Гражданский кодекс часть 1

от ответчика – Шварц М.З. по доверенности № 1/234 от 18.09.2006; Леостин Д.Ф. по доверенности № 1/235 от 18.09.2006; Матвеев Ю.С. по доверенности № 1/312 от 21.11.2006

от третьего лица – Чеготова Е.В. по доверенности № 02-02/07-о от 09.01.2007

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛЮКА ИНВЕСТ" (Дале – ООО "ЛЮКА ИНВЕСТ") обратилось с иском к Автономной некоммерческой организации "Негосударственное образовательное учреждение "Международный банковский институт" (далее – "НОУ "МБИ") о расторжении договора аренды, ранее заключенного ответчиком с КУГИ Санкт-Петербурга 20.02.1992, на основании ст.ст. 451, 452 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств и существенным нарушением обязательств по договору арендатором.

Истец в исковом заявлении указал, что приобрел в собственность нежилое здание, расположенное по адресу: 191011, Санкт-Петербург, Невский пр., д.58, лит.А, кадастровый номер 78:1285:0:25, а также земельный участок под ним по договору № 7059-НЗ/АО купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком от 20 апреля 2006 года, по итогам аукциона, проводимого ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" 19 апреля 2006 года.

12 мая 2006 года Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области зарегистрировало право собственности на указанное недвижимое имущество за ООО "ЛЮКА ИНВЕСТ", что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 12.05.2006 серия 78-АА № 891545, регистрационный номер 78-78-01/0275/2006-363.

Истец приобрел вышеуказанное здание, обремененное договором аренды № 00-000225(10) от 20.02.1992 со всеми изменениями к нему.

Мотивируя иск, истец ссылался на то, что договор аренды № 00-000225(10) заключался сторонами в переходный период развития и становления Российского законодательства 1992 году, до принятия Конституции РФ 1993 года и Гражданского кодекса РФ, в условиях еще не сформировавшегося рынка и структуры отношений частной собственности, поэтому в договоре стороны не предусмотрели того, что негосударственная частная коммерческая организация, став собственником здания, не сможет нести бремя налогов и расходов по содержанию здания в рамках ранее зафиксированной ставки арендной платы, предоставленной арендатору по льготной ставке, действовавшей в 1992-1993 году и позднее отмененной КУГИ.

В доказательство истцом представлен Отчет об оценке № 4405/06, произведенной оценщиками ЗАО "Агентство – Адвокат" по состоянию на 31 мая 2006 года, из которого следует, что среднерыночная ставка арендной платы за весь объект в месяц составляет 3164725руб. 00коп., в то время как в договоре аренды установлена ставка в 36руб. 48коп. ежемесячно.

Также истцом предоставлен финансовый отчет ЗАО "ГСК АУДИТ" от 30.08.2006 (лицензия № Е001172), из которого следует, что по данным финансового анализа структуры баланса, доходов и расходов ООО "ЛЮКА ИНВЕСТ", нерыночная арендная ставка, выплачиваемая арендатором собственнику, не компенсирует как прямых налогов и расходов, так и косвенных расходов, что в конечном счете приведет к неплатежеспособности и ликвидации "ЛЮКА ИНВЕСТ".

Истец полагает, что при заключении договора аренды №00 000 225/10 в 1992году стороны не могли предусмотреть и не учли в договоре возможность приватизации объекта аренды третьим лицом, существенное возрастание налогового бремени нового собственника здания по сравнению с первоначальным, существенное изменение содержания законодательства РФ и возможность в связи с данными обстоятельствами арендодателя изменять какие-либо условия договора в одностороннем порядке.

В качестве второго основания истец ссылался на то, что ответчик существенно нарушил условия договора № 00-000225(10) от 20 февраля 1992 года, произведя в арендуемом здании перепланировки и переоборудование, строительные работы без письменного разрешения арендодателя, УГИОП и АПРЭО "Нежилой Фонд" (п. 2.2.4 договора).

