Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "ДЖЕНЕРАЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными и отмене постановлений Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо, Комитет) от 14.11.2017 №345, №346, №347 о привлечении Общества к административной ответственности по ч. 4 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ), с назначением наказания в виде административного штрафа в размере 500 000 руб. по каждому постановлению.

В судебном заседании заявитель поддержал заявленные требования.

Заинтересованное лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явилось. В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Изучив материалы дела, заслушав доводы общества, суд установил следующее.

На основании распоряжения от 13.06.2017 №ВВ-28/17 Комитетом в период с 03.07.2017 по 28.07.2017 была проведена внеплановая выездная проверка Общества по вопросу соблюдения обязательных требований, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В ходе проверки установлено, что Общество привлекает денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, муниципальное образование «Колтушское сельское поселение» <...> уч. №10, кадастровый номер земельного участка 47:07:1014008:41, не являясь застройщиком указанного объекта.

Застройщиком указанного многоквартирного дома является физическое лицо - ФИО3 на основании разрешения на строительство индивидуального жилого дома №47-47504313-565-2016 от 15.12.2016, выданного администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район».

02.09.2016 между ФИО3 (принципал) и ООО «ДЖЕНЕРАЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП» (агент) заключен агентский договор №02/09/2016, согласно которому принципал поручает, а агент обязуется совершать следующие юридически значимые действия:

- поиск и привлечение клиентов, заинтересованных в приобретении Объектов недвижимости, реализуемых принципалом;

- заключать с привлеченными клиентами предварительные договоры купли-продажи Объектов недвижимости, права на которые возникнут у принципала в будущем, реализуемым принципалом;

- осуществлять от Клиентов (Покупателей) прием денежных средств в счет оплаты стоимости Объектов недвижимости, в отношении которых агентом заключены договоры купли-продажи Объектов недвижимости, права на которые возникнут у принципала в будущем.

Согласно частям 1, 2 ст. 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность. Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Отсутствие события административного правонарушения означает, что противоправное, виновное действие (бездействие) юридического лица не установлено. Однако наличие события административного правонарушения подтверждается материалами дел об административных правонарушениях.

Расположение доли в жилом доме, подлежащей передаче покупателю по договору, определено в плане-экспликации жилого дома (приложение № 3 к договору) - под номером 13. Исходя из плана-экспликации очевидно, что данное помещение является структурно обособленным помещением в жилом доме, обеспечивающим возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоит из одной комнаты, а также в нем находятся помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно п. 2.3.1 договора № 12/05/17 купли-продажи долей на праве собственности на создаваемые объекты недвижимости от 12.05.2017, Общество обязано передать гражданке ФИО4 в собственность доли в праве собственности на объекты недвижимости равные - 54/810 - доля в праве собственности на земельный участок, 34/423 - доля в праве собственности на жилой дом.

Во исполнение указанного договора ФИО4 в качестве оплаты перечислила Обществу денежные средства в размере 1 625 000 руб. 00 коп. (один миллион шестьсот двадцать пять тысяч рублей 00 коп.), что подтверждается карточкой счета 62 за 1 полугодие 2017 года. Указанные денежные средства поступали на расчетный счет Общества следующими платежами:

15.05.2017 - 1 000 000 руб. 00 коп. (один миллион рублей 00 коп.);

22.05.2017 - 625 000 руб. 00 коп. (шестьсот двадцать пять тысяч рублей 00 коп.).

Согласно п. 2.3.1 договора № 23/05/17 купли-продажи долей на праве собственности на создаваемые объекты недвижимости от 23.05.2017, Общество обязано передать гражданке ФИО5 в собственность доли в праве собственности на объекты недвижимости равные - 54/810 - доля в праве собственности на земельный участок, 34/423 - доля в праве собственности на жилой дом.

Во исполнение указанного договора ФИО5 в качестве оплаты перечислила Обществу денежные средства в размере 2 000 000 руб. 00 коп. (два миллиона рублей 00 коп.), что подтверждается карточкой счета 62 за 1 полугодие 2017 года. Указанные денежные средства поступали на расчетный счет Общества следующими платежами:

24.05.2017 - 100 000 руб. 00 коп. (сто тысяч рублей 00 коп.);

30.05.2017 - 400 000 руб. 00 коп. (четыреста тысяч рублей 00 коп.);

26.06.2017 - 1 500 000 руб. 00 коп. (один миллион пятьсот тысяч рублей 00 коп).

Согласно п. 2.3.1 договора № 10/05/17 купли-продажи долей на праве собственности на создаваемые объекты недвижимости от 10.05.2017, Общество обязано передать гражданину ФИО6 в собственность доли в праве собственности на объекты недвижимости равные - 54/810 - доля в праве собственности на земельный участок, 34/423 - доля в праве собственности на жилой дом.

