Гражданский кодекс часть 1

Истец - Общество с ограниченной ответственностью «СИМЛ» обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ответчику - Общество с ограниченной ответственностью «Интерлизингстрой» о взыскании 971 371 рублей 97 копеек долга по содержанию и текущему ремонту общего имущества здания за период с июля по сентябрь 2012 г., 1 433 030 рублей 83 копейки задолженности за теплоснабжение, водоснабжение и электроэнергию за тот же период, всего 2 404 402 рубля 80 копеек.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по изложенным в отзыве основаниям, ссылаясь на то, что Истец перестал частично оказывать услуги; расходы истца в интересах ответчика не доказаны.

При этом ответчик указал, что готов принять расходы на содержание и текущий ремонт за спорный период в сумме 376 681 рубль 24 копейки, из которых за июль 128 352 рубля 40 копеек, август - 128 088 рублей 37 копеек, сентябрь - 120 240 рублей 47 копеек.

Расходы за тепловую энергию ответчик признал полностью в сумме 69 965 рублей 35 копеек за период с июля по сентябрь 2012 года, расходы за электрическую энергию ответчик признал в сумме 1 198 440, 72 рублей, всего 1645 087, 31 рублей.

Также ответчик заявил встречный иск о взыскании с истца - Общество с
ограниченной ответственностью «СИМЛ» 2 711 904 рублей 10 копеек неосновательного обогащения.

Определением суда от 17.04.2013 года встречное исковое заявление принято к производству.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя Истца, Ответчика, арбитражный суд установил, следующие обстоятельства.

ООО «СИМЛ» (далее - «Истец») обеспечивает содержание и текущий ремонт общего имущества здания торгового комплекса по адресу: Санкт-Петербург, Комендантский пр., д.9, корп.2, лит. А, общей площадью 20863,7 кв.м. (далее - «Здание»), в том числе несет расходы по оплате коммунальных услуг по электроэнергии, теплу, водоснабжению, канализации Здания на основании договоров, заключенных с ресурсоснабжающими организациями.

ООО «Интерлизингстрой» (далее - «Ответчик») является собственником нежилых помещений общей площадью 7249,7 кв.м., в том числе помещения 1Н площадью 1592,6 кв.м., помещения 4Н площадью 988 кв.м., помещения 5Н площадью 1047,9 кв.м., помещения 8Н площадью 921,5 кв.м., помещения 14Н 1831,9 кв.м., помещения 15Н площадью 867,8 кв.м. Здания, что подтверждается свидетельствами о праве собственности Ответчика на помещения, а также Выпиской из ЕГРП 21.06.2012 Основная часть указанных помещений используется Ответчиком под сдачу в аренду.

Общая площадь помещений собственников составляет 19 168,8 кв.м, общедолевая
собственность (места общего пользования) составляет 1 694, 9 кв.м.

Согласно пояснениям сторон и материалам дела, до 01.04.2012 года истец осуществлял общее управление Торговым комплексом на основании Договора присоединения от 14.09.2007 года и дополнительных соглашений к нему.

Истец в одностороннем порядке перестал оказывать Ответчику услуги в рамках Договора присоединения с 01.04.2012 года, направив уведомление об одностороннем отказе от договора.

Новый договор на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг между сторонами заключен не был.

Как пояснил истец, несмотря на отказ от Договора присоединения с 01 апреля 2012 года, он продолжал нести расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества здания, а также по оплате коммунальных услуг в части доли ответчика в праве собственности на общее имущество здания. Соответственно ответчик должен возместить часть расходов, приходящихся на долю ответчика в праве собственности на общее имущество здания. Соответственно Ответчик должен возместить часть расходов, приходящихся на долю Ответчика в общем имуществу Торгового комплекса, на основании статей 210, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с заявленными требованиями к услугам по содержанию и ремонту общего имущества истец отнес следующие расходы: контроль средств сигнализации; уборка торгового комплекса, охрана торгового комплекса, обслуживание тревожной кнопки; аренда кабельной канализации; транспортировка отходов; аренда контейнера; дератизация комплекса; обслуживание ИТП и узла учета; обслуживание тепловых сетей; обслуживание системы пожарной сигнализации; чистка ковров; обслуживание трансформаторов; проведение испытаний; эксплуатация комплекса: электроэнергия, тепловая энергия (данные расходы включают оплату на содержание 1 главного энергетика, дежурных электриков и дежурных сантехников, налоги, отпуск, больничные, спецодежда, инвентарь, обучение).

Размер затрат, произведенных истцом по содержанию и текущему ремонту общего имущества Здания в части затрат, относящихся к доле ответчика, составляет 37,82%.

Указанная доля рассчитана истцом пропорционально общей площади помещений собственников к общей площади принадлежащих ответчику помещений.

Истцом также произведены затраты по оплате потребленных ответчиком коммунальных услуг в нежилых помещениях, принадлежащих ответчику, и в общих площадях Здания, в том числе затраты: по потребленной ответчиком тепловой энергии в размере 21 441, 47 руб. за июль 2012 г., в размере 22 449, 29 руб.2012 г. за август 2012 г., в размере 26 074, 59 руб. за сентябрь 2012 г.; по потребленной ответчиком электроэнергии в 2012 году в размере за июль - 457 519, 55 рублей, за август - 469 825, 68 рублей, за сентябрь - 435 720, 25 рублей.

