Гражданский кодекс часть 1

акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо, Управление) об отказе в государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной от 17.02.2016 г., составленной залогодержателем-должником ФИО1 в отношении квартиры, расположенной по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...> (ГРН записи об ипотеке: 47-47-13/143/2014-221 от 15.10.2014), а также права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>, изложенное в сообщении от 15.07.2016 г. № 47/013/003/2016-3165,3166; а также требованием об обязании Управления осуществить государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной от 17.02.2016 и осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>.

Помимо этого в заявлении Общество ходатайствует о восстановлении срока на подачу заявления о признании незаконным решения Управления, ссылаясь на то, что решение об отказе в совершении регистрационных действий в его адрес не направлялось.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Принимая во внимание подготовленность дела к судебному разбирательству, в отсутствие возражений сторон, суд, руководствуясь статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), завершил предварительное и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Стороны, извещены о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 122 АПК РФ представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между ЗАО «Арсенал-1» и ФИО1 29.09.2014 заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома №6.9/409. На оплату указанного договора ФИО1 привлекались денежные средства на основании кредитного договора от 28.08.2014 №016/ВИН/2014, заключенного с АКИБ «Образование» (далее – Банк). Возврат денежных средств обеспечивался ипотекой, зарегистрированной 15.10.2014, оформленной в виде закладной от 29.09.2014. Залогодержателем по закладной являлся Банк.

Права на закладную перешли к Обществу на основании отметки о новом владельце, совершенной 19.12.2014 ее предыдущим владельцем - ЗАО АКИБ «Образование» в соответствии со статьей 48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее также - Закон об ипотеке).

В последующем, 17.02.2016 между ФИО1 и Обществом заключено соглашение об изменении содержания закладной.

В связи с этим 17.02.2016 Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации заключенного соглашения об изменении содержания закладной, а также о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>.

Заинтересованное лицо письмом от 01.03.2016 № 47/013/003/2016-3165,3166 уведомило Общество о приостановлении государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной в связи с отсутствием заявления нового владельца закладной, регистрации его в ЕГРП в качестве залогодержателя (внесении изменений в ЕГРП), не предоставления документа об уплате государственной пошлины и отсутствием у органа осуществляющего государственную регистрацию прав возможности внести в ЕГРП актуальные данные о залогодержателе вновь образованного объекта недвижимости.

Поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления совершения регистрационных действий устранены не были, Управление приняло решение от 15.07.2016 № 47/013/003/2016-3165,3166 об отказе в государственной регистрации соглашения об изменения содержания данной закладной, а также об отказе в регистрации права собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований Общество ссылается на то, что отказ в регистрации изменения соглашения закладной и в регистрации права собственности на квартиру мотивирован необходимостью обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации нового залогодержателя в ЕГРП в качестве залогодержателя и предоставить документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. Однако указанные требования не соответствуют положениям действующего законодательства.

Исследовав доводы сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 АПК РФ.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 этой же статьи, заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

То есть, право на оспаривание ненормативного акта возникает у заинтересованного лица не с того момента, когда он должен был узнать о нарушении его прав и законных интересов, а с того момента, когда он фактически о них узнал.

Общество, обращаясь в суд в мае 2017 года с заявлением об оспаривании решения от 15.07.2016, ссылается на то, что указанный отказ в адрес Общества не направлялся, а ФИО1 получил уведомление только в феврале 2017 года, и именно с этого момента заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов.

Поскольку регистрирующий орган доводы Общества не опроверг и не представил доказательств направления заявителю сообщения об отказе в совершении регистрационных действий в более раннюю дату, суд считает ходатайство о восстановлении пропущенного срока подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего в период вынесения оспариваемого ненормативного акта (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Основания для отказа в государственной регистрации предусмотрены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно пункту 1 названной нормы в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;

- ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;

- в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.

Как видно из материалов дела, государственный регистратор отказал заявителю в совершении регистрационных действий в связи с тем, что для осуществления государственной регистрации изменения содержания закладной необходимо сначала произвести государственную регистрацию смены залогодержателя. Смена залогодержателя производится на основании соответствующего заявления и оплачивается государственной пошлиной. Однако указанные документы Обществом представлены не были.

Общество полагает, что изложенные основания для отказа в совершении регистрационных действий необоснованны, поскольку регистрация его, как законного владельца закладной, в качестве залогодержателя осуществляется исключительно по его усмотрению, а положениями законодательства об ипотеке допустимо внесение изменения в закладную посредством заключения соглашения между должником и законным владельцем закладной.

Согласно статье 10 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральный орган исполнительной власти, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав) представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган регистрации прав делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, закладная – это документ, удостоверяющий права залогодержателя по ипотеке. При этом Закон об ипотеке различает понятия залогодержателя и законного владельца закладной, поскольку первый – это тот, кто зарегистрирован в качестве залогодержателя в соответствии с требованиями Закона о регистрации. В частности, в статье 16 Закона об ипотеке указано, что любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа регистрации прав зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

Следовательно, законный владелец закладной приобретает статус залогодержателя только после его регистрации в качестве такового. До этого момента залогодержателем будет являться то лицо, которое зарегистрировано в этом качестве в реестре.

Как указано в пункте 6 статьи 13 Закона об ипотеке, должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

При заключении соглашения об изменении закладной, переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа регистрации прав в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.

Запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и номера его государственной регистрации должна быть осуществлена государственным регистратором, удостоверена его подписью и скреплена печатью органа регистрации прав. Указанные действия осуществляются безвозмездно.

Таким образом, законодательством действительно предусмотрена обязанность регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию изменения содержания закладной безвозмездно.

Однако, обращает на себя внимание тот факт, что пункт 6 статьи 13 Закона об ипотеке говорит о том, что соглашение об изменении закладной заключают должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной. Отсутствие союза «или» между залогодателем и законным владельцем закладной, свидетельствует о том, что в случае, если имеет место передача прав по закладной иному лицу, которое не приобрело статус залогодержателя, соглашение об изменении закладной должно быть трехсторонним. Двустороннее соглашение допускается только между должником и залогодателем.

Помимо этого необходимо иметь ввиду и тот факт, что в соответствии с изменениями, вносимыми в спорную закладную, Общество как раз и приобретает статус залогодержателя.

Следовательно, как обоснованно утверждает Управление в своем отзыве, в данном случае в соответствии с положениями пункта 4.2 статьи 20 Закона об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с изменением содержания закладной должны быть внесены сведения о новом залогодержателе, поскольку иное противоречит содержанию вносимых в закладную изменений.

Государственная регистрация изменения залогодержателя осуществляется на основании соответствующего заявления и с предоставлением доказательства уплаты государственной пошлины, о чем было указано Управлением и в уведомлении о приостановлении государственной регистрации и в сообщении об отказе в осуществлении регистрационных действий.

Поскольку эти документы представлены не были, государственный регистратор правомерно отказал в совершении регистрационных действий.

Руководствуясь статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.