Гражданский кодекс часть 1

истец: общество с ограниченной ответственностью "ТД Интерторг" (адрес: Россия 187026, г НИКОЛЬСКОЕ, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл ТОСНЕНСКИЙ р-н, ул КОМСОМОЛЬСКАЯ 14/ПОМ. 6 , ОГРН: 7844001040 );

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Виктория" (адрес: Россия 184209, г. Апатиты, Мурманская обл, ул Ленина д.22А, оф. 31 , ОГРН: 1125118000314 );

о признании п. 9.2 договора аренды недвижимого имущества №15/201 от 15.04.2013 ничтожным, расторгнуть договор аренды недвижимого имущества №15/201 от 15.04.2013 с 1 июля 2018

при участии

- от истца: не явился (извещен)

- от ответчика: ФИО1 (представитель по доверенности от 08.01.2019), ФИО2 (представитель по доверенности от 08.01.2019)

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ТД Интерторг" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" о признании п. 9.2 договора аренды недвижимого имущества №15/201 от 15.04.2013 ничтожным, расторгнуть договор аренды недвижимого имущества №15/201 от 15.04.2013 с 1 июля 2018.

Определением суда от 12.04.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился.

Представитель ответчика приобщил в материалы дела отзыв, против удовлетворения требований возражал.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между ООО «ТД Интерторг» и ООО «Виктория» заключен договор аренды следующих нежилых помещений № 15/201 от 15.04.2013 (далее по тексту - Договор):

-магазина (назначение: нежилое), общей площадью 484,8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане VI (1-20), расположенного по адресу: <...>, VI (1-20), кадастровый номер: 51:14:03:02:01:03:594:I,VI;

-помещения здания магазина «Вита», (назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 2 698,2 кв.м, инв. No 134, лит. А, расположенного на первом этаже (общая площадь - 929,4 кв.м), и в подвале (общая площадь 866,4 кв.м), номера на поэтажном плане: 1(1-24), 11(1-5, 5а, 6, 6а, 7-8, 8а, 9-26, 27а), III (1), общей площадью 1795,8кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 51:14:03:06:05:17:134;

-магазина (назначение: нежилое), общей площадью 669 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане III (1-41), расположенного по адресу: <...>, III (1-41), кадастровый номер: 51:14:03 03 02:0010:538:I, III;

-помещения (назначение: нежилое), общей площадью 315,1 кв.м, кроме того, пристройка (площадь по внутренним размерам): Лит Б S=6,4 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане IV (115), расположенного по адресу: <...>, IV (1-15), кадастровый номер: 51:14:03:03:01:01:378:I,IV;

- магазина (назначение: нежилое), общей площадью 334,3 кв.м, кроме того, пристройка (площадь по внутренним размерам): Лит А S=15,4 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане111(1-18), расположенного по адресу: <...>, III (комн. 1-18) кадастровый номер: 51:14:03:02:02:33:557:II, III.

Указанное право аренды, зарегистрированное в установленном порядке управлением росреестра по Мурманской области.

Согласно п. 2.1. Договора он действует с момента государственной регистрации и до 31.03.2018 включительно.

Согласно п. 9.2 Договор пролонгируется на тот же срок, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении за 1 (один) месяц до окончания срока действия договора.

Истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что он заявил о расторжении договора аренды, тогда как ответчик полагает, что договора продлился на новый срок. Кроме того, истец просит признать п.9.2 договора ничтожным, так как такой договор с такими условиями нарушает права истца.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2.1 договора он считается заключенным 11.05.2013 и действует до 31.03.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон, либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

При этом если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила.

При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не содержат явно выраженного запрета на установление в договоре правила о возможности возобновить действие договора на определенный срок, императивность этой нормы также не вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Возможность продления договора аренды на такой же срок после окончания первоначального срока действия договора аренды подтверждается и сложившейся судебной практикой (пункт 10 информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59).

Поскольку в этом случае передача имущества во владение и пользование не утрачивает временного характера, положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ неприменимы к рассматриваемому случаю.

Пунктом 3 статьи 158 ГК РФ предусмотрено, что молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Учитывая положения пункта 9.2 договора, в отсутствие, как установлено судом в деле №А56-56460/2018, заявления одной из сторон о прекращении или изменении данного договора за месяц до истечения срока его действия, договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях.

Направление телеграмм от 22.03.2018 не повлекло правовых последствий в виде прекращения действия договора.

Продолжая пользоваться помещениями по истечении срока действия договора аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателя, арендатор по своему умолчанию признал договор возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

До окончания определенного договором срока к отношениям сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды, если это не затронет прав третьих лиц, не знавших о факте пролонгации договора аренды.

Таким образом, обязательства сторон друг перед другом могут быть прекращены в общем порядке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 10 Информационного письма от 16.02.01 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», фактически при продлении срока действия договора аренды начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

Кроме того, в Постановлении ФАС Московского округа от 09.07.2010 N КГ-А40/6602-10 по делу N А40-105183/09-82-652 прямо указано:

«...Срок, установленный договором для уведомления арендодателя о возобновлении договора либо указанный в п. 1 ст.621 ГК РФ разумный срок, направлен на обеспечение времени, необходимого для оформления договора между теми же сторонами на следующий период.

В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Вместе с тем, указанные нормы гражданского законодательства носят диспозитивный характер и не исключают возможности установления сторонами договора иных условий, в частности, об уведомлении друг друга о намерении не продолжать арендных отношений после истечения предусмотренного договором срока его действия».