Доля затрат, произведенных истцом по оплате потребленных ответчиком коммунальных услуг в нежилых помещениях, принадлежащих Ответчику, и в общих площадях Здания, в части затрат, относящихся к доле ответчика, указана Истцом в размере 34,75% общего счета ресурсоснабжающей организации.

Счета за июль, август, сентябрь 2012 года, а также документы, на основании
которых производились расчеты, были направлены истцом в адрес ответчика 03 ноября
2012 года, что подтверждается соответствующими почтовыми квитанциями и описями
вложений в письма. На дату настоящего иска ответчик оплату понесенных истцом
фактических расходов по содержанию общего имущества Здания и коммунальным
услугам не произвел, что явилось основанием к подачи настоящего иска.

Согласно отзыву ответчика, он признал сумму 1 645 087, 31 рублей, в том числе 1 198 440 рублей 72 копеек за электроэнергию, рассчитанную без учёта показаний необломбированных счётчиков.

Ответчик возражал против несения расходов по уборке и охране общего имущества Здания, так как истец не оказывал данные услуги в интересах ответчика. Ответчик представил в качестве доказательств неоказания данных услуг следующие документы: письма, жалобы арендаторов на отсутствие уборки и охраны территории ответчика, фотоматериалы состояния помещений ответчика, письма самого истца о неоказании услуг по охране и уборке. Согласно представленным доказательствам уборку и охрану помещений арендаторы ответчика осуществляют самостоятельно.

Также ответчик возражал против оплаты услуг работников истца в связи с тем, что расходы установлены в одностороннем порядке истцом, и не обоснованы их размер и количество.

Из пояснений ответчика следует, что функционально помещения ответчика отделены от помещений истца, и обслуживаемые истцом площади не относятся к помещениям ответчика, в связи с чем не могут быть признаны общими.

Судом установлено, что услуги по содержанию и ремонту общего имуществ а здания в спорный период осуществлялись Истцом вне договорных отношений с Ответчиком.

Также судом установлено и не оспорено Истцом, что размер платы на содержание и ремонт общего имущества торгового центра собранием собственников не устанавливался.

Также истец не представил в суд подписанных со стороны ответчика Актов выполненных работ, свидетельствующих о последующем одобрении понесенных расходов, поскольку ответчик был не согласен ни с фактом оказания услуг, ни с предъявленными суммами.

В части оказания услуг по эксплуатации комплекса: электроэнергия, тепловая энергия ответчик обязан возместить данные расходы при условии, что они оправданны, обоснованы и осуществлены в интересах ответчика.

Ответчик не согласен с размером расходов по содержанию сотрудников Истца в связи с тем, что Истец не представил обоснованного размера затрат и необходимость именно такого количества сотрудников, которых должны оплачивать все собственники.

Документы об оказании услуг, представленные истцом и подписанные истцом и сторонними организациями, не являются надлежащими доказательствами выполнения соответствующих работ для нужд торгового комплекса. Указанные доказательства носят односторонний характер, не содержат сведений о проверке соответствующих услуг собственниками помещений в здании торгового комплекса или каким бы то ни было уполномоченным всеми собственниками лицом, а также не подтверждают, что оказанные услуги направлены на содержание общего имущества

Иных доказательств, что услуги оказывались в интересах ответчика, истец не представил.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что между сторонами также возникли разногласия по вопросу о правомерности взыскания с ответчика задолженности по электрической энергии, поставляемой в его помещения.

Расчет стоимости услуг по коммунальному обслуживания в части электропотребления, произведенный истцом путем вычисления 34,75% от общей суммы счета поставщика энергии (Петербургская сбытовая компания) является неверным и необоснованным и не может быть принят судом в силу следующего.

Снабжение торгового комплекса электроэнергией осуществляется на основании Договора энергоснабжения №01702 от 01.12.2007г., заключенного между ОАО «Петербургская сбытовая компания» (далее - ПСК) и ООО «СИМЛ» как единственным собственником энергопринимающего устройства и всей системы энергоснабжения. Соответственно электроэнергию ответчик получает и может получать только через ООО «СИМЛ» по договору оказания услуг, который выступает как исполнитель коммунальных услуг.

Согласно показаниям ответчика, его помещения, сдаваемые в аренду, были оснащены приборами учета потребления электроэнергии. Истец не оспаривает, что на протяжении всего периода сотрудничества до 01.10.2011 года он выставлял счета на оплату электроэнергии на основании следующего расчета:

- по помещениям арендаторов - на основании приборов учета электроэнергии;

- по коридорам и иным местам общего пользования, не оснащенным счетчиками - на основании применения доли ответчика в размере 37,82% к разнице, оставшейся после вычитания из общей суммы счета от ПСК сумм за всех арендаторов.

