Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Орион» (далее – Истец) предъявило иск к Закрытому акционерному обществу «Строительный трест» (далее – Ответчик) о взыскании убытков в виде прямого ущерба в размере 8 844 746 рублей 58 копеек и упущенной выгоды в размере 141 684 869 рублей 04 коп., причиненных неисполнением обязательств по договору о долевом участии в строительстве №13/01/03/Клм-15 от 15.01.2003 г. (далее – Договор).

В ходе судебного разбирательства Истец изменил размер заявленных требований и просил взыскать с ответчика убытки в виде прямого ущерба в размере 8 844 746 рублей 58 копеек и упущенной выгоды в размере 170 725 892 рублей 78 копеек.

Ходатайство об уточнении исковых требований судом удовлетворено.

В настоящем судебном заседании истцом заявлено ходатайство об опросе эксперта-аудитора. Ответчик поддержал заявленное ходатайство.

Данное ходатайство судом отклонено, так как все доводы эксперта-аудитора подробно изложены в представленном в материалы дела заключении.

Ответчиком заявлены ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований ОАО "Петербургская сбытовая компания" и ОАО "Ленэнерго".

Ходатайство ответчика судом отклонено, так как иск заявлен о возмещении убытков, вызванных неисполнением обязательств по договору, данные организации не являются стороной по договору, каких-либо требований к ОАО "Ленэнерго" и ОАО "Петербургская сбытовая компания" не предъявлено.

Ответчиком заявлены также ходатайства об истребовании дополнительных доказательств по делу, о назначении судебной экспертизы, о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ИП Макарова Н.Б., права и обязанности которого, по мнению Ответчика, будут нарушены, поскольку предприниматель является стороной по договору о долевом участии в строительстве №13/01/03/Клм-15 от 15.01.2003г.

Истец заявил возражения против удовлетворения заявленных Ответчиком ходатайств.

Суд отклоняет заявленные ходатайства по следующим основаниям.

Дополнительные доказательства, об истребовании которых просит Ответчик не имеют отношения предмету заявленного иска. Суд не видит оснований для назначения судебной экспертизы, поскольку определением суда от 23.06.2009 г. была назначена сверка расчетов, Ответчик имел возможность ознакомиться с подлинниками документов, проверить обоснованность расчетов и представить свои возражения суду. Суд не видит оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица ИП Макарова Н. Б., убытки, причиненные данному лицу, согласно представленному расчету эксперта-аудитора, в составе предъявленных требований не учитываются.

В судебном заседании Истец поддержал заявленные требования, Ответчик иск не признал, просил в иске отказать в полном объеме. По мнению Ответчика, отсутствуют нарушения условий договора о долевом участии в строительстве №13/01/03/Клм-15 от 15.01.2003 г., отсутствует причинно-следственная связь между нарушением условий договора и причиненными убытками, не доказано наличие убытков.

Выслушав мнения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

15.01.2003 г. между гражданами ФИО6 (ранее до перемены фамилии - ФИО7), ФИО8 (ранее до перемены имени - Еремеев Павел Евгеньевич), Макаровым Николаем Борисовичем, Мехонцевой Светланой Владимировной (далее – Инвесторы) и Ответчиком заключен Договор о долевом участии в строительстве №13/01/03/Клм-15 от 15.01.2003 г.

В соответствии с Договором перемены лиц в обязательстве от 20.04.2006 г. ФИО8 уступил (перевел) свои права (обязанности), вытекающие из Договора, ФИО9, что было согласовано с Ответчиком.

В соответствии с условиями Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 02.12.2004 г.) Ответчик принял на себя обязательство за счет средств Инвесторов осуществить строительство встроено-пристроенного в жилой дом торгового комплекса общей проектной площадью 8 070,80 кв.м. (далее – Объект) на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д.15.

17.06.2009 г. Инвесторы по договору цессии №01/Ц от 17.06.2009 г. уступили Истцу свое право требования на возмещение убытков в виде прямого ущерба в размере 8 844 746,58 руб. и упущенной выгоды в размере 141 684 869,04 руб.

Во исполнение договора цессии №01/Ц от 17.06.2009 г. Инвесторы передали Истцу документы, удостоверяющие наличие и размер причиненных убытков.

