Гражданский кодекс часть 1

от ответчиков –ЗАО «Голдекс-Эстейт» - ФИО2 по доверенности от 28.10.2011 б/н, от ЗАО «Бизнес-центр Голдекс» - ФИО3 по доверенности от 11.01.2012 б/н и ФИО4 по доверенности от 17.05.2011 б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

закрытого акционерного общества (ЗАО) «Райффайзенбанк» (место государственной регистрации: 129090, Москва, ул.Троицкая, дом 17, строение 1, ОГРН <***>)

к закрытому акционерному обществу (ЗАО) «Бизнес-центр Голдекс» (место государственной регистрации: 191123, Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 36, ОГРН <***>)

и закрытому акционерному обществу (ЗАО) «Голдекс-Эстейт» (место государственной регистрации: 191123, Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 36, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога,

установил:

30 августа 2011 года ЗАО «Райффайзенбанк» (далее – банк, кредитор, залогодержатель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковыми требованиями к ЗАО «Бизнес-центр Голдекс» (заемщик) и ЗАО «Голдекс-Эстейт» (поручитель, залогодатель):

о взыскании солидарно задолженности по кредитному соглашению от 21.12.2006 №RBA/2468-spb на общую сумму 442 561 071,27 руб. (исходя из курса доллара США и Евро к рублю на 17.05.2011);

и обращении взыскания по договору №RBA/2468-spb на недвижимое имущество, предоставленное ЗАО «Голдекс-Эстейт» в залог по договору последующей ипотеки от 21.12.2006 б/н - объекты недвижимости, расположенные в Санкт-Петербурге по ул.Шпалерной дом 36, литера А: земельный участок, общей площадью 3 701 кв.м, кадастровый номер 78:1026:1, нежилое помещение (здание) общей площадью 10 161,4 кв.м, условный номер 78-78-42/201/2011-167, и нежилое помещение (мансарда) общей площадью 1 892,3 кв.м, условный номер 78-78-01/0405/2010-333, установив порядок продажи недвижимого имущества с публичных торгов и начальную продажную цену в размере 492 500 000 руб.

Исковые требования основаны на нормах статей 11, 12, 334, 348, 349, 810, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы доводами о неисполнении ЗАО «Бизнес-центр Голдекс» обеспеченных поручительством ЗАО «Голдекс-Эстейт» и залогом недвижимого имущества обязательств по возврату кредита в сумме 10 355 844 долларов США и 2 775 876,91 Евро, неустойки за просрочку оплаты основного долга в сумме 1 056 409,03 долларов США и 278 348,21 Евро, пени за просрочку уплаты срочных процентов в размере 11 738,36 долларов США и 2 388,18 Евро.

В судебном заседании 09 – 16.07.2012 представитель истца исковые требования в целом поддержала, но изменила их размер.

В соответствии с позицией, сформулированной представителем истца в заявлении от 21.05.2012 и при судебном разбирательстве спора 09.07.2012, принятой судом по правилам статьи 49 АПК РФ, банк окончательно просил:

взыскать солидарно с заемщика ипоручителязадолженность по кредитному соглашению от 21.12.2006 №RBA/2468-spb на общую сумму 535 441 494,07 руб. (исходя из курса доллара США и Евро к рублю на 26.04.2012), в следующем составе и размере: сумма кредита 9 613 566,54 долларов США (301 790 042,18 руб.) и 2 775 876,91 Евро (110 346 103,75 руб.), неустойка 2 908 532,77 долларов США (91 304 951,57 руб.) и 805 004,97 Евро (32 000 396,57 руб.);

обратить взыскание по договору №RBA/2468-spb на земельный участок с расположенным на нем зданием с мансардой, находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 36, литера А, установив порядок продажи предмета залога с публичных торгов и начальную продажную цену: для земельного участка (кадастровый номер 78:1026:1) в сумме 108 млн руб., здания условный номер 78-78-42/201/2011-167 (нежилые помещения 1Н-30Н, 33Н, 1 ЛК, 5 ЛК) – 288 млн руб., мансарды условный номер 78-78-01/0405/2010-333 (нежилое помещение 32Н) – 54 млн руб.