Во исполнение указанного договора ФИО6 в качестве оплаты перечислил Обществу денежные средства в размере 1 761 500 руб. 00 коп. (один миллион семьсот шестьдесят одна тысяча пятьсот рублей 00 коп.), что подтверждается карточкой счета 62 за 1 полугодие 2017 года. Указанные денежные средства поступали на расчетный счет Общества следующими платежами:

11.05.2017 - 900 000 руб. 00 коп. (девятьсот тысяч рублей 00 коп.);

07.06.2017 - 361 500 руб. 00 коп. (триста шестьдесят одна тысяча пятьсот рублей 00 коп.);

14.06.2017 - 500 000 руб. 00 коп. (пятьсот тысяч рублей 00 коп.).

Частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

- на основании договора участия в долевом строительстве;

- путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Притворная сделка ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. При заключении договоров № 12/05/17 от 12.05.2017; № 23/05/17 от 23.05.2017; № 10/05/17 от 10.05.2017 вместо договоров участия в долевом строительстве Общество преследовало цель скрыть другую сделку, к которой, должны применяться положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно разрешению на строительство индивидуального жилого дома от 15.12.2016 № 47-47504313-565-2016, выданному администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, застройщиком указанного объекта капитального строительства является физическое лицо - ФИО3, а не Общество.

Таким образом, заключив договоры № 12/05/17 от 12.05.2017; № 23/05/17 от 23.05.2017; № 10/05/17 от 10.05.2017 вместо договоров долевого участия, с учетом характеристик указанного многоквартирного жилого дома, привлекая денежные средства гражданки ФИО4, гражданки ФИО5, гражданина ФИО6, Общество совершило административное правонарушение, предусмотренное ч. 4 ст. 14.28 КоАП РФ.

Нарушения подтверждены актом проверки от 28.07.2017 №ВВ-18/2017.

14.11.2017 должностным лицом Комитета в отношении Общества вынесены постановления №345, №346, №347 о назначении административного наказания, ответственность за которое установлена ч. 4 ст. 14.28 КоАП РФ.

Не согласившись с указанными постановлениями, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 4 ст. 14.28 КоАП РФ непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанного регионального государственного контроля (надзора) и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений.

В соответствии с п. 3 ч. 11 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и п. 3.4.3 Административного регламента исполнения комитетом функции по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, утвержденного Приказом комитета от 26.12.2011 № 21, обращение администрации муниципального образования «Колтушское сельское поселение» Всеволожского района Ленинградской области с просьбой о проведении проверки в отношении строящегося объекта на земельном участке, расположенном по адресу: <...> уч. № 10, кадастровый номер земельного участка: 47:07:1014008:41 (№ 01-12-183/17-0-0 от 15.02.2017), послужило основанием для проведения внеплановой выездной проверки, так как из указанного обращения и приложений следует, что данный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, однако ведется строительство многоквартирного дома и привлекаются денежные средства граждан на долевое участие в строительстве по вышеуказанному адресу.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» и служебной информацией, представленной отделом контроля и надзора в области долевого строительства комитета, на основании распоряжения № ГСН 17/571 от 01.08.2017, в период с 07.08.2017 по 30.08.2017, была проведена документарная и выездная проверка застройщика на указанном земельном участке - ФИО3, по результатам которой составлен акт № 601-АК-17 от 30.08.2017, застройщику выдано предписание № П601-АК-17 от 30.08.2017. По результатам данной проверки в отношении ФИО3 вынесено постановление №170 привлечении к административной ответственности от 31.10.2017, за административное правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, назначено наказание в виде административного штрафа в размере 3000 (три тысячи) рублей.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона. В перечень национальных стандартов и сводов правил, указанный в части 1 настоящей статьи, могут включаться национальные стандарты и своды правил (части таких стандартов и сводов правил), содержащие минимально необходимые требования для обеспечения безопасности зданий и сооружений (в том числе входящих в их состав сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения), а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса).

Согласно введению «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденный Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр (далее - свод правил), настоящий свод правил актуализирован в целях повышения уровня безопасности людей и сохранности материальных ценностей в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», выполнения требований Федерального закона от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», повышения уровня гармонизации с требованиями международных нормативных документов, применения единых методов определения эксплуатационных характеристик и методов оценки и учета санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых многоквартирных зданиях.

Согласно введению также «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», утвержденный и введенный в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр) (далее - свод правил), настоящий свод правил актуализирован в целях повышения уровня безопасности людей в зданиях и сооружениях и сохранности материальных ценностей в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», выполнения требований Федерального закона от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обеспечения гармонизации с требованиями международных нормативных документов, учета существующих методов определения эксплуатационных характеристик и методов оценки.

Указанными Сводами правил установлен порядок определения этажности одноквартирных жилых домов, многоквартирных жилых зданий.

В соответствии с п. 3.30 «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» чердаком здания является помещение, расположенное в пространстве между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа.

В соответствии с п. 3.35 «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» техническим этажом является этаж, функционально предназначенный для размещения и обслуживания внутридомовых инженерных систем; может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье) или в верхней (технический чердак), или между надземными этажами.

В ходе проверки, проведенной в период с 07.08.2017 по 30.08.2018, в акте проверки № 601 -АК-17 от 30.08.2017 зафиксировано, что помещение, предназначенное для размещения инженерного оборудования (котельная/теплогенераторная), в котором имеются коммуникации, (трубы отопления, водоснабжения, кабельные линии) и расположенное в верхней части здания является техническим чердаком. С учетом высоты 2,56/3,16 м данный технический чердак является техническим этажом.