16.07.2009 г. Инвесторы и Истец заключили дополнительное соглашение к договору цессии №01/Ц от 17.06.2009 г., согласно которого Инвесторы уступили Истцу дополнительно право требования упущенной выгоды за период с 01.04.2009 г по 31.07.2009 г. в размере 29 426 081,26 руб. В связи с чем Истец увеличил размер заявленных требований по настоящему иску.

Заключенный между Инвесторами и Истцом договор цессии №01/Ц от 17.06.2009 г. на возмещение убытков не противоречит законодательству РФ. Статьей 15 Гражданского кодекса РФ закреплена возможность лица, право которого нарушено, требовать возмещения убытков. Из данной статьи не следует, что обязательство по возмещению убытков является обязательством, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. В соответствии со ст.384 Гражданского кодекса РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В силу ст.393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст.15 Гражданского кодекса РФ.

При этом, для возложения на Ответчика обязанности по возмещению убытков Истцу необходимо доказать нарушение Ответчиком принятых на себя обязательств, причинно-следственную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, а также размер убытков (реальных и упущенной выгоды), возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.

Арбитражный суд, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пришел к выводу, что Истцом доказан факт причинения Инвесторам убытков в связи с неисполнением обязательств по Договору.

В соответствии с п.4 ст.421 Гражданский кодекс РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Условиями Договора стороны определили следующие обязательства Ответчика.

Пунктом 4.1 Договора предусмотрено обязательство Ответчика передать Объект Инвесторам в состоянии, соответствующем действующим в Санкт-Петербурге Строительным нормам и правилам для объектов с функциональным назначением, указанным в Концепции, с выполнением объемов и видов работ, указанных в Приложении №1 к Договору.

Пунктами 16, 18 и 23 Приложения №1 к Договору Ответчик предусмотрены обязательства Ответчика выполнить работы по наружному благоустройству в объеме 100%, выполнить работы по строительству наружных сетей электроснабжения Объекта (с контурами заземления) в объеме 100%, выполнить внутренние электромонтажные работы со сдачей электроустановки в эксплуатацию.

В соответствии с п.2.3 Договора Ответчик гарантировал Инвесторам, что разработанная им проектно-сметная документация будет учитывать весь комплекс работ, выполнение которых требуется для надлежащего строительства Объекта.

В соответствии с п.2.9 Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 02.12.2004 г.) Ответчик обязан передать Инвесторам для согласования проектно-сметную документацию на строительство Объекта, выполненную на основании Технического задания.

В соответствии с п.2 Технического задания Ответчик обязан выполнить проектирование и строительство Объекта в соответствии с требованиями нормативных документов в части расположения и количества автостоянок и подъездов к ним, выделения зон для разгрузочно-погрузочных работ, площадок для размещения контейнеров для отходов, благоустройства территории.

В соответствии с п.4 Технического задания Ответчик обязан запроектировать и выделить мощность на Объект, а также выполнить необходимые работы по прокладке наружных сетей электроснабжения и ГРЩ.

Пунктом 4.3 Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 02.12.2004 г.) предусмотренная обязанность Ответчика передать Инвесторам в течение 12 месяцев с момента сдачи Объекта государственной комиссии всю документацию, необходимую для заключения Инвесторами самостоятельных договоров с соответствующими организациями на электро-, водо-, теплоснабжение и иные эксплуатационные услуги.

Учитывая условия Договора, в том числе условия Технического задания, Ответчик принял на себя, в частности, следующие обязательства:

- выполнить работы по наружному благоустройству;

- выполнить работы по устройству необходимого количества автостоянок и подъездов к ним в соответствии с требованиями нормативных документов;

- выполнить работы по устройству зон для разгрузочно-погрузочных работ, площадок для размещения контейнеров для отходов;

- запроектировать и выделить мощность на Объект;

- выполнить необходимые работы по прокладке наружных сетей электроснабжения и ГРЩ,

- выполнить внутренние электромонтажные работы со сдачей электроустановки в эксплуатацию;

- передать Инвесторам в течение 12 месяцев с момента сдачи Объекта всю документацию, необходимую для заключения самостоятельных договоров с соответствующими организациями на электро-, водо-, теплоснабжение и иные эксплуатационные услуги.

По мнению Истца, данные обязательства Ответчиком выполнены не были, что явилось причиной существенного снижения эффективности эксплуатации Объекта в соответствии с его функциональным назначением и причинения убытков в виде неполученного дохода. Кроме того, ряд работ, предусмотренных Договором, Инвесторы вынуждены были выполнить самостоятельно, что явилось прямым ущербом.