Судом установлено, что с 01.10.2011 года истец в одностороннем порядке прекратил запрашивать показания счетчиков арендаторов и стал выставлять счета на плату электроэнергии в следующем порядке: от общего счета за электроэнергию, выставляемого Петербургской сбытовой компанией на всё здание, ООО «СИМЛ» рассчитывал долю ООО «Интерлизингстрой»в размере 34,75% и полученную сумму, без учета показаний счетчиков в помещениях арендаторов Ответчика, предъявлял к оплате

Согласно представленным расчетам, ответчик до мая 2012 года производил авансовые платежи за электричество на основании Договора присоединения. Применяя указанную пропорцию, Истец в одностороннем порядке произвел зачет имевшейся переплаты и поступивших авансовых сумм в счет оплаты за электропотребление ООО «Интерлизингстрой» вплоть до июля 2012 года, при этом с ответчиком актов взаиморасчетов не подписывал, сверок расчетов не производил, счета за эти периоды не выставлял.

Ответчик представил расчеты и доказательства того, что применение
указанного расчета 34, 75 % не отражает реальных объемов потребления Ответчиком и его арендаторами электроэнергии. Согласно сравнительному расчету за 2011 год, сделанному ответчиком на основании данных об оплате по показаниям счетчиков, процент расходов по оплате электроэнергии, приходящихся на долю ответчика с учетом арендаторов и расходов на общедолевое имущество, в среднем составляет 33,08.

По позиции Истца средняя доля оказанных по электроэненргии услуг составляет 33, 51 %.

Таким образом, применение Истцом при расчете расходов за электроэнергию доли помещений ответчика в площади торгового комплекса в размере 34,75% является необоснованным, так как не учитывает реальных объемов потребления, снижения объемов с начала 2012 года в связи с уменьшением количества арендаторов

Кроме того, из суммы общедолевых расходов, подлежащей распределению среди всех участников, необходимо вычесть расходы на электроснабжение офисных помещении 18-н 330 кв.м., т.к. они принадлежат истцу и используются в его интересах в целях получения прибыли.

Из расчета общедолевых расходов подлежат исключению затраты на электроснабжение ларьков, банкоматов, установленных на территории Истца, доход от использования которых получает Истец.

В качестве подтверждения наличия данных
объектов на территории Истца, Ответчик представил акт осмотра и фотоматериалы. Также ответчик представил обоснование своих расчетов. Истец, в свою очередь, не опроверг расчетов ответчика, а также не представил доказательств того, что учет электропотребления данными объектами ведется отдельно и не входит в общую сумму счета ПСК.

Учитывая изложенное, а также то, что Истец не представил доказательств оказания ответчику спорных услуг по содержанию и текущему ремонту здания, исковые требования подлежат удовлетворению частично, в размере 1 645 087, 31 рублей, в том числе 376 681, 21 рублей – расходов на содержание, текущий ремонт с июля по сентябрь 2012 года, 69 965, 35 рублей – расходов по тепловой энергии и 1 198 440, 72 рублей расходов по оплате электрической энергии признаны Ответчиком в отзыве от 04.06.2013.

Ответчиком был заявлен встречный иск о взыскании 2 711 904, 10 рублей неосновательного обогащения.

Согласно расчётам ответчика, истец в результате отсутствия отдельного учёта и неотражения затрат на электропотребление ларькам и банкоматам, рекламным носителям, доход от использования которых получает Истец, за счёт Ответчика сберёг денежные средства на сумму 2 711 904, 10 рублей за период с 01.10.2009 по 31.10.2011.

В качестве доказательств, подтверждающих расчет, ответчик представил акт осмотра площадей, фотографии ларьков и банкоматов, а также расчеты мощностей на рекламу в приложении к проекту субаббонентского договора.

Истец, в свою очередь, не оспорил факт наличия на своей территории ларьков и банкоматов в заявленном количестве, не оспорил расчетов потребленной электроэнергии, сделанной ответчиком, а также не представил доказательств отдельного учета потребленной данными объектами электроэнергии и невключения затрат в общую сумму от ПСК.

Сверку расчетов по сумме неосновательного обогащения истец не провёл, в
представленном Акте сверки по состоянию на 17.06.2013 год контррасчетов по
неосновательному обогащению не представлено.

В связи с вышеизложенным Встречный иск подлежит удовлетворению в полном объёме в соответствии со статьями 8, 210, 249, 289, 290, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 9, 64-66, 71 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Интерлизингстрой» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СИМЛ» 1 645 087 рублей 31 копеек долга и 29 450 рублей 87 копеек расходов по оплате госпошлины.

2. в остальной части в иске – отказать.

3. взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СИМЛ» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Интерлизингстрой» 2 711 904 рублей 10 копеек неосновательного обогащения и 36 559 рублей 52 копеек расходов по оплате государственной пошлины.

4. выдать Обществу с ограниченной ответственностью «Интерлизингстрой» справку на возврат из федерального бюджета 2 000 рублей госпошлины.

5. после вступления решения суда в законную силу выдать исполнительный лист в следующей редакции:

«взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СИМЛ» в пользу Общества с ограниченной ответственностью»Интерлизингстрой» 1 066 816 рублей 79 копеек и 7 108 рублей 65 копеек расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Калинина Л.М.