В письменных отзывах и в судебном заседании ответчики исковые требования полностью не признали, сослались на применение к ним процедур банкротства и полагали, что в 2010 году в результате реконструкции дома 36 по ул.Шпалерной в Санкт-Петербурге, и образования двух самостоятельных объектов недвижимости - собственно здания и мансарды, ипотека прекратилась. ЗАО «Бизнес-центр Голдекс», являющийся собственником мансарды, также обратил внимание, что данное имущество в ипотеку банку не передавалось. Кроме того, ответчики считали, что в деле отсутствуют надлежащие доказательства, позволяющие установить начальную продажную цену предметов залога.

Помимо изложенного, ЗАО «Голдекс-Эстейт», сославшись на существенное изменение в июле 2007 года обязательств заемщика по спорному кредитному соглашению, полагал договор поручительства №RBA/2468-spb-Sпрекратившимся на основании статьи 367 ГК РФ.

Заслушав представителей сторон, разъяснения специалиста ФИО5 и исследовав материалы дела, суд находит иск ЗАО «Райффайзенбанк» подлежащим удовлетворению полностью.

Так, 21 декабря 2006 года между ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» (прежнее наименование ЗАО «Райффайзенбанк») и ЗАО «Бизнес-центр Голдекс» (заемщик) заключено кредитное соглашение №RBA/2468-spb о предоставлении кредита в размере 17 млн долларов США или эквивалента этой суммы в Евро в форме кредитной линии на срок до 22 декабря 2014 года с уплатой за пользование денежными средствами процентов в размере 12% годовых в долларах США и 10,5% в Евро (в ред. изменений от 15.06.2007 №1, от 23.12.2009 №2). Условиями соглашения №RBA/2468-spb предусмотрена ответственность заемщика в виде пени в размере 20% годовых за просрочку возврата кредита или погашения процентов, а также обязанность по требованию кредитной организации досрочно возвратить сумму кредита и уплатить проценты в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) любых обязательств по договору, в том числе, при возникновении просрочки в платежах более чем на 5 дней (статьи 10 и 13).

Во исполнение принятых по соглашению №RBA/2468-spb обязательств банк в 2007 году предоставил заемщику денежные средства: 20 февраля – в сумме 5 млн. долларов США и 3 802 571,11 Евро, 21 июня 2007 года - в сумме 7 млн долларов США.

В целях обеспечения исполнения заемщиком обязательств, возникших на основании договора №RBA/2468-spb, 21 декабря 2006 года между банком и ЗАО «Голдекс-Эстейт» (поручитель) заключен договор поручительства №RBA/2468-spb-S, в соответствии с которым поручитель обязался солидарно с ЗАО «Бизнес-центр Голдекс» нести перед кредитором ответственность за возврат кредита, уплату процентов за пользование заемными средствами и пени (в ред. изм. от 23.12.2009 №1).

Кроме того, 21 декабря 2006 года между ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» и ЗАО «Голдекс-Эстейт» (залогодатель) заключен договор последующего залога недвижимого имущества (последующей ипотеки) б/н, которым обеспечено надлежащее исполнение ЗАО «Бизнес-центр Голдекс» обязательств из кредитного соглашения №RBA/2468-spb, включая возврат суммы кредита, уплаты процентов и неустойки (в ред. дополнительных соглашений от 21.12.2006 №№1, 2).

Согласно договору предметом ипотеки являются расположенные по адресу: <...>, литер. А, - нежилое здание, общей площадью 10 846,1 кв.м, 5 этажей и подвал, кадастровый номер 78:1026:1:5, и земельный участок площадью 3 701 кв.м, кадастровый номер 78:1026:1. Общая залоговая стоимость соглашением сторон определена в сумме 23 600 000 долларов США (614 697 400 руб.), в том числе: здание – 20 800 000 долларов США, земельного участка – 2 800 000 долларов США.

