО "Прайд" на основании статей 450, 451 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Ответчик отзыв на иск не представил, в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на отсутствие нарушений договора со стороны ответчика и на невозможность исполнения договора вследствие не расселения всех квартир, также ссылается на отсутствие согласования со стороны истца в части предложений ответчика о предоставлении квартир гражданам для расселения квартир.

От КУГИ отзыв не поступил, в суд представитель не явился, о времени судебного разбирательства извещен, заявил о рассмотрении спора в его отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие представителя КУГИ в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ).

Заслушав позиции сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

20.07.2007 между КУГИ, Администрацией и ООО «Грант инвест строй» заключен договор о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях № 01-И000064 (далее - договор).

03.08.2009 года между КУГИ, Администрацией, ООО «Грант Инвест Строй» и ответчиком заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, согласно которому произведена замена стороны по договору, права и обязанности инвестора по договору перешли к ответчику.

В соответствии с пунктом 9.2 договора договор может быть расторгнут по требованию КУГИ или Администрации по решению суда при неоднократном нарушении инвестором сроков, установленных разделом 4 договора, и обязательств, установленных пунктами 6.1.2 и 6.1.7 договора.

Согласно пункту 6.1.7 договора инвестор может производить отчуждение, обременение
прав, предоставленных договором в период его действия, исключительно по согласованию с
КУГИ и Администрацией.

Истец ссылается на то, что инвестором данный пункт неоднократно нарушался путем предоставления жилых помещений, являющихся предметом договора, в пользование третьим лицам. Данный факт, по мнению истца, подтверждается прилагаемыми материалами, полученными из УВД Василеостровского района Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 6.1.2 договора инвестор обязуется приступить к капитальному ремонту
объекта только после оформления акта в соответствии с пунктом 3.1 договора и выполнения условий пункта 3.2 договора. Согласно пункту 3.1 договора передача квартир инвестору для проведения капитального ремонта оформляется актом приема-передачи, который подписывается КУГИ, Администрацией, инвестором. Передача осуществляется после расселения квартир, решения всех имущественно-правовых вопросов с гражданами, проживающими в этих квартирах, а также после приобретения инвестором в собственность всех частей (долей) квартир 2, 15, 25, 33, 64 по адресу: 9-я линия, В.О., д. 46. В соответствии с пунктом 3.2 договора, техническая документация и смета на проведение работ по капитальному ремонту должны быть согласованы с балансодержателем.

Истец ссылается на то, что инвестором ремонтные работы начаты в отсутствие акта, предусмотренного пунктом 3.1 договора, а также без согласованной проектной и технической документации согласно пункту 3.2 договора. Данное нарушение подтверждается материалами 30 отдела милиции УВД Василеостровского района Санкт-Петербурга.

Также истец ссылается на нарушение инвестором срока разработки и согласования с Администрацией проектно-сметной документации, установленный пунктом 4.1.2 договора - 6 месяцев с момента передачи по акту приема-передачи квартир инвестору. Квартиры фактически переданы инвестору 03.08.2009, срок разработки и согласования проектной документации истек 03.02.2010, однако проектно-сметная документация до настоящего времени в Администрацию для согласования не представлена.

Кроме того, инвестором до настоящего времени в собственность Санкт-Петербурга не передано ни одного жилого помещения во исполнение инвестиционных обязательств. Жилые помещения, предлагавшиеся инвестором для передачи, не согласованы Администрацией, так как не могут быть использованы для переселения граждан из подлежащих ремонту квартир в связи с большой площадью (квартира по адресу: ул. Большая Московская, д. 1-3, кв. 63 - общая площадь 250 кв.м; квартиры 6, 8 и 10 в доме 25 по 10-й линии В.О. - общая площадь каждой более 215 кв.м) и низкими потребительскими качествами (панельные дома 60-х годов постройки, в отдаленных районах города и т.п.). Обязательства по расселению объекта должны были быть выполнены ответчиком до 20.07.2010, не исполнены до настоящего времени.

Также истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по выкупу у граждан долей квартир 2, 15, 25, 33, 64 в доме 46 по 9-й линии В.О. (п. 3.1 договора), что препятствует выполнению ремонтных работ в установленный договором срок.

Длительное не проведение капитального ремонта квартир привело к ухудшению состояния здания в целом и многочисленным жалобам граждан. В настоящее время в соответствии с заключением районной межведомственной комиссии от 26.04.2010 № 81, здание по адресу: 9-я линия В.О., д. 46, является аварийным и подлежащим реконструкции.

Данное обстоятельство, по мнению истца, является обстоятельством, свидетельствующим о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 ГК РФ).

