Гражданский кодекс часть 1

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость 77» (190005, <...>, лит.Х, пом.7Н, оф.43; ОГРН: <***>, дата регистрации: 12.09.2018, ИНН: <***>),

третьи лица:

1. Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга (194100, <...>; ОГРН: <***>, дата регистрации: 10.10.1997, ИНН: <***>);

2. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, <...>, лит.А, пом.2-Н, ОГРН: <***>, дата регистрации: 28.06.1991, ИНН: <***>),

о взыскании денежных средств,

при участии:

от истца – ФИО1, доверенность от 01.07.2021, паспорт,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 28.03.2022, паспорт,

от третьих лиц –

1. не явился, извещен;

2. ФИО3, доверенность от 24.09.2021, паспорт,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость 77» (далее – ответчик) задолженности в размере 962 285 рублей 30 копеек по оплате ежемесячных взносов на содержание и ремонт общего имущества нежилого здания (многоэтажной автостоянки), расположенной по адресу: <...>, лит.А, в котором находится нежилое помещение ответчика – гаражный бокс № 133, за период с февраля 2020 года по февраль 2021 года (далее – спорный период) на основании договора от 19.02.2020 № 133/Ш9/2020 (далее – договор), и неустойки в размере 326 438 рублей 91 копейки, начисленной с 11.03.2020 по 11.03.2021.

Определением от 03.06.2021 дело принято к производству по общим правилам искового производства.

Ответчик 14.09.2021 представил отзыв на исковое заявление (с учетом дополнений от 12.10.2021), в котором возражал против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что истец в нарушение договора управления многоэтажной стоянкой от 19.02.2020 № 133/Ш9/2020 не выполняет встречные обязательства по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями и предоставлению документов в подтверждение факта оказания услуг.

В судебных заседаниях 14.09.2021 и 12.10.2021 истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) ходатайствовал об уточнении исковых требований путем увеличения периода, за который начислена задолженность (с февраля 2020 года по сентябрь 2021 года), по основаниям, указанным в первоначальном исковом заявлении. Уточненные исковые требования не были приняты судом к рассмотрению.

Определением от 12.10.2021 арбитражный суд по ходатайству ответчика в порядке статьи 66 АПК РФ истребовал у истца следующие доказательства:

- заключенные истцом договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку ресурсов (электро-, водоснабжение, водоотведение и пр.) в здание паркинга;

- смету доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества за период с 01.01.2020 по 31.12.2020;

- смету доходов и расходов на 2021 год.

Часть истребованных судом документов, включая договор энергоснабжения от 01.10.2007 № 29068, договор холодного водоснабжения от 28.11.2014 № 36-000651-ППВС, договор водоотведения от 28.11.2014 № 36-000653-ПП-ВО, договор теплоснабжения от 01.03.2017 № 18237.34.036.1, представлены истцом в судебном заседании 23.11.2021.

В материалах дела имеются приобщенные ответчиком документы, а именно: копия договора аренды от 19.02.2020 № 02-А005154, а также платежные поручения от 11.11.2021 (№ 39, 40), подтверждающие оплату взносов за управление, содержание и текущий ремонт автомобильной стоянки в размере 14 850 рублей за 2020 год и в размере 15 950 рублей за 2021 год.

Определением от 25.01.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация) и Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, совместно – третьи лица).

Администрация представила отзыв на исковое заявление, в котором пояснила, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения. В рассматриваемом случае, такой договор заключен в соответствии с нормами действующего законодательства и договором аренды. Таким образом, обязанность по несению указанных расходов лежит на ответчике. Иной информацией по заявленным требованиям администрация не обладает, в том числе по вопросу размера заявленных требований и факту оказанных услуг.

Комитет представил отзыв на исковое заявление, в котором пояснил, что в нарушении условий договора, арендатор не направлял справки подтверждающие отсутствие задолженности по договору управления многоэтажной стоянкой в адрес Комитета, следовательно, третье лицо полагает, что у ответчика имеется задолженность по оплате ежемесячных взносов на содержание и ремонт общего имущества переде истцом.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, представив дополнительное пояснение по расчету и начислению эксплуатационных взносов, указав, что согласно доходной части сметы, утвержденной общими собраниями за 2020-2021 годы, доходная часть складывается из эксплуатационных взносов по боксам и по помещениям другого функционального назначения, эксплуатационный взнос по помещениям другого функционального назначения рассчитывается путем умножения тарифа на метраж помещения ответчика с округлением до целого числа.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, поддерживая позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление, представив альтернативный расчета взноса и неустойки за спорный период.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась; в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено по имеющимся доказательствам в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные ими доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Между ответчиком (далее – арендатором) и Санкт-Петербургом в лице Комитета (арендодателем) по результатам торгов, проведенных в форме аукциона, заключен договор аренды от 19.02.2020 № 02-А005154 (далее – договор аренды), в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 78:36:0005365:1340, площадью 1372,5 кв.м (расчетное число машино-мест: 42), расположенного по адресу: <...>, лит.А, пом.133-Н, этаж 9 (далее – помещение) на срок 10 лет. Целевое назначение помещения – для размещения машино-мест. Государственная регистрация договора аренды произведена Росреестром по Санкт-Петербургу 04.03.2020.