Именно такая ситуация сложилась при исполнении сторонами Договора аренды недвижимого имущества №15/201 от 15.04.2013 г. который изначально был заключен на срок по 31.03.2018 г. включительно (п.2.1, 6.3. Договора). Вместе с тем, п.9.2 Договора установлен специальный порядок прекращения либо продления Договора по окончании установленного срока его действия.

Таким образом, исходя из буквального толкования указанных условий Договора, для того, чтобы он прекратил свое действие по окончании установленного в Договоре срока (31.03.2018 г.), заинтересованная сторона должна недвусмысленно и определенно заявить об этом другой стороне не менее, чем за 1 (один) месяц до этого срока, то есть не позднее 28.02.2018 г.

Указанная ситуация не противоречит нормам Гражданского кодекса РФ и разъяснениям судов, с чем и согласились суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении арбитражного дела №А56-56460/2018 между теми же сторонами в отношении указанного Договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В постановлении от 21.12.2011 № 30-П Конституционный Суд Российской Федерации указал, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым, преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. По настоящему делу ответчик не представил иных доказательства и не привел иных доводов, которые бы не получили оценки в деле № А56-56460/2018.

Суд при рассмотрении дела не может делать противоположные выводы, так как это прямо противоречит требованиям статьи 69 АПК РФ. Данные выводы подтверждаются правовой позицией, изложенной ВАС РФ в Постановлении от 20.11.2012 № 2013/12, а также определениях от 24.09.2012 № ВАС-4319/12, от 17.08.2012 № ВАС-8584/12.

Суд апелляционной инстанции в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2018 г. по арбитражному делу №А56-56460/2018 сделал общий вывод о том, что положения ст.621 ГК РФ позволяют сторонам возобновить договор аренды на определенный срок (абз.2 стр.4 Постановления).

Суд апелляционной инстанции также указал, что Договор аренды №15/201 от 15.04.2013 г. возобновлен сторонами на определенный срок и его расторжение возможно в общем порядке (абз.8 стр.4 Постановления).

Таким образом, считать Договор аренды недвижимого имущества №15/201 от 15.04.2013 г. незаключенным, вопреки уже сделанным судом выводам по иному делу (А56-56460), противоречит положениям ст.69 АПК РФ.

В силу статьи 69 АПК РФ, данное решение является преюдициальным для настоящего спора.

Постановлением АС Северо-Западного округа от 25.02.2019 г. по этому же делу все вышеуказанные выводы суда апелляционной инстанции признаны законными и обоснованными (абз.З стр.4 Постановления кассации).

Также суд кассационной инстанции дал правовую оценку иным уведомлениям Арендатора, в частности, телеграммам от 22.03.2018 г. и 28.03.2018 г., а также доводам о невозможности определения размера арендной платы, подлежащей уплате после 31.03.2018 г., а также дал правовую оценку иным доводам, которые вновь встречаются в настоящем деле в исковом заявлении, и переоценка данных выводов арбитражных судов не входит в компетенцию арбитражного суда первой инстанции.

По итогу, суд кассационной инстанции указал на то, что нарушение срока уведомления Арендодателя об отказе от продления договора аренды является нарушением условий договора со стороны Арендатора, ввиду чего баланс интересов сторон фактом продления договора аренды на новый срок нарушен быть не может (абз.5 стр.4 Постановления кассации).

Соответственно, судами апелляционной и кассационной инстанций сделан вывод о действительности п.9.2 Договора, поскольку он не нарушает императивных запретов, установленных гражданским законодательством.

Стороны, включая в Договор аренды п.9.2 и условия о возобновлении договора на определенный срок, тем самым не нарушили прав ни арендатора, ни арендодателя. Также это условие не противоречит установленному публичному порядку, поэтому неприменение данного пункта Договора аренды приведет к нарушению баланса интересов сторон, в частности, арендодателя, который рассчитывал на то, что данное условие будет надлежащим образом исполняться арендатором.

П.9.2 Договора аренды, вопреки утверждениям истца, не является «кабальным», поскольку не ставит стороны договора в неравное положение, а лишь фиксирует уже достигнутые ранее договоренности в отношении предмета договора на новый, определенный этим же Договором, срок. То, что арендатор несет при этом определенный коммерческий риск того, что ставки арендной платы упадут, а он не сможет расторгнуть договор в одностороннем порядке уравновешивается аналогичными рисками арендатора, что ставки аренды поднимутся, а он не сможет в течение срока действия договора аренды их существенно изменить в свою пользу.

Ссылка истца о невозможности заключения договора на новый срок в связи с неопределенностью в отношении размера арендной платы, суд считает несостоятельной.

Как указал суд апелляционной инстанции по делу №А56-56460/2018, исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п.10 Информационного письма от 16.02.01 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», фактически при продлении срока действия договора аренды начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

Соответственно, соглашение о цене аренды при продлении Договора аренды соответствует той цене, которая действовала на момент продления, то есть на 31.03.2018 г. Поэтому вывод о незаключенности Договора аренды в силу отсутствия соглашения о цене, который поддерживает истец, нельзя признать основанным на нормах права.

Кроме того, как ответчик обращает внимание суда на то, что по требованию о прекращении договора по основаниям ст.451 ГК РФ, договор не может быть прекращен «задним числом», как требует истец - с 01.07.2018 г., а только по решению суда, с момента вступления такого решения суда в законную силу. Тем более, что в телеграмме истца от 28.03.2018 г., на которую он постоянно ссылается, отсутствует указание на изменение существенных обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора.

Учитывая вышеизложенное, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПКРФ, расходы на уплату государственной пошлины остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Арбитражный суд решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.