Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "ПЕТЕРБУРГИНЖСТРОЙ" к закрытому акционерному обществу "Окстрой"

о признании права собственности

при участии

от истца: представитель ФИО1, доверенность от 19.05.2011;

от ответчика: не явился (извещен);

от третьего лица: не явился (извещен);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "ПЕТЕРБУРГИНЖСТРОЙ" (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Окстрой" (далее – ЗАО «Окстрой») о признании права собственности на:

- нежилое помещение 1-н, общей площадью 101,7 кв.м, расположенное на первом этаже в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д.35, корпус 4;

- нежилое помещение 8-н, общей площадью 84,6 кв.м, расположенное на первом этаже в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д.35, корпус 4;

- трехкомнатную квартиру №106, жилой площадью 33,9 общей площадью 103,3 кв.м, расположенную на седьмом этаже в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д.35, корпус 4;

- двухкомнатную квартиру №50, жилой площадью 17,5 общей площадью 65,3 кв.м, расположенную на третьем этаже в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д.35, корпус 4;

- однокомнатную квартиру №04, жилой площадью 35,4 общей площадью 43,4 кв.м, расположенную на втором этаже в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д.35, корпус 4.

Определением от 20.06.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу.

Ответчик и третье лицо извещены о дате и месте судебного заседания надлежащим образом, представителей не направили, поэтому дело на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, судом установлено следующее.

Между ЗАО «Окстрой» и Обществом (дольщик) заключены следующие договоры долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейский административный район, пр. Энергетиков, между домами № 35 и 37 (восточнее дома № 35, корпус 1, литера А по пр. Энергетиков):

- от 29.05.2006 № 29/05-005 ЭН, согласно которому инвестирование в размере 33 956,80 у.е. является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру со следующими характеристиками: условный номер – 05, строительные оси – А-Е, 6-10; количество комнат – 1, общая площадь – 44,68 кв. м, жилая площадь – 17,92 кв. м, площадь кухни – 11,32 кв. м, площадь лоджии – 3,38 кв. м, подъезд – 01, этаж – 2; пунктом 3.2 договора установлено, что дольщик оплачивает долевой взнос в полном объеме в срок до 29.12.2006, считается исполнившим обязательство по оплате долевого взноса с момента подписания сторонами акта взаиморасчетов по настоящему договору к договору субгенподряда от 22.11.2005 № 7/10;

- от 12.04.2007 № 12/04-047 ЭН, согласно которому инвестирование в размере 103 020 у.е. является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру со следующими характеристиками: условный номер – 47, строительные оси – <...>; количество комнат – 2, общая площадь – 68,68 кв. м, жилая площадь – 35,86 кв. м, площадь кухни – 10,92 кв. м, площадь лоджии – 4,65 кв. м, подъезд – 02, этаж – 3; пунктом 3.2 договора установлено, что дольщик оплачивает долевой взнос в полном объеме в срок до 31.05.2007, считается исполнившим обязательство по оплате долевого взноса с момента подписания сторонами акта взаиморасчетов по настоящему договору к договору субгенподряда от 22.11.2005 № 7/10;

- от 01.10.2007 № 01/10-103 ЭН, согласно которому инвестирование в размере 263 400 у.е. является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру со следующими характеристиками: условный номер – 103, строительные оси – 21-31, Д-Р; количество комнат – 3, общая площадь – 105,36 кв. м, жилая площадь – 55,43 кв. м, площадь кухни – 11,85 кв. м, площадь лоджии – 4,8 кв. м, подъезд – 03, этаж – 7; пунктом 3.2 договора установлено, что дольщик оплачивает долевой взнос в полном объеме в срок до 05.10.2007, считается исполнившим обязательство по оплате долевого взноса с момента подписания сторонами акта взаиморасчетов по настоящему договору к договору субгенподряда от 22.11.2005 № 7/10;

- от 01.10.2007 № 01/10-159 ЭН, согласно которому инвестирование в размере 286 510 у.е. является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности дольщика на нежилое помещение со следующими характеристиками: условный номер – 2, строительные оси – 31-33, АА-ЕЕ; общая площадь – 81,86 кв. м, этаж – 1; пунктом 3.2 договора установлено, что дольщик оплачивает долевой взнос в полном объеме в срок до 05.10.2007, считается исполнившим обязательство по оплате долевого взноса с момента подписания сторонами акта взаиморасчетов по настоящему договору к договору субгенподряда от 22.11.2005 № 7/10;