Помещение по акту приема-передачи помещения от 19.02.2020, подписанному Комитетом и Администрацией как организацией, обеспечивающей содержание и текущий ремонт имущества казны Санкт-Петербурга, на основании договора аренды передано ответчику (арендатором).

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Исполняя обязательства, установленные пунктом 2.2.11 договора аренды, ответчик заключил договор управления многоэтаэной автостоянкой от 19.02.2020 № 133/Ш9/2020 (далее – договор управления) с истцом (управляющей организацией), поскольку протоколом № 1 общего собрания собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга от 31.08.2013 способом управления паркингом было избрано управление управляющей организацией – истцом.

Предметом договора управления является выполнение управляющей организацией (истцом) по заданию собственников помещений в течение согласованного срока (договор управления заключен на пять лет, пункт 6.1 договора управления) за плату оказание услуг по управлению многоэтажной стоянкой (паркингом), по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в паркинге, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в паркинге и пользующимся помещениями в паркинге лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоэтажной стоянкой (паркингом) деятельности (пункт 1.1 договора управления), для чего управляющая организация обязалась, в числе прочего, обеспечить санитарное и техническое состояние мест общего пользования паркинга, организовать пропускной режим на объекте, организовать проведение текущего ремонта общего имущества паркинга (за исключением оборудования гаражного бокса), замену основных конструкций здания, вызванных нормальным износом, обеспечить уборку мест общего пользования паркинга и прилегающей территории, своевременно осуществлять необходимые мероприятия по подготовке паркинга к эксплуатации в зимних условиях, с целью осуществления обеспечения собственниками помещений коммунальных услуг от своего имени, но за счёт собственников (правообладателей) заключить договоры на предоставление соответствующих ресурсов (электроснабжение, снабжение водой и водоотведение) с ресурснснабжающими организациями, осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством и количеством поставляемых ресурсов, их исполнением; производить ответчику начисление платежей за услуги по содержанию, ремонту и управлению, а также расходу коммунальных ресурсов (пункт 2.1 договора управления).

Пунктом 2.2.4 договора на ответчика возложена обязанность оплачивать обязательные взносы за услуги по управлению, содержанию, ремонту и поставке коммунальных ресурсов в полном объеме, в соответствии с ежегодной сметой, утвержденной на общем собрании.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик – оплатить эти услуги (пункт 1 статьи 779 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Разделом 4 договора управления установлено, что цена договора определяется как стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества паркинга, текущему ремонту и управлению, а также оплата коммунальных услуг на основании сметы доходов и расходов, утвержденной решением общего собрания собственников (владельцев) на текущий год; размер ежемесячного взноса за управление, содержание, текущий ремонт помещения утверждается на общем собрании собственников помещений; оплата по договору за услуги вносится собственником (ответчиком) ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, следующего за расчетным, на расчетный чет управляющей организации.

Протоколом годового заочного общего собрания собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга по адресу: <...>, от 27.12.2019 утверждена смета доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в паркинге на период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 6 273 600 рублей (в состав расходов включены коммунальные платежи, содержание паркинга, административно-управленческие расходы и текущий ремонт) и ежемесячный взнос с одного гаражного бокса 1350 рублей, установленный равным для собственников гаражных боксов с учетом особенностей использования паркинга и одинаковой вместимости гаражных боксов).

Протоколом очередного годового общего собрания собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга по адресу: <...>, от 25.12.2019 утверждена смета доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в паркинге на период с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 6 799 200 рублей (в состав расходов включены коммунальные платежи, содержание паркинга, административно-управленческие расходы и текущий ремонт) и ежемесячный взнос с одного гаражного бокса 1450 рублей: исходя из технологических особенностей эксплуатации паркинга, определяющих объём использования общего имущества количеством хранящихся в помещениях автомобилей вне прямой зависимости от размеров однотипых помещений, с учетом единого класса габаритов машино-мест гаражных боксов и их одинаковой вместимости, размер платежей для собственников всех боксов усреднен, установлены равные доли участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества паркинга с единым размером обязательных ежемесячных взносов с одного гаражного бокса.