В материалы дела представлено заключение специалиста ООО «Центр судебной экспертизы» №1927/16 от 25.06.2009 г., согласно которого в соответствии с действующими нормативами (СНиП 2.07.01-89*0), количество машино-мест для 1, 2 и 3 очереди строительства для нежилых помещений должно составлять 1023. Согласно утвержденному Генеральному плану от 11.11.2008 г. запроектированное количество машино-мест составляет 118, что практически в 10 раз меньше нормативного. Данное количество машино-мест частично может обеспечить только помещения соседнего здания торгового комплекса 1 очереди строительства.

По поручению Инвесторов на основании агентского договора №02/С от 17.05.2007 г. Управляющая компания ООО «Монолит» неоднократно обращалась к Ответчику о порядке использования внутридворового паркинга для кратковременной стоянки транспортных средств посетителями комплекса (письма №10 от 06.03.2009 г., №21 от 22.04.2009 г., №22 от 23.04.2009 г.)

Таким образом, суд приходит к выводу о доказанности неисполнения Ответчиком обязательств по Договору в части устройства необходимого количества автостоянок и подъездов к ним в соответствии с требованиями нормативных документов.

Согласно письма Администрации Приморского района Санкт-Петербурга №0-27/12 от 12.01.2007 г. обязанность по выполнению работ по благоустройству территории, прилегающей к кварталу 6 БКА в границах «красных» линий Коломяжского проспекта, лежит на застройщике ЗАО «Строительный трест», указанные работы должны быть проведены до 15.05.2007г. Обязательства по благоустройству прилегающей территории к Объекту предусмотрены также условиями Договора.

В связи с тем, что Ответчик не исполнил свои обязательства по благоустройству территории и устройству необходимого количества парковочных мест, в целях предотвращения и уменьшения убытков, по поручению Инвесторов и за их счет на основании Агентского договора №02/С от 17.05.2007 г. ООО «Монолит» начало работу по согласованию размещения некоммерческой парковки автомобилей и благоустройству прилегающей территории. С этой целью ООО «Монолит» заключило договор №53 от 07.11.2008 г. с ООО «БалтСтрой» по благоустройству прилегающей к Объекту территории и оборудованию парковки автотранспорта.

В соответствии с представленной в материалы дела перепиской (письмо ООО «Монолит» №39 от 23.06.2009 г., письмо ЗАО «Строительный трест» №01-1/167 от 25.06.2009 г., письмо ООО «Монолит» №17 от 16.06.2009 г.) и Заключения специалиста ООО «Центр судебной экспертизы» №1927/16 от 25.06.2009 г. арбитражный суд установил, что Ответчиком не выполнены обязательства по Договору в части устройства площадок для размещения контейнеров для отходов.

В соответствии с п.1 ст.36 ФЗ «Об охране окружающей среды» при проектировании зданий должны учитываться нормативы допустимой антропогенной нагрузки на окружающую среду, предусматриваться мероприятия по предупреждению и устранению загрязнения окружающей среды, а также способы размещения отходов производства и потребления. Требованиями п.3 ст.10 Федерального закона «Об отходах производства и потребления» установлено, что при проектировании жилых зданий, а также предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, в процессе эксплуатации которых образуются отходы, необходимо предусматривать места (площадки) для сбора таких отходов в соответствии с установленными правилами, нормативами и требованиями в области обращения с отходами.

Из материалов дела усматривается, что данные требования закона при проектировании и строительстве Ответчиком не выполнены. Ответчиком не предусмотрены и не созданы площадки для сбора мусора из нежилых помещений, созданных на основании Договора.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд пришел к выводу, что Ответчиком не исполнены также обязательства по Договору в части выделения мощности на объект, выполнению необходимых работ по прокладке наружных сетей и ГРЩ, выполнению внутренних электромонтажных работ со сдачей энергоустановки в эксплуатацию, передаче Инвесторам документов, необходимых для заключения самостоятельных договоров на электроснабжение Объекта.

В соответствии с п.2 ст.539 Гражданского кодекса РФ договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него, отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

В соответствии с «Порядком организации работ по выдаче разрешения на допуск в эксплуатацию энергоустановки» (далее – Порядок), утвержденного Приказом Федеральной службы по экологическому и технологическому атомному надзору от 07.04.2008 г. №212 (п.5 Порядка) для получения Разрешения на допуск в эксплуатацию энергоустановки в Ростехнадзор предоставляются проект электроустановки, согласованный в установленном порядке, копия ситуационного плана расположения объекта, акт разграничения балансовой принадлежности, акт о технологическом присоединении, и другие документы.