- от 01.10.2007 № 01/10-158 ЭН, согласно которому инвестирование в размере 362 670 у.е. является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности дольщика на нежилое помещение со следующими характеристиками: условный номер – 1, строительные оси – 1-6, А-Р; общая площадь – 103,62 кв. м, этаж – 1; пунктом 3.2 договора установлено, что дольщик оплачивает долевой взнос в полном объеме в срок до 05.10.2007, считается исполнившим обязательство по оплате долевого взноса с момента подписания сторонами акта взаиморасчетов по настоящему договору к договору субгенподряда от 22.11.2005 № 7/10.

Пунктом 2.1.5 договора установлено, что ЗАО «Окстрой» обязуется передать дольщику по акту приема-передачи помещения и квартиры в течение двух месяцев с момента фактической сдачи объекта в эксплуатацию при условии исполнения дольщиком обязательств по оплате долевого взноса, установленного пунктом 3.1 договора и проведения окончательного взаиморасчета в соответствии с пунктом 4.4 договора.

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что обязательства по оплате инвестиционного взноса исполнены, 18.03.2011 ответчику выдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, нежилые помещения и квартиры по акту приема-передачи не переданы. При этом истец сослался на требования пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 3 статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Пунктом 5 упомянутого постановления Пленума ВАС РФ установлено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Проанализировав условия договоров, суд полагает, что договоры долевого участия в инвестировании строительства жилого дома могут быть квалифицированы как договоры купли-продажи квартир и нежилых помещений, которые будут созданы в будущем, поскольку предусматривают обязательство одной стороны – Общества оплатить квартиры и нежилые помещения, а ЗАО «Окстрой» - передать указанные объекты после полной оплаты и окончания строительства.

Согласно отзыву Управления Росреестра по Санкт-Петербургу право собственности застройщика или Общества на квартиры № 4, 50, 106 и нежилые помещения 1-н, 8-Н в ЕГРП не зарегистрировано. Указанные объекты недвижимости ответчиком истцу не передавались.

Документов, подтверждающих, что жилой дом введен в эксплуатацию, в материалы дела не представлено. Также в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что ЗАО «Окстрой» являлся застройщиком жилого дома.

Требования об обязании ответчика передать квартиры истцом не заявлено.

Следовательно, у истца в настоящее время отсутствует право на иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). В отсутствии требований об истребовании имущества оснований для квалификации требования о признании права собственности как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи не имеется.

Кроме того, при принятии решения судом принимаются во внимание следующие обстоятельства. В упомянутых выше договорах предметом выступают квартиры и нежилые помещения, имеющие определенные условные номера и находящиеся в определенных строительных осях. Требование о признании права собственности заявлено с указанием номеров помещений и квартир, присвоенных ПИБ. Площади квартир и нежилых помещений, указанные в договорах, имеют значительные расхождения с площадью помещений и квартир, в отношении которых заявлены исковые требований. Документов, подтверждающих соответствие условных номеров, имеющихся в договорах, фактическим номерам, указанным в иске, в материалы дела не представлено. Согласно ответу ГУП ГУИОН от 12.09.2011 по запросу суда сведения о проектных номерах помещений и квартир в проектной документации отсутствуют. Ходатайств о запросе иных документов истцом не заявлено. При таких обстоятельствах истец не доказал, что исковые требования заявлены в отношении квартир и нежилых помещений, являющихся предметом договоров. Значительные расхождения в площади квартир и нежилых помещений не позволяют суду достоверно установить факт исполнения истцом обязательств по оплате помещений с учетом требований пункта 4.4 договоров.

Следовательно, в иске должно быть отказано.

Истец не лишен возможности обратиться в суд с иском об обязании ответчика исполнить договоры, подтвердив обстоятельства, указанные в упомянутом выше постановлении ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, соответствующими доказательствами. При подаче иска истцу следует учесть, что определением от 26.05.2011 по делу № А56-13030/2011 в отношении ЗАО «Окстрой» введена процедура наблюдения.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ракчеева М.А.