Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис №1 Пушкинского района», 2) Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Единый город»

о признании недействительным решения от 14.03.2019 №78/8210/19; о признании недействительным предписания от 14.03.2019 №78/8211/19

при участии

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 29.12.2018

от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 01.04.2019

от третьего лица – 1) не явился, извещен, 2) ФИО3 по доверенности от 07.04.2017

установил:

Администрация Пушкинского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу (далее – Управление, УФАС по СПб) от 14.03.2019 №78/8210/19; о признании недействительным предписания Управления от 14.03.2019 №78/8211/19.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис №1 Пушкинского района» (далее – ООО «ЖСК №1 Пушкинского района») и Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Единый город» (далее – ООО «УК «Единый город»).

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании представители заявителя и ООО «УК «Единый город»поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании и в отзыве против удовлетворения требований возражал.

ООО «ЖСК №1 Пушкинского района», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не направило своего представителя в судебное заседание.В порядке части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие его представителя.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Администрация 29.12.2019 объявила открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, <...>, стр.1 (далее – Конкурс).

Извещение №281218/1381162/02 было опубликовано на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов http//torgi.gov.ru.

Дата окончания приема заявок: 31.01.2019, дата подведения итогов конкурса: 11.02.2019. Конверты с заявками на участие в конкурсе были вскрыты 31.01.2019.

От ООО «УК «Единый город» 11.02.2019 в адрес Администрации поступила копия протокола №ШВ1к2/2019 от 07.02.2019 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, <...>, стр.1, с приложением копии реестра проголосовавших и копии реестра собственников, заключивших договор управления, согласно которым более 50 процентов собственников проголосовало за выбор управляющей организации ООО «УК «Единый город».

В Управление поступила жалоба ООО «УК «Единый город» (вх. №4790/19 от 19.02.2019) на действия Администрации при организации и проведении Конкурса.

По результатам рассмотрения указанной жалобы Управление вынесло решение от 14.03.2019 №78/8210/19, согласно которому признало в действиях Администрации нарушение п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75. Также Управлением было выдано предписание от 14.03.2019 №78/8211/19, по которому Администрация должна была аннулировать конкурс по извещению №281218/1381162/02.

Не согласившись с вынесенным решением и предписанием, Администрация обратилась в арбитражный суд.

Порядок проведения конкурса по отбору управляющей компании по управлению многоквартирными жилыми домами в случаях, предусмотренных частью 4 и частью 13 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), определен в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75 (далее – Правила №75).

В силу п. 3 Правил № 75 конкурс проводится в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, а также в случае, если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано – не заключены договоры управления, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ.

В соответствии с пп.2 п.3 Правил № 75 принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ;

- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ.

В силу ч.1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В соответствии с п. 39 Правил № 75 в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Таким образом, отказ от проведения открытого конкурса возможен только в случае, если собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом и выбранный способ управления многоквартирным домом реализован ими, что в соответствии с п. 3 Правил № 75 предполагает заключение договоров управления большинством собственников помещений в доме по итогам проведенного общего собрания.

Согласно частям 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации в отношении вновь построенных многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию, в также в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, возложена на орган местного самоуправления.

В Санкт-Петербурге проведение открытых конкурсов по отбору управляющих организаций и заключение договоров управления многоквартирными домами в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 19.12.2017 №1098 «Об администрациях районов Санкт-Петербурга» отнесены к полномочиям администраций районов Санкт-Петербурга.

В нарушение ч.1 ст. 46 ЖК РФ и п.4, п.19 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр (далее – Приказ № 937), протокол №ШВ1к2/2019 от 07.02.2019 общего собрания, представленный в Администрацию, не содержал следующих обязательных реквизитов протокола общего собрания: реестр собственников помещений, участников долевого строительства, принявших помещения по актам-передачи; сообщение о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; реестр вручения собственникам в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания; решения собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, реестр проголосовавших на общем собрании, в нарушение п. 12 Приказа № 937 не содержал сведения о лицах, присутствующих на общем собрании, в части указания фамилии, имени, отчества собственника помещений (лица, принявшего помещения от застройщика по передаточному акту).

Из реестра заключенных договоров управления следовало, что они не являются договорами управления, заключенными по итогам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так как общие собрания собственников до момента заключения договоров не проводились, условия договора на общем собрании не утверждались.

Также из представленных документов усматривалось, что в собрании приняли участие лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту, обладающие только 27,6 % (3 072 кв.м.) от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (11130,6 кв.м.), за 3 457,7 кв.м. (без указания номеров помещений в многоквартирном доме, соответствующих указанной площади) голосовало лицо, в качестве правоустанавливающего документа которого в реестре присутствовавших на голосовании указано разрешение № 78-16-66-2018 от 18.12.2018.

Представитель ООО «УК«Единый город», присутствующий при рассмотрении администрацией представленных документов, пояснил, что за 3 457,7 кв.м. площадей помещений в многоквартирном доме голосовал застройщик ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой», правоустанавливающие документы на помещения в многоквартирном доме у застройщика отсутствуют, в связи с чем представлены быть не могут.

Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, представленные администрацией на рассмотрение жалобы в УФАС, также подтверждали отсутствие права собственности застройщика на помещения в многоквартирном доме.

В силу ч.1 ст. 48 и ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме вправе участвовать и принимать решения по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в многоквартирном доме, а также лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

Документы, представленные ООО «УК «Единый город» в Администрацию, не содержали сведений о наличии у застройщика на момент принятия указанного решения общего собрания зарегистрированного права собственности на помещения в доме, лицом, принявшим от застройщика помещения в многоквартирном доме ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» являться не может, так как само является застройщиком.

Возможность участия в общем собрании застройщика, не являющегося собственником помещений в многоквартирном доме, нормы ЖК РФ не допускают.

В соответствии с ч.3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-16-66-2018 от 18.12.2018 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, стр.1, имеет следующие технические характеристики:

– общая площадь жилых помещений: 10817,0 кв.м;

– общая площадь нежилые помещения, не являющихся общим имуществом многоквартирного дома: 313,6 кв.м.

Следовательно, общая полезная площадь помещений в доме составляет 11130,6 кв.м и общее количество голосов собственников составляет 11130,6 голосов.

Исходя из установленной общей площади, требования к кворуму общего собрания будет соблюдено при голосовании собственников, которым в совокупности принадлежат помещения общей площадью 5 565,3 кв. м.

Как следует из содержания протокола №ШВ1к2/2019 от 07.02.2019 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу Санкт-Петербург, <...>, стр.1, на собрании присутствовали собственники помещений (лица, принявшие помещения от застройщика по передаточному акту), обладающие только 3 072 голосами (27,6 %).

Учитывая, что в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники, обладающие только 27,6 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в силу положений п.2 ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ указанное решение принято при отсутствии необходимого кворума, в связи с чем является ничтожным и не подтверждает выбор собственниками многоквартирного дома способа управления и конкретной управляющей компании.

Кроме того, в Администрацию не были представлены договоры управления, заключенные по итогам общего собрания и на условиях, утвержденных общим собранием, то есть, не представлены документы, подтверждающие реализацию решения общего собрания.

Таким образом, проанализировав сведения, представленные ООО «УК «Единый город», Администрацией был сделан вывод об отсутствии документов, подтверждающих выбор способа управления многоквартирным домом собственниками и реализацию решения о выборе способа управления этим домом, в связи с чем, правовых оснований для отмены конкурса не имелось.

Подведение итогов конкурса состоялось 11.02.2019. Победителем конкурса признано ООО «ЖСК №1 Пушкинского района».

Выводы, приведенные в решении Комиссии УФАС по СПб, о том, что собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <...>, стр.1 выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, противоречат вышеуказанным нормам права и представленным на рассмотрение комиссии документам.

Из материалов дела не следует, что решения собственников (бюллетени голосования, состоявшегося 07.02.2019), а также договоры управления, заключенные с собственниками помещений в многоквартирном доме по итогам решения общего собрания, были представлены в администрацию или в УФАС по СПб, что исключает обоснованность и правомерность вышеуказанных выводов Комиссии УФАС по СПб.

Кроме того, вывод Комиссии УФАС о том, что фирма ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» как застройщик многоквартирного дома, в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в МКД и голосовать по вопросам повестки дня, в том числе по вопросу выбора управляющей организации, противоречит действующему законодательству и сложившейся судебной практике.

Факт отсутствия передачи жилых помещений многоквартирного дома участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и конкретной управляющей компании (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2018 № Ф07-5237/2018 по делу № А56-57149/2017).

Исходя из положений статей 2,4 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик не является собственником жилых помещений, подлежащих передаче участникам долевого строительства согласно заключенным договорам на долевое строительство многоквартирного жилого дома. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома для участников долевого строительства за счет уплаченных ими средств. Участники долевого строительства обладают правом первичной регистрации права собственности на созданный застройщиком объект долевого строительства и в силу положений ст. 161 ЖК РФ именно эти лица (собственники/владельцы помещений в МКД) имеют право выбрать один из способов управления многоквартирным домом и конкретную управляющую компанию.

В силу положений статей 8 и 12 Закона № 214-ФЗ ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» не является и владельцем помещений многоквартирного дома в смысле ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ. Помещения в МКД не передавались и не могли быть переданы ему по передаточному акту от застройщика в силу его статуса (застройщика).

Таким образом, обжалуемые решение и предписание УФАС по СПб не соответствуют п. 3 и п.39 Правил №75, ст.ст. 2,4,8,12,14 Закона № 214-ФЗ, ст. 10, ч. 1.1 ст. 44, ст. 46, ч.1 ст.48, ч. 2 и ч.3 ст.161, ч.1 ст. 162 Жилищного Кодекса РФ, нарушают права и законные интересы заявителя и незаконно возлагают на администрацию обязанность аннулировать проведенный открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, <...>, стр. 1.

В связи с изложенными обстоятельствами требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительными вынесенные Управлением Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу решение от 14.03.2019 №78/8210/19 и предписание от 14.03.2019 №78/8211/19.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Гуляев С.Б.