Аналогичный перечень документов был предусмотрен ранее действующими Методическими указаниями по допуску в эксплуатацию энергоустановок, утвержденными Приказом заместителя Министра энергетики РФ от 03.04.2002 г.

В соответствии с п.23 Приложения №1 к Договору работы по проектированию и монтажу энергоустановки с сдаче ее в эксплуатацию должен выполнить Ответчик.

Таким образом, в соответствии с условиями Договора обязательства по разработке проекта энергоустановки Объекта (помещения 27-н, 13-н, 15-н, 17-н) и его согласованию, выполнению внутренних электромонтажных работ, сдаче энергоустановки в эксплуатацию, возложены на Ответчика.

Выполнение данных обязательств должно подтверждаться выполненным и согласованным в установленном порядке проектом электроснабжения помещений 27-н, 13-н, 15-н, 17-н, актом сдачи-приемки выполненных электромонтажных работ, актом допуска энергоустановки в эксплуатацию.

Из представленных в материалы дела документов следует, что допущенная в эксплуатацию Разрешением Ростехнадзора №07-636/РЛ-340 от 16.07.2008 г. энергоустановка, выполнена на основании проекта электроснабжения (шифр 0013-0706-ЭО) помещения 1-н, построенного на основании Договора о долевом участии в строительстве № 01/10/02//Клм-15 от 01.10.2002 г.

Аналогичного разрешения на допуск в эксплуатацию энергоустановки для электроснабжения помещений 27-н, 13-н, 15-н,17-н, Ответчиком не предоставлено.

По мнению Ответчика, выполнение обязательств по договору подтверждается следующими документами: Справкой на мощность от 24.11.2006 г. №02-6151/3-спр-3Р (выдана ОАО «Ленэнерго»), согласно которой разрешается присоединение электрической мощности 391 кВА к помещениям торгового комплекса «Купеческий двор»; договором энергоснабжения №33480 от 08.10.2008 г., заключенным управляющей компанией ООО «Монолит» и ОАО «Петербургская сбытовая компания»; выполнением Технических условий по Договору об оказании услуги по присоединению к электрической сети №ОИ-120 от 03.07.2002 г., заключенного между Ответчиком и ОАО «Ленэнерго»; проектом внешних сетей электроснабжения кВ.6 БКА по адресу: Коломяжский пр., д.15; Актом приема-передачи от 15.01.2007 г.; письмом Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 17.04.2009 г. № 8-т.

Из представленных в материалы дела документов следует, что Справка ОАО «Ленэнерго» на мощность от 24.11.2006 г. №02-6151/3-спр-ЗР выдана на объект торговый комплекс «Купеческий двор» 1 очереди строительства, для предоставления в Управление по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Санкт-Петербургу. Торгово-общественный комплекс 1 очереди строительства по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д.15, корп.2, площадью 4 792,9 кв.м. был построен по договору о долевом участии в строительстве № 01/10/02//Клм-15 от 01.10.2002 г., сдан в эксплуатацию 12.09.2003 г., государственная регистрация права общей долевой собственности как на отдельно стоящее здание торгово-общественного комплекса, помещение 1-н была произведена 15.12.2003г. (свидетельство о праве собственности серия 78-ВЛ №893935, кадастровый номер 78:4104А:2:48, свидетельство о праве собственности серия 78-ВЛ №893938, кадастровый номер 78:4104А:2:48, свидетельство о праве собственности серия 78-ВЛ №893936, кадастровый номер 78:4104А:2:48, свидетельство о праве собственности серия 78-ВЛ №893935, кадастровый номер 78:4104А:2:48). Право общей долевой собственности как на отдельно стоящий объект было прекращено 17.05.2007 г., одновременно зарегистрировано право на данный объект как на встроено-пристроенное помещение 1-н.

На основании Справки на мощность от 24.11.2006 г. №02-6151/3-спр-ЗР ОАО «Ленэнерго» оформлен Акт №42093 от 18.10.2007 г. о технологическом присоединении объекта торговый комплекс «Купеческий двор» к электрической мощности 391 кВА от ГРЩ-2.

На помещения комплекса 1 очереди строительства площадью 4 792,9 кв.м. ООО «Сити Ком» выполнен проект электроснабжения (шифр 0013-0706-ЭО).

