Гражданский кодекс часть 1

истец: Общество с ограниченной ответственностью "РЕКОРД" (адрес: 191014, Санкт-Петербург, пр. Литейный, д. 45-8, литер. А, пом. 48-Н; ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литер. Б; ОГРН: <***>; ИНН: <***>);

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

об обязании

при участии

от истца: ФИО1 – доверенность от 25.04.2016,

от ответчика: ФИО2 – доверенность от 29.12.2015,

от третьего лица: ФИО3 – доверенность от 29.12.2015.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Рекорд» (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Ответчик, Комитет) об обязании Ответчика:

- осуществить действия по снятию запрета на совершение регистрационных
действий в отношении принадлежащего на праве государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Антонова-Овсеенко, участок 1, (северо-западнее дома 5, корпус 1, литера А по ул. Антонова-Овсеенко), имеющему кадастровый номер 78:12:0630701:1005;

- осуществить действия по государственной регистрации договора аренды земельного участка № 13/3К-05633 от 25.02.2015;

- приостановить начисление арендной платы по договору аренды земельного участка № 13/3К05633 от 25.02.2015 до устранения причин, препятствующих Истцу пользоваться земельным участком для целей возведения павильона общественного питания;

- зачесть уплаченные денежные средства (задаток) в размере 584 906 руб. 60 коп. в счет оплаты аренды за будущий период, с которого Истец сможет фактически осуществлять использование земельного участка в соответствии с договором аренды.

Определением от 01.09.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр).

27.09.2016 в суд от Ответчика поступил отзыв с приложением документов для приобщения к материалам дела, согласно которому Ответчик против удовлетворения иска возражает.

В судебном заседании Истец заявил в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) об отказе от иска в части требования об обязании Комитета осуществить действия по снятию запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Антонова-Овсеенко, участок 1, (северо-западнее дома 5, корпус 1, лит. А по ул. Антонова-Овсеенко), кадастровый номер 78:12:0630701:1005.

В остальной части Истец заявленные требования поддержал.

Комитет и Росреестр против принятия судом заявленного Истцом отказа от иска в части не возражали.

Заявленный частичный отказ от иска принят судом в порядке ч. 2 ст. 49 АПК РФ.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Росреестр в судебном заседании представил суду отзыв.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон и Росреестра, арбитражный суд установил следующее.

По результатам проведенного 25.02.2015 аукциона Истец был признан победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, относящегося к землям населенных пунктов, площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Антонова-Овсеенко, уч. 1 (северо-западнее д. 5, корп. 1, литер. А по ул. Антонова-Овсеенко), с кадастровым номером 78:12:0630701:1005 (далее – Участок), для размещения павильона общественного питания площадью не более 400 кв.м. сроком на 5 лет.

Между Комитетом и Обществом заключен договор аренды Участка от 25.02.2015 № 13/ЗК-05633 (далее – Договор), подписан акт приема-передачи Участка.

В соответствии с п.п. 3.3-3.8 Договора арендная плата начисляется с начала срока действия Договора – с 25.02.2015, период оплаты – квартал, сумма внесенного задатка засчитывается в счет арендной платы.

Ссылаясь на то, Договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был, в государственной регистрации Договора Росреестром отказано, Истец обратился в суд с настоящим иском об осуществлении Ответчиком действий по государственной регистрации Договора, а также о приостановлении начисления арендной платы по Договору до устранения причин, препятствующих Истцу пользоваться земельным участком для целей возведения павильона общественного питания, а также о зачете уплаченного задатка в счет оплаты аренды за будущий период, с которого Истец сможет фактически осуществлять использование земельного участка в соответствии с Договором.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

Сообщением от 30.12.2015 № 78/117/006/2016-362 Росреестр сообщил Комитету об отказе в государственной регистрации прав - Договора в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) запрета на совершение регистрационных действий по исключению из реестра прав записи о праве аренды ООО «Санкт-Петербург» в отношении Участка.

Комитет 05.02.2016 направил в адрес руководителя Правобережного отдела судебных приставов Невского района УФССП по Санкт-Петербургу письмо с требованием снять арест с Участка.