Свою обязанность по содержанию общего имущества здания в соответствии с заключенным договором управления и протоколами общего собрания ответчик исполнил, перечислив на расчётный счет истца денежные средства в сумме 30 800 рублей, из них: 14 850 рублей за 2020 год (из расчета 1350 рублей за 11 месяцев) и 15 950 рублей за 2021 год (из расчета 1450 рублей за 11 месяцев), что подтверждается платежными поручениями от 11.11.2021 №№ 39, 40.

В соответствии с частью 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Таким образом, судом установлено, что ко времени рассмотрения спора обязательство из договора управления ответчиком исполнено.

Основания для начисления ответчику иных платежей за коммунальные услуги и эксплуатационных взносов за помещения другого функционально назначения, у истца отсутствуют.

Действительно, истцом заключены договоры на предоставление соответствующих ресурсов (электроснабжение, снабжение водой и водоотведение) с ресурснснабжающими организациями, в том числе с гарантирующим поставщиком на продажу электрической энергии и мощности – от 01.10.2007 № 29068, с организаций водопроводно-канализационного хозяйства – от 28.11.2014 № 36-000651-ПП-ВС на холодное водоснабжение и № 36-000653-ПП-ВО на водоотведение, с государственным унитарным предприятием «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» – от 01.03.2017 № 18237.34.036.1 на теплоснабжение.

Протоколом осмотра доказательств от 12.10.2021, составленным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО4, а именно протоколом осмотра помещения № 133-Н, с кадастровый номером № 78:36:0005365:1340, проведенного в целях обнаружения наличия всех коммуникаций, обеспечения инженерными сетями, санитарно-техническими устройствами, водопроводом, отоплением, подключением к сети электроснабжения, подтверждено, отсутствие в помещениях ответчика всех перечисленных коммуникаций, в том числе отопительных батарей и выводов к ним.

В силу части 5 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 161 настоящего Кодекса, или если нотариальный акт не был отменен в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством для рассмотрения заявлений о совершенных нотариальных действиях или об отказе в их совершении.

Протокол осмотра доказательств нотариусом в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 69 АПК РФ, не оспорен.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ истцом не представлены доказательства того, что используемое ответчиком помещение относится к помещениям «другого функционального назначения», для которых в смете доходов на 2021 год стоимость эксплуатационных взносов определена в размере 4 746 000 рублей за год (за 14 штук, площадь не указана), тогда как расходы по боксам за месяц в той же смете определены исходы из стоимости эксплуатационных взносов по боксам за год (2 053 200 рублей) и количества боксов – 118 шт. В смете доходов и расходов на 2020 год иные помещения, кроме 132 гаражных боксов, не выделены.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными пунктом 1 статьи 329 ГК РФ, включая неустойку.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.4. договора управления установлено, что оплата ежемесячного взноса вносится не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. При этом в случае неуплаты Управляющая компания оставляет за собой право производить начисление пени, начиная с 11 числа месяца, следующего за расчетным в размере 0,2 процента от неоплаченной суммы.

Истцом с 11.03.2020 по 11.03.2021 начислена договорная неустойка в сумме 326 438 рублей 91 копейки, исходя из ставки 0,2 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Указанный расчет истца оспорен ответчиком, считающим, что неустойку по договору следует начислять по 0,2 процента от неоплаченной суммы с 11 числа месяца, следующего за расчетным, что составляет 246 рублей 90 копеек.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

В нарушение указанного пункта договора управления истцом произведен расчет неустойки за каждый день просрочки платежа, несмотря на отсутствие такого порядка расчета неустойки в договоре.

Поскольку договором управления не предусмотрено начисление неустойки за каждый день просрочки исполнения основного обязательства по договору, расчет, выполненный истцом, является необоснованным и судом принят расчет, выполненный ответчиком на основании буквального содержания условия договора управления о неустойке.

Поскольку наличие обязательства со стороны ответчика и факт его несвоевременного исполнения ответчиком подтвержден материалами дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ в состав судебных расходов входит государственная пошлина.

Частями 1 и 2 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Следовательно, расходы истца по уплате государственной пошлины, подлежат возмещению ему за счет ответчика в части, приходящейся на удовлетворенные исковые требования.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость 77» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа» денежные средства в размере 246 рублей 90 копеек, составляющие неустойку, и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Золотарева Я.В.