Разрешением №07-636/РД-340 от 16.07.2008 г. Управление по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Санкт-Петербургу, допустило в эксплуатацию энергоустановку торгового комплекса 1 очереди строительства с расчетной нагрузкой 391 кВА.

29.09.2008 г. Управлением технического аудита потребителей ОАО «Петербургская сбытовая компания» составлено заключение по электроустановке торгового комплекса «Купеческий двор» на предмет заключения договора электроснабжения. Данное заключение составлено на основании акта допуска №07-636/РД-340 от 16.07.2008 г., составленного Ростехнадзором, проекта электроснабжения ООО «Сити Ком» (шифр 0013-0706-ЭО), Справки на присоединение мощности 391 кВА № 02-6151/1-спр-ЗР от 10.10.2007 г.

Из представленных документов следует, что мощность в размере 391 кВА была выделена только на помещения торгового комплекса «Купеческий двор» 1 очереди строительства, являющемуся предметом договора долевого участия № 01/10/02//Клм-15 от 01.10.2002 г., площадью 4 792,9 кв.м., введенного в эксплуатацию в 2003 году. Данное обстоятельство подтверждается также Письмом ОАО «Петербургская сбытовая компания» от 14.08.2008 г. № 12306/ОИ/1.

Из объяснений Ответчика, данных в отзыве и судебном заседании, представленных документов следует, что больше мощности на помещения торгового комплекса «Купеческий двор» не выделялось. При этом, для получения разрешения на ввод Объекта (2 очереди строительства) в эксплуатацию, в Службу были представлены документы, свидетельствующие о выполнении технических условий по электроснабжению торгового комплекса 1 очереди строительства.

12.10.2006 г. Ответчик с целью исполнения условий Договора подтверждает ОАО «Ленэнерго» готовность передать 750 кВА для Объекта, дополнительно к 391 кВА, ранее переданных для первой очереди строительства (письмо №718/ОПС от 12.10.2006 г., вх.№021/1/17199 от 16.10.2006 г.).

22.08.2007 г. Ответчик уведомляет Управляющую компанию о том, что отзывает ранее выданное согласие на передачу 750 кВА для Объекта (письмо №01-1/304 от 22.08.2007 г.). Таким образом, Ответчик в одностороннем порядке отказался выполнять свои обязательства по Договору в части выделения мощности для Объекта и выполнения необходимых работ для выделения мощности.

Из представленных в материалы дела Технических условий к Договору №ОИ-120 от 03.07.2002 г., заключенного между Ответчиком и ОАО «Ленэнерго», и проектом внешних сетей электроснабжения квартала 6 БКА следует, что мощность на помещения 27-н, 13-н, 15-н, 17-н не была запроектирована и выделена, как это было предусмотрено Договором.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что Ответчиком не исполнены обязательства по Договору №13/01/03/Клм-15 от 15.01.2003 г. в части выделения мощности на объект, выполнению необходимых работ по прокладке наружных сетей и ГРЩ, выполнению внутренних электромонтажных работ со сдачей энергоустановки в эксплуатацию, передаче Инвесторам документов, необходимых для заключения самостоятельных договоров на электроснабжение Объекта.

В связи с тем, что Ответчиком не были исполнены обязательства по Договору в полном объеме, что явилось причиной существенного снижения эффективности эксплуатации Объекта в соответствии с его функциональным назначением, Инвесторам были причинены убытки.

Обосновывая причинно-следственную связь между неисполнением Ответчиком обязательств по Договору и наступлением убытков, Истец указывает следующее.

Функциональное назначение Объекта – торговый комплекс, предназначенный для посещения большого количества покупателей, в котором размещаются предназначенные для сдачи в аренду торговые места.

Нарушение Ответчиком договорных обязательств явилось причиной снижения эффективности эксплуатации торгового комплекса, которая выразилась в следующем:

- ограничена доступность торгового комплекса посетителям на автомобиле,

- отсутствует возможность сдачи в аренду помещений организациям, осуществляющим торговлю продовольственными товарами, в связи с отсутствием подъездов грузового транспорта, отсутствием погрузочно-разгрузочных мест и т.д.,

- отсутствует возможность сдачи в аренду помещений организациям, вид деятельности которых, требует достаточного количества электрических мощностей.

