Гражданский кодекс часть 1

ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость" (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным постановления МРУ Росфинмониторинга по СЗФО (далее – Управление) от 05.09.2007 №06-07/76-1/2.

В судебном заседании представитель Общества поддержала требования, представители Управления просили отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в отзыве.

Заявление рассмотрено по имеющимся в деле материалам и доводам, изложенным представителями сторон в судебном заседании.

Из материалов дела следует, что в соответствии с приказом от 01.08.2007 № 04-04/129-П специалистом Управления была проведена проверка исполнения Обществом требований федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее – закона № 115-ФЗ) за период с 01.09.2004 по 31.07.2007.

По результатам проверки составлен акт от 29.08.2007, в котором зафиксированы факты нарушения указанного закона.

По факту непредставления сведений по 27 операциям с недвижимым имуществом, каждая из которых в сумме превысила 3 000 000 руб., в отношении Общества был составлен протокол об административном правонарушении от 29.08.2007 .

Постановлением Управления от 05.09.2007 о назначении административного наказания № 06-07/76-1/2 Общество привлечено к административной ответственности по статье 15.27 КоАП РФ в виде 150000 руб. штрафа

Не согласившись с указанным постановлением, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 6 федерального закона № 115-ФЗ сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3000000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3000000 рублей, или превышает ее.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 7 закона № 115-ФЗ организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, обязаны документально фиксировать и представлять в уполномоченный орган не позднее рабочего дня, следующего за днем совершения операции, сведения по операциям, подлежащим обязательному контролю, установленные вышеуказанным пунктом закона № 115-ФЗ.

В оспариваемом постановлении Управление признало Общество организацией, оказывающей посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, на которую распространяются предусмотренные законом № 115-ФЗ обязанности, в том числе по представлению сведений об операциях с недвижимым имуществом.

Выводы Управления основаны на анализе заключенных Обществом в проверяемый период договоров (том 2, л.д. 33-36), предметом которых является возмездное оказание услуг, связанных с привлечением юридических и физических лиц к участию в долевом строительстве жилых домов.

В силу статьи 4 закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из содержания представленных в материалы дела документов следует, что Общество осуществляло посредническую деятельность при заключении договоров, направленных на привлечение инвестиций в отношении объектов строительства, которые не могут быть квалифицированы как сделки с недвижимым имуществом в силу отсутствия на момент подписания договора самого объекта недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным договором кули-продажи.

Указание в Уставе Общества на то, что оно оказывает посреднические услуги при покупке и продаже недвижимого имущества, не является доказательством фактического осуществления Обществом данного вида деятельности.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что договоры участия в долевом строительстве не подлежат обязательному контролю по смыслу пункта 1 статьи 6 закона № 115-ФЗ, а непредставление сведений об операциях по привлечению инвестиций в отношении объектов строительства не образует объективную сторону правонарушения, ответственность за которое установлена статьей 15.27 КоАП РФ.

Вместе с тем Общество правомерно привлечено к административной ответственности по указанной статье за несообщение сведений о сделке с недвижимым имуществом - договоре аренды от 01.01.07 № 77/ф с ООО «Холдинговая компания «Ленинец».

В соответствии с пунктом 3.2 указанного договора начисление арендной платы производится с даты передачи Объекта Арендатору до даты передачи (возврата) Объекта Арендодателю (включительно), либо даты, когда Арендодатель освободил объект самостоятельно. В пункте 7.1 договора определен его срок. Общество имело возможность рассчитать сумму сделки за весь период действия договора.

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 7 закона № 115-ФЗ Общество было обязано представить в Управление сведения об указанной сделке на следующий день после заключения дополнительного соглашения от 01.03.2007 № 1 (том 1, л.д.47), увеличивающего размер арендной платы, так как с момента подписания данного соглашения договор аренды стал сделкой, подлежащей обязательному контролю.

Учитывая, что объективную сторону вмененного Обществу нарушения образует одно деяние, а при рассмотрении дела об административном правонарушении Управлением не были установлены обстоятельства, отягчающие ответственность Общества, суд считает возможным изменить оспариваемое постановление и назначить наказание в минимальном размере.

Руководствуясь статьями 167-170, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Признать незаконным и изменить постановление МРУ Росфинмониторинга по СЗФО от 05.09.2007 о назначении административного наказания №06-07/76-1/2 в части назначения наказания.

Назначить ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость" административное наказание за совершение правонарушения, ответственность за которое установлена статьей 15.27 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в виде 50000 руб. административного штрафа.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 10 дней со дня принятия решения.

Судья Трохова М.В.