Гражданский кодекс часть 1

ответчики: 1) открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (адрес: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова д.52), 2) Комитет по управлению городским имуществом (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный 6-й подъезд);

о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии

- от истца: ФИО1 (доверенность от 01.03.2014), ФИО2 (доверенность от 26.01.2014),

- от ответчиков: 1) ФИО3 (доверенность от 27.12.2013), ФИО4 (доверенность от 30.12.2013),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АЛЕКСАНДРА» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд), Комитету по управлению городским имуществом (далее - Комитет) об урегулировании спора, возникшего при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым просит:

-принять пункты 2.4, 7.5-7.7 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в редакции покупателя, указанной в протоколе разногласий от 05.05.2014 и дополнить раздел 2 Цена и порядке расчетов договора пунктом 2.4 следующего содержания: «2.4. Зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 1125579 (один миллион сто двадцать пять тысяч пятьсот семьдесят девять) руб. в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в п.2.1 договора»;

- датой договора, указать дату подписания договора с подписанным Покупателем протоколом разногласий;

- с учетом сложившейся при заключении договора правовой ситуацией исключить из п.7.5 и 7.6 договора словосочетания «в одностороннем внесудебном порядке»;

- дополнить раздел 7 Ответственность Сторон пунктом 7.7 следующего содержания: «п.7.7. При уклонении КУГИ от урегулирования разногласий во внесудебном порядке в минимально разумные сроки (не более 14 дней с момента направления протокола КУГИ), либо при принятии Арбитражем условий Покупателя о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены, КУГИ обязан возместить Покупателю все убытки, которые у него возникнут в период рассмотрения спора об урегулировании разногласий по договору».

В судебном заседании представитель Общества заявленные требования поддержал.

Представители Комитета и Фонда считают требования не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на отсутствие оснований для зачета.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

В процессе реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (помещения 10Н, площадью 141,7 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. ПС, д.53, литера А, кадастровый номер 78:07:0003086:2232, между истцом и ответчиками возник спор относительно ряда положений договора купли-продажи, а именно: истец полагает, что в зачет стоимости выкупаемого имущества должна быть зачтена стоимость неотделимых улучшений, выполненных Обществом. Кроме того, Общество полагает необходимым дополнить договор условием о дополнительной ответственности Комитета, а также исключить из текста договора, условия, позволяющие Комитету в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.

Возражая на доводы Общества, Комитет ссылается на то, что условия договора являются типовыми. Что касается требования о зачете стоимости неотделимых улучшений, Комитет считает, что стоимость таковых не была согласована в установленном порядке.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в суд с иском об урегулировании преддоговорного спора.

Статьей 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 №159-ФЗ (далее - Закон №159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела, Общество 26.12.2013 направило в Комитет заявление о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки объекта, переданного ему в аренду на основании договора аренды от 06.03.2000 №15-А000109.

Комитет принял распоряжение от 04.04.2014 №450-оз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д.53, лит. А, пом. 1-Н», пунктом 1.1.2 которого цена продажи определена в размере 25 530 000 руб. на основании отчета ГУИОН об оценке по состоянию на 21.103.2014 № 31-8-0168(029)-2014.

На основании указанного распоряжения Фонд имущества подготовил и вручил Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения. Общество подписало указанный договор с протоколом разногласий, в котором предложило: дополнить раздел 2 Цена и порядке расчетов договора пунктом 2.4 следующего содержания: «2.4. Зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 1125579 (один миллион сто двадцать пять тысяч пятьсот семьдесят девять) руб. в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в п.2.1 договора»; датой договора, указать дату подписания договора с подписанным Покупателем протоколом разногласий; с учетом сложившейся при заключении договора правовой ситуацией исключить из п.7.5 и 7.6 договора словосочетания «в одностороннем внесудебном порядке»; дополнить раздел 7 Ответственность Сторон пунктом 7.7 следующего содержания: «п.7.7. При уклонении КУГИ от урегулирования разногласий во внесудебном порядке в минимально разумные сроки (не более 14 дней с момента направления протокола КУГИ), либо при принятии Арбитражем условий Покупателя о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены, КУГИ обязан возместить Покупателю все убытки, которые у него возникнут в период рассмотрения спора об урегулировании разногласий по договору»

Указанный протокол разногласий вручен Фонду 05.05.2014, что подтверждается сопроводительным письмом с отметкой Фонда.

Оспаривая требования Общества о включении в договор условия о зачете в счет стоимости выкупаемого имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений, Комитет и Фонд ссылаются на то, что соответствующие расходы не были согласованы с арендодателем. Кроме того, фактически речь идет о перепланировке, которая не может рассматриваться в качестве неотделимых улучшений.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из доводов сторон, между ними возник спор относительно возможности зачета в счет выкупной стоимости имущества стоимости произведенных Обществом неотделимых улучшений.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями признаются улучшения, которые не могут быть отделены от имущества без причинения вреда имуществу.

Из представленных в материалы дела документов следует, что Общество в 2007 году обратилось в Комитет с заявлением о возможности проведения капитального ремонта помещения с частичной перепланировкой. Письмом от 16.02.2007 №120-15 Комитет сообщил заявителю о том, что не возражает относительно проведения капитального ремонта с частичной перепланировкой. Позднее истец обратился в Комитет с вопросом о возможности зачета стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы. При этом к заявлению были приложены соответствующие документы на 106 листах (лист дела 122). Документы Общества были направлены начальнику Управления координации деятельности районных агентств сопроводительным письмом от 06.12.2007 №5867-15. Письмом от 13.05.2008 Комитет известил Общество о необходимости представления дополнительных документов для решения вопроса о зачете затрат (лист дела 123). Указанные документы были представлены Обществом в Комитет, что подтверждается письмом от 09.06.2008. Однако в последующем - 01.08.2008 Комитет письмом №19660-32 сообщил о невозможности рассмотрения вопроса о компенсации в связи с фактическим проведением работ. В то же время письмом от 27.02.2009 №728 Комитет сообщил заявителю о том, что не возражает относительно проведения капитального ремонта с частичной перепланировкой (лист дела 125). Из представленного в материалы дела письма Комитета от 02.04.2009 № 1015-15 также следует, что Комитет согласовал проведение Обществом перепланировки спорного помещения.