До сдачи Объекта в эксплуатацию Инвесторы заключили с ООО «Монолит» договор №б/н от 25.04.2006 г., в соответствии с которым возложили на ООО «Монолит» обязанность по поиску потенциальных арендаторов, ведение переговоров по условиям сдачи в аренду торговых помещений комплекса. В ходе исполнения договора №б/н от 25.04.2006 г. выяснилось, что вышеуказанные недостатки Объекта существенно ограничили круг потенциальных арендаторов, привлекательность аренды торговых мест Объекта значительно ниже, чем аналогичных помещений в здании первой очереди торгового комплекса.

Из представленных документов, переписки с арендаторами, предварительных договоров следует, что ряд организаций, изъявивших намерение и заинтересованность в аренде помещений Объекта на предлагаемых условиях, отказались от аренды в связи с отсутствием парковочных мест либо недостатком мощности.

В результате, рыночная ставка арендной платы торговых мест Объекта существенно снижена по сравнению с рыночной ставкой арендной платы аналогичных торговых мест, расположенных в комплексе первой очереди строительства, что явилось причиной возникновения убытков в виде расходов, которые Инвесторы произвели или должны будут произвести для восстановления своего права и неполученные доходы, которые Инвесторы получили бы, если их права не были нарушены.

С целью предотвратить причинение убытков, повысить доход от сдачи помещений Объекта в аренду, Инвесторы заключили с ООО «Монолит» Агентский договор №02/С от 17.05.2007 г., в соответствии с которым передали последнему право совершать от своего имени действия, направленные на передачу в аренду нежилых помещений, входящих в состав Объекта, а также возложили на ООО «Монолит» обязанность по эксплуатационному и техническому обслуживанию нежилых помещений и Объекта.

В соответствии с п.6 Приложения №2 к Агентскому договору №02/С от 17.05.2007 г. в целях обеспечения нормального содержания и эксплуатации как Торгового комплекса в целом, так и каждого его отдельного нежилого помещения, агент совершает от своего имени, но за счет принципала сделки с ресурсоснабжающими организациями, а также иными организациями, предоставляющими услуги по содержанию Торгового комплекса, включая ремонтно-строительные работы и т.д. В соответствии с п.10 Приложения №2 к Агентскому договору №02/С от 17.05.2007 г. расходы, непосредственно связанные с несением собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества (Торгового комплекса с расположенными в нем нежилыми помещениями и прилегающей территорией), которые включают в себя, но не ограничиваются этим: расходы, связанные с приобретением и установкой в дополнение и (или) в замен имеющихся капитальных объектов инженерной инфраструктурой и т.п. расходы, подлежат возмещению принципалом.

ООО «Монолит» в рамках заключенного агентского договора №02/С от 17.05.2007 г. предприняло попытку самостоятельно получить необходимую мощность на Объект. Для чего обратилось в ОАО «Ленэнерго» с просьбой заключить договор об осуществлении технологического присоединения к электрической сети. ОАО «Ленэнерго» направило в адрес ООО «Монолит» проект Договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям №ОД-1394-08/2332-Э-0-8 и проект Технических условий, в соответствии с которыми ООО «Монолит» для подключения к электрическим сетям необходимо построить и ввести в эксплуатацию новую трансформаторную подстанцию. Так как внутриквартальная территория земельного участка, на котором возможно размещение новой БКТП, находится в собственности Ответчика, ООО «Монолит» обратилась с письмом к ответчику (вх. № 01-1/436 от 30.12.2008 г.) с просьбой согласовать установку и подключение трансформаторной подстанции. Письмом от 02.02.2009 г. №01-1/021 Ответчик отказал в согласовании размещения БКТП.

В соответствии с условиями Агентского договора №02/С от 17.05.2007 г. в целях уменьшения убытков, повышения рыночной ставки арендной платы, обеспечения энергоснабжения комплекса, устройства парковочных мест, благоустройства территории, ООО «Монолит» заключило следующие сделки:

- Договор №53 от 07.11.2008 г. с ООО «БалтСтрой» по благоустройству прилегающей к Комплексу территории и оборудованию парковки автотранспорта. Стоимость работ по договору составляет 3 851 580,00 руб. Оплата подтверждается платежными поручениями №74 от 19.03.2009 г., №310 от 06.05.2009 г., №171 от 02.06.2009 г., №372 от 02.06.2009 г., №172 от 03.06.2009, отчетами ООО «Монолит».