Договор ипотеки от 21.12.2006 б/н и дополнительные соглашения №№1, 2 зарегистрированы в Управлении ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 20 января и 05 июля 2007 года.

В августе 2009 – апреле 2010 года ЗАО «Голдекс-Эстейт» с разрешения контролирующего органа и залогодержателя осуществило реконструкцию чердачного помещения (приспособление чердачного пространства под административные цели) находящегося в залоге здания.

Как следует из технических паспортов на встроенные помещения и сведений Единого государственного реестра прав (ЕГРП), в результате названной реконструкции первичный объект недвижимости - нежилое здание кадастровый номер 78:1026:1:5, расположенное по адресу: <...>, литер. А, было переформировано во вторичные объекты недвижимости, находящиеся по тому же адресу: нежилые помещения 1Н, 2Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н, 7Н, 8Н, 9Н, 10Н, 11Н, 12Н, 13Н, 14Н, 15Н, 16Н, 17Н, 18Н, 19Н, 20Н, 21Н, 22Н, 23Н, 24Н, 25Н, 26Н, 27Н, 28Н, 29Н, 30Н, 33Н, 1ЛК, 5ЛК, общей площадью 10 161,4 кв.м, условный номер 78-78-42/201/2011-167 (собственно здание), и нежилое помещение 32Н, общей площадью 1 892,3 кв.м, условный номер 78-78-01/0405/2010-333 (мансарда).

Согласно выписке из ЕГРП собственником мансарды является ЗАО «Бизнес-центр Голдекс», при этом сведения о регистрации обременения (ограничения) права названного лица в реестре отсутствуют.

О физической гибели вышеназванного недвижимого имущества и, как следствие, утраты возможности обращения взыскания стороны не заявляли.

09 ноября 2010 года ввиду систематического неисполнения обязательств по возврату кредита и уплате процентов с октября 2010 года банк потребовал от заемщика и поручителя досрочного возврата кредита, уплаты процентов и неустойки по договору №RBA/2468-spb. Данное требование кредитора не исполнено заемщиком и поручителем и к дате настоящего судебного заседания.

В октябре 2011 года Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в отношении ЗАО «Бизнес-центр Голдекс» и ЗАО «Голдекс-Эстейт» возбуждены дела о банкротстве; 18 и 16 ноября 2011 года к обоим ответчикам применена процедура банкротства наблюдение (дела №№А56-58101/2011, А56- 55454/2011).

Состав и размер денежных обязательств из кредитного соглашения №RBA/2468-spb, указанные кредитором в исковом заявлении, заемщиком и поручителем прямо не оспорены.

Как следует из информационного письма ООО «Центр оценки «Аверс» от 26.06.2012 №507 и консультации специалиста ФИО5 в ходе судебного разбирательства, на дату рассмотрения дела арбитражным судом рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:

земельного участка (кадастровый номер 78:1026:1) от 170 до 180 млн руб.,

нежилых помещений 1Н - 30Н, 33Н, 1ЛК и 5ЛК (условный номер 78-78-42/201/2011-167) от 450 до 480 млн руб.,

нежилого помещения 32Н (условный номер 78-78-01/0405/2010-333) от 80 до 90 млн руб.

Давая оценку изложенным обстоятельствам и исследованным в судебном заседании доказательствам, арбитражный суд приходит к следующим выводам:

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 Главы 42 Гражданского кодекса («Заем»), если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 («Кредит») и не вытекает из существа кредитного договора (пункт 2 статьи 819 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса установлена обязанность заемщика возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 363 Гражданского кодекса, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно; поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Вопреки утверждениям ЗАО «Голдекс-Эстейт», все изменения обязательств заемщика из кредитного договора (соглашения) №RBA/2468-spb согласованы с поручителем в надлежащей форме, что подтверждается подписью единоличного исполнительного органа названного лица в тексте изменений от 15.07.2007 №1 и заключенным с банком дополнительным соглашением (изменениями) от 23.12.2009 №1 к договору поручительства №RBA/2468-spb-S.