В процессе рассмотрения дела ответчик заявил об изменении наименования, не связанного с реорганизацией, что подтверждается копией Свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 13.07.2006 серия 78 № 005702556, в связи с чем суд определил считать ответчиком по делу Автономную некоммерческую образовательную организацию "Международный банковский институт".

Ответчик исковые требования не признал, полагая, что существенного изменения обстоятельств по договору аренды № 00-000225(10) не произошло, что перепланировки помещений арендуемого здания, расположенного по Невскомй пр., д.58, арендатор не производил, а все строительные работы производились арендатором в здании в установленном законом порядке.

По мнению ответчика, ООО "ЛЮКА ИНВЕСТ" до покупки здания знало как о существующих обременениях здания, так и об изменениях площади здания.

Ответчик не согласился также с тем, что изменились границы и площади отдельных помещений в здании по Невскому пр., д.58.

Представитель третьего лица – Службы государственного строительного надзора и экспертизы (далее – Служба ГСНиЭ) согласился с доводами, изложенными истцом в исковом заявлении и пояснениях, и в части вопроса о проведении ответчиком перепланировки в здании по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д.58, пояснил, что по мнению Службы ГСНиЭ, выполняющей функции государственного надзора за осуществлением строительной деятельности субъектами всех форм собственности, ответчик незаконно и в нарушение установленного порядка произвел в арендуемом здании строительные работы, повлекшие незаконную перепланировку, т.е. изменение границ и площадей помещений здания, и реконструкцию здания. Служба ГСНиЭ и ее правопредшественники не выдавали НОУ "МБИ" и третьим лицам в 1999-2006 годах разрешений на производство строительных работ в здании, не получали и не согласовывали проектной строительной документации и не принимали результатов выполненных строительных работ в части вопросов, отнесенных к компетенции Службы ГСНиЭ.

По мнению руководителя Службы ГСНиЭ, изложенному в отзыве, реконструкция и другие строительные работы, проведенные в арендуемом здании ответчиком, затрагивают конструктивные характеристики здания.

Представитель Службы ГСНиЭ пояснил в судебном заседании, что предоставленные ответчиком документы по согласованию строительных работ с ГИОП и ПРЭО "Нежилой Фонд" не соответствуют требованиям законодательства в области строительства и Градостроительному кодексу как в действующей редакции, так и в предыдущих редакциях, предъявляемых к строительной-проектной документации.

Суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении строительно-технической экспертизы и допросе свидетелей.

Ответчик ходатайствовал в судебном заседании об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи несоблюдением истцом досудебного порядка, предусмотренного п.2 ст.452 ГК РФ.

Истец возражал против удовлетворения заявленного ходатайства, и предоставил доказательство направления ответчику уведомления от 04 .07.2006 (л.д. 67, т. 1) с указанием о том, что в случае несогласия заключить дополнительное соглашение к договору аренды с учетом изменения общей площади здания, увеличения ставки арендной платы, внесении сведений об арендодателе, договор аренды будет расторгнут в соответствии со ст. 451 ГК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

20 февраля 1992 года между Комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ) и Международным институтом развития и обучения банковской и биржевой деятельности заключен договор на аренду нежилых помещений (строений) № 00-000225(10) (далее – договор), предметом которого является здание, расположенное по адресу: СПб, Невский пр., дом 58 общей площадью 6154 кв.м.

ООО "ЛЮКА ИНВЕСТ" приобрело указанное здание с площадью 5919,8 квадратных метров. Данный размер здания был получен ОАО «Фонд имущества» при подготовке здания к продаже на торгах из нового Плана первичного объекта, изготовленного на основании осмотра и переобмеров помещений здания 28 апреля 2005 года Филиалом УГУИОН ПИБ Центрального района Санкт-Петербурга.

Указанным Планом первичного объекта был зафиксирован факт самовольной перепланировки помещения здания, а именно: общая площадь объекта уменьшилась на 166 квадратных метров, при обследовании выявлены следующие перепланировки: монтаж, демонтаж перегородок, закладка окон, закладка, пробивка проемов, оборудование сан.узлов.