- ООО «Монолит» в рамках Агентского договора закуплены у ООО «Экспериментальный завод Трейд» для устройства парковки автотранспорта надолбы, заключен договор на монтаж надолбов с ООО «СПС-Лидер» №97/09 от 03.03.2009 г. Стоимость надолбов составляет 83 593 руб.75 коп. Оплата подтверждается платежными поручениями №722 от 10.12.2008 г., №749 от 23.12.2008 г., №133 от 26.02.2009 г., отчетами ООО «Монолит». Стоимость работ по монтажу надолбов составляет 72 436 руб.00 коп. Оплата подтверждена платежными поручениями №169 от 12.03.2009 г., №344 от 20.05.2009 г., №752 от 24.12.2008 г., №1 от 14.01.2009 г., №741 от 19.12.2008 г., отчетами ООО «Монолит».

- Договор на аренду передвижных дизельных электростанций с ООО «Энергосет» №07-08 от 10.07.2008 г. Стоимость по договору составляет 1 739 400руб. 00 коп. Оплата подтверждается платежными поручениями №410 от 11.08.2008 г., №475 от 08.09.2008 г., №542 от 06.10.2008 г., №635 от 11.11.2008 г., №750 от 24.12.2008 г., отчетами ООО «Монолит».

- Договор на аренду передвижных дизельных электростанций с ООО «Рамерент Машинери» № б/н от 01.02.2008 г. Стоимость по договору составляет 2 609 136 руб. 88 коп. Оплата подтверждается платежными поручениями №105 от 17.03.2008 г., №130 от 02.04.2008 г., №163 от 23.04.2008 г., №221 от 14.05.2008 г., №288 от 24.06.2008 г., №287 от 24.06.2008 г., отчетами ООО «Монолит».

- Договор на аренду передвижных дизельных электростанций с ООО «БЭК 2» №МКД-06/2008 от 05.06.2008 г. Стоимость по договору составляет 350 600 руб. 00 руб. Оплата подтверждена платежными поручениями №271 от 06.06.2008 г., №324 от 14.04.2008 г., №373 от 30.07.2008 г., отчетами ООО «Монолит».

- Арендована передвижная дизельная электростанция у ООО «Алмазные технологии». Стоимость по договору составляет 138 000 руб. 00 коп. Оплата подтверждается платежными поручениями №162 от 10.04.2008 г., Отчетами ООО «Монолит».

Всего Истец полагает, что Ответчиком причинен прямой ущерб в размере 8 844 746,58 руб.

Арбитражный суд полагает доказанным материалами дела прямой ущерб в сумме 8 688 716, 83 руб.

В соответствии с условиями Договора установка надолбов в обязанности Ответчика не входит. В связи с чем, расходы, связанные с закупкой и монтажом надолбов в сумме 156 029, 75 руб., не могут быть взысканы с Ответчика.

В результате снижения рыночной ставки арендной платы, вызванной неисполнением Ответчиком обязательств по Договору, причинены убытки в виде неполученных доходов по арендной плате от сдачи торговых мест.

Расчет неполученных доходов приведен в Заключениях от 10.06.2009 г. и от 15.07.2009 г., выполненных по договору №02-05К от 14.05.2009 г. (с учетом дополнительного соглашения от 10.07.2009 г.), заключенному с ООО «Шарль Аудит» (аттестованный аудитор ФИО10). Расчет неполученных доходов определен путем сравнения с арендной платой за аналогичные помещения, расположенные по тому же адресу в торговом комплексе первой очереди строительства.

Согласно представленному отчету аудитора, расчет упущенной выгоды проводился путем сравнения дохода от сдачи в аренду двух сопоставимых объектов: помещений, расположенных в здании комплекса I очереди строительства, и помещений, расположенных в здании комплекса II очереди строительства. Оба сопоставимых объекта расположены по одному адресу, входят в состав жилого комплекса квартала 6 БКА со встроено-пристроенными помещениями, но введены в эксплуатацию в составе различных очередей строительства.

При проведении анализа учитывались такие характеристики объектов, как местоположение, функциональное назначение, доступность на общественном транспорте, близость метро, расположение помещений в здании (1,2,3 этажи), техническое состояние помещений, уровень отделки, комплекс сопутствующих услуг, предоставляемых арендаторам помещений.

Отличительными характеристиками данных объектов являются: обеспечение мощностью, наличие парковочных мест, наличие мест под размещение контейнеров для размещения бытовых отходов.