Статьями 307, 309-310 Гражданского кодекса определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Поскольку ЗАО «Бизнес-центр Голдекс» обязательства о возврате суммы кредита, уплате процентов и пени, которые предусмотрены соглашением №RBA/2468-spb, не исполнило, суд находит требования ЗАО «Райффайзенбанк» о взыскании с ЗАО «Бизнес-центр Голдекс» и ЗАО «Голдекс-Эстейт» в солидарном порядке суммы кредита и пени на общую сумму 535 441 494,07 руб., обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Вопреки мнению ответчиков, сторонами договора последующей ипотеки от 21.12.2006 б/н достигнуто соглашение по всем существенным условиям, предусмотренным статьей 339 Гражданского кодекса, а сделка залога совершена в надлежащей форме. Вследствие этого доводы о незаключенности названного договора суд находит беспочвенными.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые тот отвечает.

Как было указано выше, денежные обязательства из кредитного соглашения №RBA/2468-spb, обеспеченные ипотекой, ЗАО «Бизнес-центр Голдекс» не исполнены.

Оценивая доводы ответчиков о прекращении ипотеки здания в результате образования двух самостоятельных объектов недвижимости (здания и мансарды), а также о возникновении нового объекта (мансарды), которое не принадлежит залогодателю ЗАО «Голдекс-Эстейт» и в ипотеку не передавалось, арбитражный суд исходит из следующего.

Гибель заложенной вещи или прекращение заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданского кодекса, влекут прекращение залога (подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса).

Между тем, переданное в залог банку нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, литер. А, существует физически. Выделение из его состава в самостоятельный объект недвижимости мансарды (нежилое помещение 32Н, условный номер 78-78-01/0405/2010-333) обусловлено реконструкцией части первичного объекта недвижимости – чердачного пространства, в результате чего это пространство приобрело новые функциональные свойства нежилого помещения. Однако при этом мансарда не перестала быть частью объекта капитального строительства, находящегося в залоге. Такое переформирование предмета ипотеки, по мнению суда, не означает ни его гибель, ни возникновение новых объектов права, находящихся вне правоотношений залога.

В этой связи суд также принимает во внимание, что ЗАО «Райффайзенбанк» письмом от 17.03.2010 №4080 выразило согласие на проведение частичной реконструкции здания при условии сохранения залога, и обременение ипотекой права собственности ЗАО «Голдекс-Эстейт» на нежилые помещения 1Н - 30Н, 33Н, 1ЛК и 5ЛК (условный номер 78-78-42/201/2011-167) зарегистрировано в ЕГРП. Суд полагает, что тем самым стороны договора последующей ипотеки от 21.12.2006 б/н фактически изменили его предмет, вследствие чего оснований для признания права залога этих помещений прекращенным не имеется.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Иное договором ипотеки между банком и залогодателем не установлено. Напротив, пунктом 3.1.1.4 договора последующей ипотеки от 21.12.2006 б/н предусмотрено, что в случае производства ЗАО «Голдекс-Эстейт» работ по изменению, расширению или перепланировке заложенного имущества на них (их результаты) автоматически распространяется ипотека, установленная названным договором.

Собственник мансарды ЗАО «Бизнес-центр Голдекс» является непосредственным участником спорных правоотношений и достоверно осведомлено о существующим обременении, условиях договора последующей ипотеки кредитора с залогодателем и обязательствах, обеспеченных залогом.

При таком положение суд полагает, что переход права собственности на часть здания и отсутствие в Едином государственном реестре прав сведений об обременении не являются препятствием для обращения взыскания на нежилое помещение 32Н, условный номер 78-78-01/0405/2010-333.

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, при этом начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда (пункты 1 и 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Вследствие истечения значительного промежутка времени и изменения объекта ипотеки, рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре последующей ипотеки от 21.12.2006 б/н.

Согласованное решение в отношении начальной продажной цены заложенного имущества сторонами не принято.