В качестве доказательств истцом предоставлены в суд Первичный план объекта от 28 апреля 2005 года, утвержденный Начальником Филиала УГУИОН ПИБ Центрального района Санкт-Петербурга и Государственным кадастром недвижимости, в котором на первой странице зафиксирован специальным штампом ПИБ факт самовольной перепланировки (по состоянию на 14.02.2005), общая площадь объекта указана в размере 5919,8 кв.м., что отличается в меньшую сторону от площади объекта, зафиксированной на момента предоставления объекта аренды арендатору в 1992 году – 6154 кв.м. На странице 2 указанного Плана – в справке на здание в пункте 3.4 зафиксировано в Примечании, что площадь уменьшилась на 166,0 квадратных метров за счет самовольной перепланировки и исключения площади проемов. В акте обследования от 14.02.2005, являющемся приложением № 5 к Плану первичного объекта, указано, что в здании, расположенном по адресу: Невский пр., д.58, при обследовании выявлены следующие перепланировки: монтаж, демонтаж перегородок, закладка окон, закладка, пробивка проемов, оборудование сан.узлов. Указанный План первичного объекта в подлиннике и копиях исследовался в судебном заседании судом и сторонами по делу.

Для сравнения истцом предоставлен План первичного объекта, здания по Невскому пр, д.58, от 26.04.1999 утвержденный Начальником Филиала УГУИОН ПИБ Центрального района Санкт-Петербурга и Государственным кадастром недвижимости (л.д. 108-124, т. 1), из которого следует, что в здании отсутствовали незаконные перепланировки и площадь здания составляла 6154 квадратных метров, что на 166 метров больше, чем указано в Плане от 28.04.2005.

Истец указал в поэтажных планах, приложенных ПИБ к Плану первичного объекта от 26.04.1999, явно видимые отличия границ и площадей помещений здания по сравнению с Планом первичного объекта ПИБ 2005 года.

Указанный План первичного объекта также в подлиннике и копиях исследовался в судебном заседании судом и сторонами по делу.

Таким образом, поскольку в Плане первичного объекта указанного здания от 26.04.1999 отсутствуют данные о перепланировках и приложены поэтажные Планы с существенно отличающимися границами и площадями помещений, суд пришел к выводу о том, что ответчик самовольно произвел перепланировки помещений.

В период возникновения самовольных перепланировок – с 1999 года по 2005 год здание находилось во владении и пользовании ответчика, силами которого и производились строительные работы, что не отрицают представителя ответчика, без получения согласования Арендодателя – КУГИ Санкт-Петербурга.

Заявления ответчика о том, что он не производил никаких существенных строительных работ в арендуемом здании, что строительные работы в здании согласовывались с ПРЭО "Нежилой Фонд" и УГИОП и собственником (КУГИ Санкт-Петербурга), не нашли своего документального подтверждения.

Напротив, материалами дела подтверждены самовольные перепланировки: 1 том – л.д. 58-65, 66, 108-112; 2 том – л.д. 49, 75, 133; 3 том – л.д. 13, 16, 18, 26, 27, 28.

Таким образом, арендатор нарушил п. 2.2.4 договора № 00-000225(10) от 20 февраля 1992 года – не производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений (строений) без письменного разрешения арендодателя, УГИОП и АПРЭО "Нежилой Фонд". Данное нарушение является основанием для досрочного расторжения договора в соответствии с п. 5.2.7. договора.

Также не нашел своего подтверждения довод ответчика о том, что не произошло существенного изменения обстоятельств по договору аренды. Действительно сама по себе смена собственника не влечет расторжения договора аренды и не предоставляет права новому собственнику изменять условия договора.

Однако договор аренды № 00-000225(10) от 20.02.1992 (в редакции с учетом изменений и дополнительных соглашений) был заключен действительно без учета существенных обстоятельств, которые наступили как в целом в области законодательства, регулирующего право собственности и арендные отношения, так и в части приватизации объектов недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения.