Помещения, расположенные в здании первой очереди строительства, в расчетный период было обеспечено электрической мощностью в соответствии с функциональным назначением, имело, хоть и в недостаточном количестве парковочные места, до июля 2009 года были обеспечены местом для размещения контейнеров под бытовые отходы. В связи с неисполнением Ответчиком соответствующих обязательств по договору №13/01/03/Клм-15 от 15.01.2003г., помещения, расположенные в здании второй очереди строительства, не были обеспечены аналогичными условиями, необходимыми для их полноценного использования.

В соответствии с приведенной в заключении методики расчета, расчет производился в соответствии с соглашением о порядке владения и пользования помещениями и заключенными договорами аренды определялись полезные площади помещений, расположенных на соответствующих этажах. На каждом из последующих этапов расчета суммы упущенной выгоды применялся метод «по оплате» (денежные средства, поступившие на расчетный счет и (или) в кассу агента от арендаторов) и метод «по начислению» (исходя из условий арендных договоров). Расчеты производились за каждый календарный месяц квартала соответствующего года, раздельно по помещениям 1 очереди Торгового комплекса и помещениям 2 очереди Торгового комплекса, определялась «брутто» сумма поступлений от арендаторов «по оплате» и «по начислению», определялась дополнительная выгода агента и субагента, определялась сумма «нетто» арендной платы переданной (подлежащей передаче) Инвестору.

Далее, применительно к помещениям 1 очереди Торгового комплекса, рассчитывалась средняя ставка арендной платы как по методу «по оплате», так и по методу «по начислению» за один квадратный метр на соответствующем этаже путем деления суммарного дохода, полученного клиентами, на полезную площадь соответствующего этажа в каждом календарном месяце квартала. В аналогичном порядке рассчитывались по каждому Инвестору, поэтажно, суммы «нетто» арендной платы, рассчитывалась по каждому Инвестору, поэтажно, ставка арендной платы за один квадратный метр, определялась по каждому Инвестору сумма упущенной выгоды как разность между суммой арендной платы, фактически полученной (метод «по оплате») или подлежащей получению (метод «по начислению») и той суммой арендной, которая могла быть получена, если применялись ставки арендной платы за один квадратный метр полезной площади, рассчитанные по 1 очереди.

Исчисляя размер упущенной выгоды путем сравнения полученного дохода от сдачи в аренду помещений, являющихся предметом договора №13/01/03/Клм-15 от 15.01.2003 г. с полученным доходом от сдачи в аренду сопоставимых помещений 1 очереди торгового комплекса, суд считает доказанным достоверность (реальность) тех доходов, которые инвесторы предполагали получить при обычных условиях гражданского оборота, при условии исполнения ответчиком своих обязательств по договору надлежащим образом.

В тоже время, собственники нежилых помещений (инвесторы) и их агент приняли все необходимые меры для предотвращения возникновения убытков, ими были предприняты все разумные при данных обстоятельствах меры для уменьшения данного вида ущерба. В частности, было организовано временное энергоснабжение помещений 2 очереди с помощью дизельных станций, была проведена работа по попытке заключения договора на энергоснабжение с энергоснабжающей организацией, были проведены работы по благоустройству прилегающей территории и организованы парковки для посетителей 2 очереди строительства торгового комплекса, агентом велся активный поиск арендаторов, предъявляющих заведомо заниженные требования к арендуемым помещениям, что не повлекло длительного простоя помещений (их части).

Оценивая в совокупности представленные доказательства, объяснения сторон, представленную переписку с арендаторами торгового комплекса, соглашениями о расторжении предварительных договоров аренды, арбитражный суд приходит к выводу о наличии причинно-следственной связи между неисполнением Ответчиком обязательств по Договору и возникновением упущенной выгоды. Размер упущенной выгоды подтверждается заключением аудитора и составляет, с учетом дополнений, 170 725 892,78 руб.

На основании чего, арбитражный суд приходит к выводу, что требования Истца о взыскании упущенной выгоды подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии со ст.397 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательств выполнить для него определенную работу, кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Согласно ст.393 Гражданского кодекса РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

На основании изложенного, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1. Взыскать с ЗАО «Строительный трест» в пользу ООО «Орион» 179 414 609руб. 61коп. убытков и 100 000руб. расходов по госпошлине.

2. В остальной части в иске – отказать.

3. Взыскать с ООО «Орион» в доход Федерального бюджета 100 000руб. госпошлины в связи с предоставленной отсрочкой.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Кузнецов М.В.