Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Трансторг» (далее – истец, арендодатель, ООО «Трансторг») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Стройкомплекс XXI» (далее - ответчик, арендатор, ЗАО «Стройкомплекс XXI») о принятии решения о регистрации договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 20.03.2012.

Определением арбитражного суда от 13.08.2013 к производству суда принят встречный иск ЗАО «Стройкомплекс XXI» о расторжении договора от 20.03.2012.

В судебном заседании стороны поддержали заявленные позиции по делу.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком 20.03.2012 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, в соответствии с которым арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 5 620 кв.м. с кадастровым номером 78:15:8434А:9, расположенный по адресу: <...>, лит.А. Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (условно-разрешенный вид пользования) и комплексом нежилых помещений (основной вид использования).

При этом в пункте 1.3 договора указано, что условием реализации инвестиционного проекта является получение положительного заключения комиссии по землепользованию о переводе условно-разрешенного вида использования в основной вид (код 10300).

В соответствии с пунктом 10 договора он вступает в силу с момента его заключения и действует в течение 40 месяцев.

Пунктом 7.1.3 договора установлена обязанность арендодателя представить договор, дополнительные соглашения к нему, соглашения о прекращении договора, а также уведомления об изменении, отказе от договора, направленные арендатору по инициативе арендодателя, на государственную регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в трехдневный срок после уведомления арендатора о необходимости предоставления таких документов.

Однако на момент рассмотрения дела договор аренды не зарегистрирован, и как указывает арендодатель, причиной этого является уклонение арендатора от предоставления для государственной регистрации необходимых документов, в том числе подлинного экземпляра договора аренды. В связи с изложенным истец обратился в суд с требованием о принятии решения о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу договора аренды, заключенного между сторонами.

Ответчик, возражая на иск, ссылается на то, что договор заключен под условием реализации инвестиционного проекта, для которого необходимо получение положительного заключения комиссии по землепользованию о переводе условно-разрешенного вида использования в основной вид. Такое разрешение получено не было, в связи с чем в силу пункта 8.3.1 договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора. В связи с этим 08.04.2013 ответчик направил истцу письмо об отказе от договора. Также ответчик обратился в суд с встречным иском о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендодателем условий договора.

Суд не находит оснований для удовлетворения первоначального и встречного исков ввиду следующего.

Согласно положениям статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку согласно пункту 10.1 договора он заключен на 40 месяцев, такой договор подлежал государственной регистрации.

При этом, как указано в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

То есть, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора, его положения являются обязательными для обеих сторон.

Как следует из положений раздела 1 договора, договор заключался для реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного жилого дома. Пунктом 1.3 договора прямо установлено, что условием реализации инвестиционного проекта является получение положительного заключения комиссии по землепользованию о переводе условно-разрешенного вида использования в основной. При этом пунктом 8.3.1 договора предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора в случае неполучения такого заключения.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, положительное заключение о переводе условно-разрешенного вида использования в основной арендатором получено не было, в связи с чем арендатор реализовал свое право, установленное пунктом 8.3.1 договора, и направил арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора (лист дела 35, доказательства направления уведомления, лист дела 36).

Возражая на доводы ответчика в этой части, истец ссылается на то, что обязанность по изменению вида разрешенного использования земельного участка лежала на самом арендаторе, который эту обязанность не исполнил.

Действительно, пунктом 7.2.2 договора установлено, что в обязанности арендатора входит проведение мероприятий, направленных на изменение в градостроительном плане земельного участка условно-разрешенного вида использования на основной вид разрешенного использования – многоэтажный жилой дом. Одновременно пунктом 7.1.4 договора установлена обязанность арендодателя предоставлять арендатору документы, необходимые для изменения разрешенного вида использования земельного участка, поскольку собственником земельного участка является именно арендодатель.

Как установлено судом из пояснений сторон, данных в судебном заседании, согласованности в данном вопросе сторонами достигнуто не было, в связи с чем обращения арендодателя в уполномоченный орган с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка осталось без ответа. Таким образом, обоюдное ненадлежащее исполнение сторонами обязательств по договору послужило причиной неполучения согласования на изменение разрешенного вида использования земельного участка.

При изложенных обстоятельствах следует признать, что договор аренды прекратил свое действие в связи с реализацией арендатором права на односторонний отказ от исполнения договора. Следовательно, основания для расторжения договора, равно как и основания для его регистрации, отсутствуют, исковые требования обеих сторон удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1. Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Трансторг» в иске.

2. Отказать закрытому акционерному обществу «Стройкомплекс XXI» во встречном иске.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О