В случае предвидения сторонами при заключении настоящего договора, что рыночные ставки арендной платы существенно изменяться, что объект аренды будет приобретен частной коммерческой организацией с другим объемом налогового бремени, что новые льготы по арендной ставке для образовательной деятельности будут существенно сокращены, они бы не заключили договор на существующих условиях.

Истец документально доказал, что существующая по договору арендная плата не компенсирует его налогов на имущество, других налогов и приведет к неплатежеспособности и ликвидации собственника здания – ООО "ЛЮКА ИНВЕСТ". Ответчик не оспаривал содержания предоставленных истцом Отчета об оценке № 4405/06, произведенной специалистами – оценщиками ЗАО "Агентство – Адвокат" по состоянию на 31 мая 2006 года и финансового отчета ЗАО "ГСК АУДИТ" от 30.08.2006.

Как следует из материалов дела, истец обратился к ответчику с письмом от 04.07.2006 (л.д. 67, т. 1) с указанием о том, что в случае несогласия заключить дополнительное соглашение к договору аренды с учетом изменения общей площади здания, увеличения ставки арендной платы, внесении сведений об арендодателе, договор аренды будет расторгнут в соответствии со ст. 451 ГК РФ.

Ответчик на поступившее письмо не ответил.

Таким образом, истцом соблюден порядок досудебного обращения к стороне по договору с предложением изменить или расторгнуть договор в порядке п.2 ст.452 ГК РФ.

Из материалов дела, показаний сторон следует, что в данном случае имеют место все признаки, перечисленные в п.2 ст.451 ГК РФ, являющиеся основанием для досрочного расторжения судом договора аренды.

При заключении договора аренды стороны не предвидели и не могли предвидеть как возможность смены собственника, так и существенное изменение статуса нового собственника, для которого размер арендной платы будет определяющим и существенным моментом для его дальнейшего существования.

Изменение данных обстоятельств вызвано объективными причинами – изменением и возникновением нового российского гражданского, приватизационного и налогового законодательства.

Дальнейшее исполнение договора действительно невозможно, так как приведет к банкротству собственника здания.

Из обычаев делового оборота и существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Действующий договор аренды № 00-000225(10) от 20.02.1992 (с учетом изменений и дополнительных соглашений) действительно может нанести существенный ущерб собственнику здания, что противоречит принципам экономической независимости и свободы собственника, гарантиям, установленным Конституцией РФ (вступившей в действие после заключения договора) и гражданским законодательством РФ.

В данном случае суд считает, что произошло существенное изменение обстоятельств, и в связи с этим договор аренды подлежит досрочному расторжению.

Ссылки ответчика на экспертные заключения ООО "Архитектурная мастерская Медведева", группы специалистов "Независимая экспертиза", мнение специалиста Бахтеева Р.Ф., неосновательны, так как указанные документы не являются надлежащими доказательствами, поскольку экспертиза проводилась без участия истца, не представлены лицензии и соответствующие сертификаты названных организаций.

Таким образом, судом установлено наличие оснований для досрочного расторжения договора аренды: нарушение ответчиком п. 2.2.4 договора, влекущее названные последствия, и существенное изменение обстоятельств после заключения договора.

Руководствуясь статьями 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 9, 64-66, 1, 110, 148, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. Ходатайство Автономной некоммерческой образовательной организации "Международный банковский институт" об оставлении иска без рассмотрения оставить без удовлетворения.

2. Расторгнуть договор № 00-000225(10) от 20.02.1992 с дополнительными соглашениями б/н от 20.02.1992, № 2 от 24.12.1993, б/н от 21.11.1997 и от 01.01.1993.

3. Взыскать с Автономной некоммерческой образовательной организации "Международный банковский институт" в пользу ООО "ЛЮКА ИНВЕСТ" 2000руб. 00коп. расходов по госпошлине.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Калинина Л.М.