Проект перепланировки помещения согласован истцом с уполномоченными органами, прошел необходимую экспертизу, что подтверждается представленными в материалы дела экспертным заключением и согласованиями (листы дела 127-135). Дефектная ведомость на ремонт помещения согласована Обществом с ГУЖА Петроградского района. Стоимость работ отражены в локальных сметах и подтверждается представленными в материалы дела договором на выполнение работ, актами, справками о стоимости выполненных работ, платежными поручениями. Акт о приемке законченного строительством объекта подписан межведомственной комиссией при администрации Петроградского района Санкт-Петербурга 29.07.2009. Стоимость работ по проведению ремонта с частичной перепланировкой составила 1 125 579 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.

Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Впоследствии дополнительным соглашением от 06.11.2009 №1 в этот пункт договора внесены изменения, указано, что капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения объекта, включая оборудование объекта средствами доступа для инвалидов, капитальный ремонт фасада здания, в котором расположен объект, производится только с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в порядке, предусмотренном Законом Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Пунктом 6 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 (в редакции от 19.01.2011) «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге» предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя и подлежащих возмещению в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 387-58, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при реализации арендатором преимущественного права на его приобретение в соответствии с Федеральным законом, за исключением случаев, когда стоимость соответствующих неотделимых улучшений ранее была зачтена в счет арендной платы по договору аренды.

В силу статьи 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Как следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12, положения части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ носят императивный характер и в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

По смыслу статьи 623 ГК РФ, статьи 5 Закона № 159-ФЗ в предмет доказывания по настоящему иску входят установление размера расходов арендатора на создание неотделимых улучшений, установление наличия согласия арендодателя на проведение определенного объема и стоимости работ.

Учитывая, что арендатором выполнены работы по перепланировке помещения, о характере и стоимости которых арендодатель был осведомлен, поскольку проект перепланировки с необходимыми документами неоднократное представлялся ему для решения вопроса о возможности проведения зачета, что Комитет не оспаривает, исходя из положений статьи 623 ГК РФ следует сделать вывод о том, что улучшения были произведены с согласия арендодателя.

При таких обстоятельствах требования истца о включении в договор купли-продажи пункта 2.4, предусматривающего возможность зачета в счет выкупной стоимости имущества стоимости неотделимых улучшений в размере 1 125 579 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Также суд считает обоснованным требованием Общества о необходимости исключения из пунктов 7.5 и 7.6 договора условий о возможности расторжения договора по инициативе продавца в одностороннем внесудебном порядке. Так, согласно пункту 7.5 договора продавец вправе в случае просрочки покупателем оплаты цены продажи объекта свыше 10 календарных дней расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считает полученным покупателем по истечение пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу покупателя, указанному в договоре. Пунктом 7.6 договора предусмотрено, что в случае выявления задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у покупателя по договору аренды объекта от 06.03.2000 №15-А000109 на дату заключения договора, договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считает полученным покупателем по истечение пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу покупателя, указанному в договоре.

Пунктом 2 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

То есть, условиями законодательства предусмотрено право продавца отказаться от договора в случае невнесения в срок очередного платежа, но при условии, что сумма уплаченных средств не превышает половины цены товара. Однако, текст пункта 7.5 договора такой оговорки не содержит, в связи с чем суд считает возможным изменить содержание пункта 7.5 договора, исключив из него слова «в одностороннем внесудебном порядке». Кроме того, законом не предусмотрена возможность продавца отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора купли-продажи объекта недвижимости в случае обнаружения задолженности по арендной плате за это имущество, следовательно, требование истца в этой части также является обоснованным.

Что касается требования истца о внесении в договор пункта 7.7, предусматривающего, что в случае уклонении КУГИ от урегулирования разногласий во внесудебном порядке в минимально разумные сроки (не более 14 дней с момента направления протокола КУГИ), либо при принятии Арбитражем условий Покупателя о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены, КУГИ обязан возместить Покупателю все убытки, которые у него возникнут в период рассмотрения спора об урегулировании разногласий по договору, суд считает его не подлежащим удовлетворению, поскольку в данном случае, как пояснил сам истец речь идет об убытках, связанных с ведением дела в суде, которые возмещаются в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, размер убытков и механизм их определения соответствующим пунктом не определен, что создает дополнительные сложности с реализацией этого пункта.

В отношении требования истца об указании датой договора – даты подписания договора с подписанным протоколом разногласий, это требование также удовлетворено быть не может, поскольку разногласия сторон относительно условий договора переданы на рассмотрение суда и, следовательно, редакция спорных пунктов договора определяется судом. В этом случае подписание протокола разногласий ответчиком не требуется.

Кроме того, с учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взысканию с ответчиков в пользу истца подлежит по 1 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1. Урегулировать спор, возникший при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом по управлению городским имуществом в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и ООО «АЛЕКСАНДРА», дополнив договор п.2.4 следующего содержания: «Зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 1 125 579 руб. в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в п.2.1 договора.

2. Исключить из п.7.5 и 7.6 договора словосочетания «в одностороннем внесудебном порядке».

3. Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" по 1 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.