Гражданский кодекс часть 1

ООО «ГРЭЙТ» обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Учреждению юстиции ЛОРП о признании недействительным решения ЛОРП от 07.06.2004 г. № 4/2004-378 об отказе в государственной регистрации перехода к заявителю права собственности на пристройку к зданию бани-кафе, находящуюся по адресу: <...>.

Определением от 25.08.2004 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены предприниматель ФИО1 (свидетельство о государственной регистрации от 19.10.2002 серии Ленинградской области-002 № 10413) и гр-ка ФИО2

В связи с реорганизацией ЛОРП судом произведена ее замена на правопреемника – ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Решением от 16.03.2005 г., оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2005 г., в удовлетворении заявления ООО «ГРЭЙТ» отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.10.2005 г. решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

ГУ ФРС по СПб и ЛО в удовлетворении заявления просит отказать по мотивам, изложенным в отзыве.

В соответствии со ст. 156 ч. 5 АПК РФ дело слушается в отсутствие 3-их лиц.

Из материалов дела усматривается:

- по кредитному договору от 05.06.2003 г. № 001-КФР/2003 ОАО «СПб АКБ «Таврический» обязалось предоставить предпринимателю ФИО1 (заемщик) кредиты путем открытия кредитной линии на период с 05.06.2003 по 01.12.2003 г. для приобретения двух павильонов и пополнения оборотных средств.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что размер единовременной задолженности заемщика в указанный период не может превышать 2 300 000 руб.

Согласно пункту 2.1 заемщик обязуется возвращать полученный кредит не позднее 01.12.2003. В соответствии с пунктом 11 договора исполнение обязательств заемщика обеспечивается залогом имущества предпринимателя согласно договору о залоге недвижимого имущества.

Банк (залогодержатель), ФИО1 и ФИО2 (залогодатели) заключили договор об ипотеке от 09.06.2003, согласно которому в обеспечение своевременного исполнения обязательств по кредитному договору от 05.06.2003 Банку передается двухэтажная пристройка к зданию бани-кафе на 30 посадочных мест (лит. А1) площадью 215,2 кв. м по указанному выше адресу, принадлежащая гражданам на праве общей долевой собственности в равных долях, а также право аренды земельного участка площадью 202 кв. м по тому же адресу под существующую нежилую пристройку, предоставленное ФИО1 сроком на 25 лет на основании договора от 31.12.97 аренды земельного участка. Предмет залога оценен сторонами в 2 800 000 руб. Договор заключен в нотариальной форме. Как указано в пункте 1 соглашения об отступном от 11.05.2004, государственная регистрация ипотеки произведена 18.06.2003.

По соглашению от 22.12.2003 № 001/1-2003 об уступке прав требования Банк (первичный кредитор) передал ООО «ГРЭЙТ» (последующий кредитор) в полном объеме права кредитора к ФИО1 по кредитному договору от 05.06.2003 в сумме 2 300 000 руб.

ООО «ГРЭЙТ» (общество), ФИО1 и ФИО2 (граждане) подписали соглашение от 11.05.2004 об отступном, по условиям которого граждане взамен исполнения обязательств заемщика - предпринимателя ФИО1 - перед обществом по кредитному договору от 05.06.2003 передают обществу имущество, находящееся в залоге по договору об ипотеке от 09.06.2003: двухэтажную пристройку к зданию бани-кафе на 30 посадочных мест и право аренды земельного участка площадью 202 кв. м под пристройку.

Стороны обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода к ООО «ГРЭЙТ» права собственности на пристройку на основании соглашения от 11.05.2004. Однако письмом от 07.06.2004 № 4/2004-378 ЛОРП сообщила об отказе в государственной регистрации перехода к ООО «ГРЭЙТ» права собственности на пристройку, указав, что прекращение обязательства, обеспечиваемого ипотекой, путем удовлетворения требованийзалогодержателя за счет заложенного имущества регулируется нормами Закона об ипотеке; представленное соглашение противоречит пунктам 1 и 2 статьи 55 названного Закона, поскольку составлено в простой письменной форме и для ипотеки имущества требовалось получение согласия органов местного самоуправления на передачу права аренды земельного участка, а также супруга ФИО2 на передачу пристройки.

Считая, что нормы Закона об ипотеке не подлежат применению в данном случае, поскольку соглашение об отступном является самостоятельным способом прекращения обязательств, регулируемым общими нормами гражданского законодательства, а отказ ЛОРП в проведении государственной регистрации перехода прав противоречит принципам свободы договора и представляет собой произвольное вмешательство в частные дела, ООО «ГРЭЙТ» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Учитывая, что:

- представленное для совершения государственной регистрации соглашение об отступном совершено в простой письменной форме. Залогом обеспечено обязательство по кредитному договору, кредитором которого в результате уступки права требования стало ООО «ГРЭЙТ». Данное обстоятельство требует нотариального удостоверения соглашения об отступном, поскольку права залогодержателя в силу перемены лиц в основном обязательстве перешли к ООО и соглашение подписано после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Несоблюдение требований п. 1 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, предусмотренным статьей 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- согласно п. 2 ст. 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке (что произошло в данном случае путем заключения соглашения об отступном) не допускается, если первоначально для ипотеки имущества требовалось согласие другого лица или органа.

Для заключения договора ипотеки от 09.06.2003 г. требовалось (и было представлено в регистрирующий орган) согласие органов местного самоуправления на передачу в залог права аренды земельного участка и согласие на ипотеку супруга ФИО2

Таким образом, соглашение об отступном, заключенное между гражданами ФИО1 и ФИО2 и ООО «ГРЭЙТ», противоречит п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке.

С учетом вышеизложенных обстоятельств суд полагает требования заявителя неправомерными.

Руководствуясь ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявления ООО «ГРЭЙТ» о признании недействительным Письма Кингисеппского территориального подразделения ЛОРП от 07.06.2004 г. № 4/2004-378 об отказе в государственной регистрации перехода к заявителю права собственности на пристройку к зданию бани-кафе, находящуюся по адресу: <...>, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Агеева М.А.