Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «УК «ЖК Лондон Парк» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо, ГЖИ) об оспаривании распоряжения от 07.02.2022 № 469- рл

Суд в соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации перешел из предварительного в судебное заседание.

Как установлено материалами дела, 07.02.2022 ГЖИ было издано Распоряжение № 469-рд «Об отказе во внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации – Санкт-Петербург» в соответствии с которым отказано Обществу во внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации – Санкт-Петербург, в отношение многоквартирного дома по адресу: <...>., в связи с несоответствием заявления и документов условиям, установленным подпунктом «е» пункта 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр ( далее – Порядок), а именно:

- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленные протоколом от 22.12.2021 № 1, имеют признаки ничтожности по основаниям, установленным пунктом 2 статьи 184.5 Гражданского кодекса РФ, решения приняты при отсутствии необходимого кворума.

Не согласившись с вынесенным распоряжением, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев заявление Общества, суд считает, что оно не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -ЖК РФ) деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), предоставленной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее - лицензионная комиссия).

Согласно части 2 статьи 195 ЖК РФ Реестр лицензий субъекта Российской Федерации должен содержать раздел, который включает в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.

Основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий установлены статьей 198 ЖК РФ.

Как предусмотрено частью 2 статьи 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, согласно которому лицензирование осуществляют органы государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации (пункт 2); лицензирующий орган формирует и ведет реестр лицензий субъекта Российской Федерации (пункт 15).

После получения сведений, указанных в части 2 статьи 198 ЖК РФ, орган государственного жилищного надзора вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (часть 3 статьи 198 ЖК РФ).

В силу пункта 2 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 № 938/пр (далее - Порядок № 938/пр), изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании, в частности, представленного заявления о внесении изменений в реестр, которое должно содержать информацию об адресе многоквартирного дома (подпункт "а"), основаниях заключения, прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом (подпункт "б"), реквизитах договора управления многоквартирным домом в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией (подпункт "в").

Перечень документов, представляемых с заявлением о внесении изменений в реестр, установлен пунктом 3 Порядка № 938/пр, а пунктом 5 Порядка № 938/пр предусмотрено, что в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет их соответствия положениям пунктов 2 и 3 настоящего Порядка (подпункт "а"), достоверности сведений, содержащихся в заявлении (подпункт "б"), отсутствия противоречий сведений, представленных лицензиатом, уже содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления сведениям (подпункт "в"), выполнения лицензиатом требования о размещении информации, указанной в заявлении, на официальном сайте для раскрытия информации в соответствии с частью 2 статьи 198 ЖК РФ (подпункт "г"), отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании лицензиата банкротом (подпункт "д"), отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации (подпункт "е").

Как следует из материалов дела, 25.01.2021 в. Инспекцию поступило заявление Заявителя о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации Санкт-Петербурга на соответствие требованиям Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утвержденных приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/np (входящий от 25.01.2021 No08-11-1403/22-0-0).

В Инспекцию поступили следующие документы:

1) заявление о внесении изменений в Реестр лицензий Санкт-Петербурга Общества, в связи с заключением договора управления многоквартирным домом по адресу: Санкт- Петербург, ул. Руднева, д. 18, строение 1 (далее - МКД);

2) в соответствии с ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ представлен подлинник протокола от 22.12.2021 №1 общего собрания собственников помещений в МКД, проходившего в форме очно - заочного голосования 22.12.2021 (далее - протокол от 22.12.2021 №1),

- уведомление о проведении общего собрания жильцов помещений МКД;

- реестр собственников помещений МКД,

- реестр собственников, принявших участие в голосовании,

- подлинники решений собственников помещений, принявших участие в общем собрании собственников;

- договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации МКД,

- договор управления МКД,

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Из представленного в Инспекцию протокола от 22.12.2021 следует, что в общем собрании собственников приняли участие собственники помещений, владеющие общей площадью 43660,00 кв.м (голосами), что составляет 100,00 % от общей площади жилых и нежилых помещений (43660, 00 кв. м (голосов)).

В ходе изучения решений собственников помещений в многоквартирном доме (бюллетеней голосования) и исследования сведений, содержащихся в представленном ООО «УК «ЖК Лондон Парк» реестре собственников помещений в многоквартирном доме установлено:

- участие застройщика ООО «ЛП» в общем собрании собственников помещений в МКД. проходившего в форме очно-заочного голосования 22.12.2021 г.

Право собственности ООО «ЛП» на помещения в МКД не подтверждено надлежащими правоустанавливающими документами, а представленное им разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о возникновении у ООО «ЛП», как застройщика, права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков.

Невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет ему право действовать от имени лиц, за счет которых осуществлено строительство. Застройщик полномочен голосовать на общем собрании собственников помещений в МКД только по помещениям, построенным на собственные средства, регистрации права собственности на помещения и в том же порядке, как участники долевого строительства, в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности. В представленных застройщиком документах не имеется сведений, свидетельствующих о строительстве помещений за счет собственных средств застройщика.

Кроме того, при исследовании документов, Инспекцией установлено отсутствие печати на решениях. Требование о заверении оттиском печати подписи должностного лица содержится в Приказе №2004-ст от 08.12.2016 г. «Об утверждении национального стандарта Российской Федерации», согласно и. 5.24 которого, печать заверяет подлинность подписи должностного лица на документах, удостоверяющих права лиц, фиксирующих факты, связанные с финансовыми средствами, а также на иных документах, предусматривающих заверение подписи печатью в соответствии с законодательством Российской Федерации. Соответственно печать является одним из способов идентификации юридического лица. В то же время согласно закону №82-ФЗ от 06.04.2015 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены обязанности печати хозяйственных обществ», юридическое лицо вправе иметь печать, то есть имеет возможность не использовать печать в текущей деятельности. При этом сведения о наличии печати должны содержаться в Уставе общества. К решениям не были Приложены документы, свидетельствующие о неиспользовании печати в деятельности ООО «ЛП».

С учетом выявленных замечаний из подсчета голосов Инспекцией исключены голоса в количестве 43660,00 кв. м.

Согласно реестру собственников, решениям собственников, являющихся приложением к протоколу № I от 22.12.2021 г., а также с учетом вышеуказанных замечаний, установлено, что в общем собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, обладающие 0,00% голосов (0,00 м. кв.) от общего числа голосов собственников помещений МКД (43869,50 м. кв.).

По результатам исследования представленных документов установлено, что решения приняты при отсутствии необходимого кворума.

Учитывая изложенное, ГЖИ обоснованно пришла к выводу о том, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу, оформленные протоколом № 1 от 22.12.2021 г. имеет признаки ничтожности.

Доводы Общества о праве ООО «ЛП» (далее - Застройщик) как собственника участвовать в выборе управляющей компании до передачи помещений собственникам, несостоятельны по следующим основаниям.

Из анализа положений статей 44, 45, 47 и 48 ЖК РФ о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также частей 2 и 3 статьи 161, статей 162 и 164 ЖК РФ следует, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены собственники помещений в многоквартирном доме и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приема-передачи.

В силу положений статей 8 и 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщик не является владельцем помещений в МКД, построенных за счет средств участников долевого строительства. Помещения в МКД не передавались и не могли быть преданы ему по передаточному акту от застройщика в силу его статуса (застройщика).

Согласно протоколу общего собрания от 22.12.2021 №1 и приложениям к нему зарегистрированное право собственности на помещения в многоквартирном доме у Застройщика отсутствует.

Следовательно, решение собрания от 22.12.2021 №1 нельзя признать решением правообладателей помещений в многоквартирном доме по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 10, пункта 6 части 2 статьи 153, частей 2 и 3 статьи 161 ЖК РФ.

Застройщик, не являющийся собственником помещений в доме, не наделен правом на определение способа управления домом (указанная позиция по аналогичному спору отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.12.2020 по делу № А56-115635/2019).

Норма части 14 статьи 161 ЖК РФ устанавливает обязанность застройщика заключить договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, который действует до проведения конкурса по отбору управляющей организации органом местного самоуправления в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ.

Факт отсутствия передачи жилых помещений МКД участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и конкретной управляющей компании (указанная позиция отражена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Западного округа по делам №А56-32422/2019, А56-57149/2017).

Согласно разъяснениям Минстроя России, изложенным в письме от 26.02.2020 No5607-O1704, следует, что при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

В настоящем случае, сведений подтверждающих, что ООО «ЛП», как застройщик, оформило право собственности на помещения, которыми голосовало при проведении собрания собственников, оформленного протоколом от 22.12.2021, материалы дела не содержат, а кроме того, согласно реестру собственников, решениям собственников, являющихся приложением к протоколу № 1 от 22.12.2021 г. в общем собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, обладающие 0,00% голосов (0,00 м. кв.) от общего числа голосов собственников помещений МКД (43869,50 м. кв.), что указывает на принятие решения при отсутствии необходимого кворума.

При таких условиях, ГЖИ правомерно принято решение о признании в указанном протоколе имеющие признаки ничтожности, что явилось достаточным основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий со ссылкой на положения подпункта «е» пункта 5 Порядка и статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Синицына Е.В.