Гражданский кодекс часть 1

ОАО «Российские железные дороги» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ФГП «Ведомственная охрана железнодорожного транспорта» о разрешении разногласий, возникших по пункту 2.1 договора на возмещение затрат по содержанию сданных в аренду объектов недвижимости от 01.01.2007, являющегося неотъемлемой частью договора от 21.04.2006 аренды недвижимого имущества – служебного здания литера А военизированной охраны, расположенного в Маловишерском районе Новгородской области на 199 км перегона Мстинский мост – Торбино.

ФГП «Ведомственная охрана железнодорожного транспорта» представило два возражения против заявленного иска:

1.Спор неподведомствен арбитражному суду.

2.В стоимость коммунальных услуг необоснованно включены накладные расходы и рентабельность, которые должны покрываться из арендной платы, а не расходов арендатора на текущее содержание имущества.

Суд принимал меры к заключению мирового соглашения. В ходе переговоров стороны не пришли к соглашению относительно ежемесячной платы за коммунальные услуги и периода отношений, на которые распространяется действие договора на возмещение затрат. Обе стороны просят разрешить указанные разногласия в случае, если дело будет признано подведомственным арбитражному суду.

Из материалов дела и объяснений сторон следует, что между ОАО «Российские железные дороги» (арендодатель) и ФГП «Ведомственная охрана железнодорожного транспорта» (арендатор) заключён договор от 21.04.2006 аренды недвижимого имущества – служебного здания военизированной охраны, расположенного в Маловишерском районе Новгородской области на 199 км перегона Мстинский мост – Торбино, литера А на срок по 31.12.2006. После истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его прекращении, поэтому действие договора на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается продлённым на неопределённый срок.

Согласно пункту 3.2.6 договора аренды арендатор обязан оплачивать арендодателю услуги по техническому, коммунальному обслуживанию недвижимого имущества, в том числе электро-, водо-, теплоснабжению, канализации, услуги по уборке и вывозу бытовых отходов по фактическим расценкам коммунальных организаций и показаниям приборов учёта потребляемых ресурсов на основании Договора о возмещении затрат по содержанию сданных в аренду объектов недвижимого имущества, являющегося неотъемлемой частью договора аренды. Амортизационные отчисления, налог на имущество и иные затраты по содержанию арендуемого имущества не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором дополнительно на основании Договора о возмещении затрат по содержанию сданных в аренду объектов.

ОАО «РЖД» полагает, что условие действующего договора аренды о необходимости достижения соглашения по неотъемлемой части договора аренды - Договору о возмещении затрат по содержанию сданных в аренду объектов, - позволяет передать спор на рассмотрение суда.

ФГП «Ведомственная охрана железнодорожного транспорта» считает, что при отсутствии соглашения по условиям неотъемлемой части договора - Договору о возмещении затрат по содержанию сданных в аренду объектов, является не заключённым и договор аренды и поэтому нет оснований для рассмотрения по существу спора арбитражным судом.

Арбитражный суд признал свою компетенцию рассмотреть спор. Статьёй 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В законе не случайно использован термин о признании существенным условия по заявлению одной стороны, поскольку заявление одной стороны свидетельствует об отсутствии у неё необходимости заключить договор, в то время как заявление двух сторон о необходимости достигнуть соглашения по условию договора свидетельствует об определённой необходимости заключить договор и готовности использовать любые законные средства к достижению соглашения, в том числе через суд.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определена компетенция суда определять условия договора в случаях передачи разногласий на рассмотрение суда по соглашению сторон. Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрена передача на рассмотрение суда разногласий, не урегулированных путём переговоров.

Условие договора аренды в части необходимости заключения договора на оказание услуг следует расценивать в качестве предварительного договора, содержащего все существенные условия оказания услуг. Сторона предварительного договора вправе требовать заключения договора через суд на основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Процессуальное законодательство также не препятствует разрешению разногласий, возникших при заключении договора.

Что касается существа спора, суд исходит из уже достигнутых в тексте договора аренды соглашений об условиях оказания услуг и требований пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанности арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. В представленную ОАО «РЖД» смету расходов, связанных с возмещением затрат, необоснованно включены накладные расходы по нормативу 76 % и рентабельность 37,5 %.

Под накладными расходами принято понимать сумму затрат организации, связанную с созданием общих условий производства, его организацией, управлением и обслуживанием. Кроме того, к накладным относят административно-управленческие расходы организации.

В основе деления затрат на основные и накладные лежит их участие в процессе производства продукции (работ, услуг). В отличие от основных расходов назначение накладных расходов - обеспечение нормального хода производственно-хозяйственной деятельности. По мнению одних специалистов, накладные расходы не составляют непосредственно субстанцию продукта, они необходимы для его производства и продажи, для управления организацией, а по мнению других - каждая единица произведенной продукции получает выгоду от этих расходов.

С развитием производственно-технологических процессов увеличивается доля накладных расходов в общих суммарных затратах предприятия. При этом существуют как накладные расходы, образующиеся в отдельных производственных подразделениях, так и накладные расходы, относящиеся ко всему предприятию в целом: амортизация производственных зданий, коммунальные платежи, арендная плата, расходы на содержание аппарата управления и др. Основной особенностью накладных расходов является невозможность их точной оценки при производстве продукта, так как невозможно проследить участие каждого конкретного элемента косвенных расходов в процессе производства конкретных видов продукции (работ, услуг).

В отличие от основных расходов накладные могут иметь место и тогда, когда процесс производства остановлен. В то же время, поскольку накладные расходы включают в себя множество различных калькуляционных статей, несхожих по поведению и уровню затрат, контролировать их намного сложнее, чем прямые переменные расходы. По этой причине размер накладных расходах при формировании цены конкретной услуги никогда не может быть приведён к достоверной цифре. В настоящем деле истец не смог доказать обоснованный размер накладных расходах и не обосновал по праву возможность возложения на арендатора, уже обязанного нести свои расходы перед третьими лицами на содержание имущества, расходов арендодателя не связанных с содержанием конкретного имущества.

Обеспечение рентабельности финансовой деятельности арендодателя также не может быть возложено на арендатора, поскольку арендатор на основании статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации действует в своём интересе и не связан рентабельностью или убыточностью хозяйственной деятельности арендодателя.

Возложение на арендатора сумм амортизационных отчислений, налога на имущество, плата за земельный участок уже предусмотрены договором аренды. Этим же договором расходы по текущему ремонту возложены на арендатора по фактическим расценкам коммунальным организаций.

Стороны согласились распространить условия договора на оказание услуг на срок действия договора аренды.

Расходы по госпошлине распределены судом поровну пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь статьями 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Обязать Федеральное государственное предприятие «Ведомственная охрана железнодорожного транспорта Российской Федерации» заключить с Открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» приложение к договору аренды от 21.04.2006 – договор на возмещение затрат по содержанию сданных в аренду объектов недвижимости в редакции от 01.01.2007 за исключением п.4.1 в части ежемесячной платы, в которую следует включить: амортизационные отчисления, расходы на налог на имущество и плату за земельный участок согласно смете.

Во включении расходов по текущему ремонту отказать.

Стоимость коммунальных услуг (тепло, вода, электроэнергия, вывоз мусора) оплачивать по данным приборов учета, а при их отсутствии расчетным путем, по фактическому потреблению и затратам.

Срок действия приложения распространить на срок действия договора аренды.

Взыскать с Федерального государственного предприятия «Ведомственная охрана железнодорожного транспорта Российской Федерации» в пользу Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» 1000 рублей – расходы по государственной пошлине.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Несмиян С.И.