По имеющимся сведениям, к июню 2016 года в ЕГРП отсутствовали сведения о наличии ограничений (обременении), в связи с чем 06.06.2016 Комитетом в Росрестр направлено письмо № 60955-7 с просьбой произвести государственную регистрацию Договора, ранее представленного в Росреестр.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 25.01.2013 № 13, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Исходя из изложенного, отношения сторон по настоящему спору регулируются положениями подписанного ими и исполнявшегося ими Договора.

Поскольку Участок был принят Обществом во владение по акту приема-передачи от 25.02.2015 без замечаний, Общество не вправе требовать изменения в одностороннем порядке размера и порядка внесения платы за пользование Участком.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.7. Договора Общество приняло на себя обязательство оплатить арендную плату за первый подлежащий оплате период в размере 238 350 руб.15 коп. в течение 20-ти дней с даны подписания Договора.

Согласно п. 3.8. Договора сумма задатка в размере 584 906 руб. 60 коп. засчитывается в следующем порядке:

238 350 руб. 15 коп. – в счет арендной платы за последний платежный период (3 месяца) по Договору;

346 556 руб. 45 коп. – в счет арендной платы за первые платежные периоды по Договору.

Таким образом, данные денежные средства в размере 584 906 руб. 60 коп. в соответствии с условиями Договора являются исполнением обязательств Общества по оплате арендой платы за первые платежные периоды (в том числе исполнением обязательства по внесению арендной платы за первый подлежащий оплате период в размере 238 350 руб. 15 коп. в течение 20-ти дней с даны подписания Договора) и в счет исполнения обязательств за последний платежный период (3 месяца) по Договору, что исключает удовлетворения требования Общества об ином порядке распределения данных денежных средств с счет исполнения обязательств Общества.

Также необоснованны и ссылки Общества на невозможность пользоваться арендованным имуществом и требование приостановить начисление арендной платы по Договору до устранения причин, препятствующих Обществу пользоваться Участком для целей возведения павильона общественного питания.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Вместе с тем, оснований для вывода о несоответствии переданного Истцом в аренду имущества требованиям ст. 611 ГК РФ арбитражный суд не усматривает.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

При этом право на уменьшение размера арендной платы или изменение порядка расчетов в одностороннем порядке ни законом, ни Договором не предусмотрено.

Исходя из изложенного, в отсутствие доказательств невозможности использовать Участок по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, названные доводы Истца не свидетельствуют о наличии оснований для освобождения его от уплаты арендной платы в установленном соглашением сторон размере и порядке.

Кроме того, требуя приостановить начисление арендной платы до момента устранения причин, препятствующих Истцу пользоваться Участком для целей возведения павильона общественного питания, Истец не указывает момент временного прекращения обязательства по внесению арендной платы и момент возобновления такового обязательства, определенный в соответствии с требованиями законодательства.

Таким образом, предложенное Обществом условие о сроке является неопределенным, поскольку не содержит указание на само событие, с которого Истец сможет фактически осуществлять использование Участка в соответствии с Договором.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

За государственной регистрацией сделки вправе обратиться любая из сторон сделки.

Таким образом, если Истец полагает, что его права нарушены уклонением Комитета от государственной регистрации сделки, в силу ст. 165 ГК РФ способом защиты нарушенного права будет являться обращение в суд за вынесением решения о регистрации сделки, а не о понуждении второй стороны сделки осуществить действия по регистрации сделки.

Вместе с тем, Истцом такое требование в судебном порядке не заявлено, в данном случае Истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

По смыслу ст. 1 ГК РФ участники гражданских правоотношений несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими действий, влекущих возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а в силу ч. 2 статьи 9 АПК РФ также риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе и связанного с реализацией права на обращение в суд.

Исходя из изложенного, в удовлетворении иска следует отказать.

В соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ при прекращении производства по делу уплаченная государственная пошлина подлежит возврату.

Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 150, статьями 151, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Принять отказ от иска и прекратить производство по делу в части требования об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга осуществить действия по снятию запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Антонова-Овсеенко, участок 1, (северо-западнее дома 5, корпус 1, лит. А по ул. Антонова-Овсеенко), кадастровый номер 78:12:0630701:1005.

В остальной части в иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Рекорд» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.