В целях определения рыночной стоимости предмета ипотеки, актуальной на дату разрешения спора, по ходатайству ЗАО «Голдекс-Эстейт» арбитражным судом была назначена судебная экспертиза. Вместе с тем, обязанности, возложенные судом в связи назначением экспертизы, - о предоставлении экспертам технической документации и правоустанавливающих документов, - ответчиками не исполнены, денежная сумма для выплаты вознаграждения за экспертизу ЗАО «Голдекс-Эстейт» на депозит арбитражного суда не внесена, ввиду чего проведение экспертизы оказалось невозможным и было прекращено судом в заседании 09.07.2012.

Представленные сторонами заключения об оценке ООО «БАЛТ-АУДИТ-ЭКСПЕРТ» от 30.06.2011 №96-11 и ООО «Коллиерз Интернешнл» от 12.02.2008 №01.12-022008 составлены без учета переформирования здания и устарели.

В такой ситуации арбитражный суд полагает возможным определить начальную продажную цену объектов недвижимости на основании информационного письма ООО «Центр оценки «Аверс» от 26.06.2012 №507 и консультации специалиста ФИО5

При этом суд учитывает, что названные лица независимы от сторон, специализируются в области оценки объектов недвижимости, имеют значительный стаж оценочной деятельности и обладают обширными познаниями о состоянии рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, а в их распоряжение были предоставлены имеющиеся в деле документы и иные материалы, описывающие состояние предмета ипотеки. Суждения оценочной организации и специалиста являются обоснованными, изложены ясно и полно в отношении юридически значимых обстоятельств. Вследствие этого у суда отсутствуют основания сомневаться в объективности и достоверности их профессионального мнения.

Проверив и оценив экспертные мнения, в совокупности с другими имеющимися в материалах дела доказательствами, арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену для земельного участка в сумме 180 млн руб., для нежилых помещений 1Н - 30Н, 33Н, 1ЛК и 5ЛК в сумме 480 млн руб., нежилого помещения 32Н - 90 млн руб.

Судебные расходы ЗАО «Райффайзенбанк», состоящие из затрат по уплате госпошлины при обращении в суд с исковым заявлением на общую сумму 204 000 руб., в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат взысканию в его пользу с ЗАО «Голдекс-Эстейт» и ЗАО «Бизнес-центр Голдекс» в равных долях.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Иск ЗАО «Райффайзенбанк» удовлетворить полностью:

Взыскать солидарно с закрытого акционерного общества «Бизнес-центр Голдекс» и закрытого акционерного общества «Голдекс-Эстейт» в пользу закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк»задолженность по кредитному соглашению 21.12.2006 №RBA/2468-spb на общую сумму 535 441 494,07 руб., в том числе: 412 136 145,93 руб. - сумма кредита, 123 305 348,14 руб. – пени, а также судебные расходы в сумме по 102 000 руб. с каждого.

В целях удовлетворения требований ЗАО «Райффайзенбанк» об исполнении денежных обязательств на общую сумму 535 441 494,07 руб. из кредитного соглашения от 21.12.2006 №RBA/2468-spb с ЗАО «Бизнес-центр Голдекс» обратить взыскание на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, литер. А,

- земельный участок площадью 3 701 кв.м, кадастровый номер 78:1026:1,

- нежилые помещения 1Н - 30Н, 33Н, 1ЛК и 5ЛК общей площадью 10 161,4 кв.м, условный номер 78-78-42/201/2011-167,

и нежилое помещение 32Н, общей площадью 1 892,3 кв.м, условный номер 78-78-01/0405/2010-333.

Реализацию предметов ипотеки осуществить путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену: земельного участка кадастровый номер 78:1026:1 в сумме 180 млн руб., нежилых помещений 1Н - 30Н, 33Н, 1ЛК и 5ЛК условный номер 78-78-42/201/2011-167 в сумме 480 млн руб., нежилого помещения 32Н условный номер 78-78-01/0405/2010-333 в сумме 90 млн. руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.С. Покровский