Администрацией в адрес ответчика и КУГИ было направлено письмо от 21.04.2010 № 01-19-874 с предложением расторгнуть договор. Письмом от 28.04.2010 № 1-4 ответчик отказался от расторжения договора, КУГИ письмом от 17.05.2010 № 2844-19 против расторжения договора не возражал (л.д.71, 75, т.2).

Оценив доводы сторон и материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Разделом 4 договора предусмотрены сроки для выполнения инвестором условий договора. Согласно пункту 4.1.1 (в редакции дополнительного соглашения от 03.08.2009) ответчик обязан предоставить жилые помещения в собственность Санкт-Петербурга для расселения Администрацией аварийных квартир в течение 36 месяцев с момента заключения договора. Согласно пункту 4.1.2 ответчик должен разработать и согласовать проектно-сметную документацию в течение 6 месяцев с момента передачи по акту приема-передачи квартир инвестору (в том числе с Администрацией и балансодержателем (организация жилищно-коммунального хозяйства, на балансе которой учитывается здание) должна быть согласована проектно-сметная документация на технический надзор). Работы по капитальному ремонту квартир должны быть завершены в течение 12 месяцев с момента передачи по акту приема-передачи квартир инвестору.

С учетом пункта 4.1.1 договора срок исполнения обязательств ответчика по предоставлению в собственность Санкт-Петербурга жилых помещений для расселения аварийных квартир истек 20.07.2010. В судебном заседании установлено, что до настоящего времени ответчик не предоставил в собственность Санкт-Петербурга жилые помещения для расселения аварийных квартир.

Доводы ответчика о том, что им предпринимались меры по исполнению условий договора в данной части, судом оценены.

Из материалов дела следует, что ответчик в ноябре – декабре 2009 года и апреле 2010 года предлагал истцу согласовать передачу в собственность Санкт-Петербурга несколько квартир (т.2, л.д.39,40,36), также в октябре 2009 года предложил передать в собственность Санкт-Петербурга жилые помещения площадью 250,3 кв.м в целях их перепланировки на четыре квартиры и жилые помещения общей площадью 600 кв.м в целях их дальнейшей перепланировки (т.2, л.д.37,38). В судебном заседании установлено, что право собственности на предлагаемые квартиры у ответчика отсутствует, ответчик пояснил, что вопрос о регистрации права собственности мог быть решен в процессе фактической передачи и расселения квартир. Данные объяснения суд не принимает, тем более, что по смыслу пункта 3.1 договора ответчик должен был согласовать расселение в конкретные квартиры граждан, проживающих в аварийных квартирах. Доказательств получения согласия от граждан ответчик не представил, соответственно, даже при отсутствии ответа Администрации на предложения ответчика нет оснований считать, что ответчиком предприняты меры по исполнению условий договора.

В соответствии с пунктом 5.2.1 договора переселение граждан из аварийных квартир могло быть произведено только после государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на жилые помещения, предоставленные инвестором. При отсутствии регистрации права собственности ответчика на предлагаемые квартиры, а в отношении квартир с большой площадью учитывая необходимость их перепланировки, суд принимает доводы истца о том, что к 20.07.2010 ответчик не имел реальной возможности исполнить обязательства, предусмотренные пунктом 4.1.1 договора. Суд также учитывает, что количество предлагаемых ответчиком квартир было значительно меньше требуемого.

Доводы истца о нарушении ответчиком пунктов 6.1.2 и 6.1.7 договора не нашли подтверждения в материалах дела, доказательств отчуждения либо обременения каких-либо квартир ответчиком со стороны истца не представлено, также судом не установлено, что ответчик фактически приступил к ремонту дома.

С учетом изложенного договор подлежит расторжению на основании пункта 9.2 договора вследствие нарушения ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.1 договора. Суд полагает данное нарушение существенным с учетом статьи 450 ГК РФ, не предоставление инвестором жилых квартир в собственность Санкт-Петербурга влечет невозможность расселения аварийных квартир, что в свою очередь влечет нарушение прав граждан. Фактическое переселение граждан из аварийных квартир не может быть произведено, что влечет невозможность ремонта аварийных квартир в течение длительного времени.

Что касается доводов истца о расторжении договора на основании статьи 451 ГК РФ, то на момент заключения договора имелись заключения межведомственной комиссии Василеостровского района от 20.12.2006 и 09.04.2007, согласно которым было принято решение о капитальном ремонте конкретных квартир, договор был заключен с учетом названных заключений.

Госпошлина относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 102, 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Расторгнуть договор от 20.07.2007 № 01- И000064.

Взыскать с ООО «Прайд» в доход федерального бюджета 4000 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать по истечении 10 дней с момента вступления решения в законную силу при отсутствии в деле информации об уплате госпошлины плательщиком в добровольном порядке.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Иванилова О.Б.