При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Таким образом, данный жилой дом имеет 4 этажа, в том числе, технический этаж.

В соответствии с п. 3.4 «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» многоквартирным зданием является жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.

В ходе проверки ФИО3 представлен «Проект загородного жилого дома», разработанный ООО «Север Стройснаб», представляющий собой ведомость чертежей раздела АН (альбом графических материалов) на 7-ми листах, в составе: план 1-го этажа; план 2-го этажа; план второго света; разрез 1-6; разрез Д-А; план 3-го этажа.

В ходе проверки ФИО3 в соответствии с описью документов (вх. №05-3467/17-2-0 от 10.08.2017) также представлены:

проект загородного жилого дома, без указания лица, подготовившего проект на 17 л.;

копия ведомости помещений и поэтажный план на 5 л., разработанные кадастровым инженером ФИО7 (ИНН <***>);

копия договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № ОД-ПрЭС-5573-17/6678-Э-17 от 13.03.2017 на 2 л.;

технические условия на присоединение к газораспределительным сетям жилого дома на участке № 10 пер. Виркинский д. Разметелево от 31.10.2016 № 5211 на 1 л.

Также в ходе проверки представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на жилой дом с кадастровым номером 47:07:1014008:205 и кадастровая выписка о земельном участке с кадастровым номером 47:07:1014008:41, согласно которой 17.07.2017 за ФИО3 зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 465,1 м.кв. с количеством этажей - 3. В сведениях о кадастровом инженере указано: ФИО7 (№ 82-15-262, 07.07.2017).

В соответствии с представленным в ходе проверки поэтажным планом здания, датированным 5 июля 2017 года, в соответствии с проектом загородного жилого дома, подготовленным ООО «Север Стройснаб», а также проектом загородного жилого дома, без указания лица, выполнившего подготовку данного проекта, над лестничной клеткой предусмотрено помещение с указанным назначением - котельная (теплогенераторная).

Согласно поэтажному плану, лист 4 (план антресоли) в уровне второго света в помещениях №№ 36, 37, 38, 39, 40 указаны площадки площадью не более 40 % площади помещения, в котором они сооружаются.

Согласно ведомости помещений и их площадей (приложение к поэтажному плану), в помещениях №№ 36, 37, 38, 39, 40 (антресоль) указаны жилые комнаты.

В тоже время, согласно представленному проекту загородного жилого дома, без указания лица, подготовившего проект, листы 10, 11 «План перекрытия 3го этажа», над жилыми помещениями 3-го этажа предусмотрено устройство перекрытий по всей площади помещений, что не соответствует поэтажным планам, разработанным кадастровым инженером ФИО7 (ИНН <***>), а также проекту загородного жилого дома, разработанному ООО «Север Стройснаб».

Фактически, при визуальном осмотре жилых помещений 3-го этажа установлено, что перекрытия в уровне второго света над 3-м этажом выполнены на всю площадь этих жилых помещений, на день осмотра выполнялись работы по устройству деревянного настила по указанным перекрытиям.

Таким образом, над помещениями 3-го этажа фактически выполнены изолированные жилые комнаты, не являющиеся антресолью, т.к. они занимают всю площадь нижележащего помещения, что свидетельствует о наличии дополнительного (4-го) этажа, не указанного в документах, представленных застройщиком в качестве технического плана жилого дома.

Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ лестничные клетки, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, являются общим долевым имуществом многоквартирного дома.

Определение квартиры, установленное п. 3.8 «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденного Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр, согласно которому квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, полностью соответствует определению квартиры, приведенному в ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в действиях Общества имеется состав административного правонарушения, предусмотренного частью 4 статьи 14.28 КоАП РФ.

С учетом установленных административным органом обстоятельств совершения административного правонарушения, заявленная административным органом квалификация административного правонарушения не противоречит требованиям законодательства.

Согласно части 6 статьи 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

В данном случае административный орган во исполнение своей процессуальной обязанности по доказыванию, доказал наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых постановлений и соблюдения установленной процедуры.

Доказательства, свидетельствующие о том, что Обществом приняты исчерпывающие и достаточные меры, направленные на соблюдение установленного порядка и недопущение совершения административного правонарушения, заявителем в материалы дела не представлены.

Процедура привлечения к ответственности соблюдена. Нарушений порядка привлечения к административной ответственности и обстоятельств, исключающих производство по делу об административном правонарушении, арбитражным судом не установлено. Срок давности привлечения к административной ответственности, установленный статьей 4.5 КоАП РФ, не истек.

В соответствии с частью 3 статьи 211 АПК РФ, в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя.

Из указанного следует и материалами дела подтверждается, что оспариваемые постановления вынесены в соответствии с действующим законодательством. Основания для признания оспариваемых постановлений незаконными и их отмене отсутствуют.

При данных обстоятельствах, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 10 дней со дня принятия.

Судья Лебедева И.В.