Гражданский кодекс часть 1

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: Россия 191311, Санкт-Петербург, ул.Смольного д.3);

третье лицо: ФИО1

о признании незаконным отказа в государственной регистрации

при участии

- от заявителя: ФИО2 (представителя по доверенности от 17.06.2016)

- от заинтересованного лица: ФИО3 (представителя по доверенности от 29.11.2016)

- от третьего лица: не явился (извещен)

установил:

Акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной от 27.01.2016, составленной залогодержателем-должником ФИО1 в отношении квартиры, расположенной по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>, а также права собственности ФИО1 на указанную квартиру, изложенного в сообщении от 09.03.2016 №47/013/003/2016-1283, 1284, и об обязании Управления Росреестра осуществить соответствующие регистрационные действия.

В судебном заседании представитель Общества поддержал требования.

Управление Росреестра против удовлетворения заявления возражало.

Исследовав материалы и доказательства по делу, заслушав представителей сторон, суд установил следующее:

Общество является владельцем закладной заемщика ФИО1 (ГРН записи об ипотеке: 47-47-13/143/2014-154 от 14.10.2014).

Права на закладную перешли к заявителю на основании отметки о новом владельце, совершенной 16.12.2014 ее предыдущим владельцем – ЗАО АКИБ «Образование» в соответствии со статьей 48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее также - Закон об ипотеке).

В последующем, 27.01.2016, между ФИО1 и Обществом в соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 13 Закона об ипотеке заключено соглашение об изменении содержания закладной. В связи с этим 27.01.2016 заявитель совместно с третьим лицом обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации заключенного соглашения об изменении содержания закладной, а также за государственной регистрацией права собственности на квартиру по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>.

Уведомлением от 10.02.2016 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной в связи с отсутствием заявления нового владельца закладной, регистрации его в ЕГРП в качестве залогодержателя (внесении изменений в ЕГРП), не представления документа об оплате государственной пошлины и отсутствие у Управления Росреестра возможности внести в ЕГРП актуальные данные о залогодержателе объекта

Сообщением от 09.03.2016 №47/013/003/2016-1283, 1284 Управление Росреестра сообщило заявителю от отказе в государственной регистрации заявленных прав.

Считая действия заинтересованного лица незаконными, заявитель обратился с настоящим требованием в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В соответствии с положениями статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на дату принятия оспариваемого решения (далее - Закон о регистрации"), отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Отказывая заявителю в государственной регистрации внесения изменений в закладную, Росреестр указал на необходимость внесения в реестр соответствующие сведений, подтверждающих смену владельца закладной, как это предусмотрено Законом об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено названным Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 Закона об ипотеке (пункт 5 статьи 13 Закона об ипотеке).

В соответствии с пунктом 1 статьи 48 Закона об ипотеке при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено Законом об ипотеке. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

Согласно пункту 2 статьи 48 Закона об ипотеке передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Таким образом, в силу прямого указания закона, для передачи прав по закладной требуется составление договора в простой письменной форме; требования об обязательной государственной регистрации права нового владельца закладной действующее законодательство не содержит.

Изложенное подтверждается также положениями статьи 16 Закона об ипотеке, предусматривающими, что любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения. То есть, государственная регистрация нового залогодержателя – это право, а не обязанность последнего.

В соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 13 Закона об ипотеке должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 Закона об ипотеке, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 названного закона, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.

Как следует из материалов дела, заявитель представил в регистрирующий орган наряду с иными необходимыми документами соглашение об изменении содержания закладной и саму закладную, факт законного владения которой подтверждается передаточной надписью - отметкой о передаче прав на закладную в пользу Общества, совершенной 16.12.2014 ЗАО АКИБ «Образование»

Предметом ипотеки по закладной являлись права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве №6.9/463 от 08.09.2014, заключенного между ФИО1 и ЗАО «Арсенал-1». В разделе 4 закладной было отражено, что жилым помещением, являющимся объектом долевого строительства, является квартира №463, количество комнат -2, проектная площадь 59,37 кв.м, этаж 12, 4 секция тип 4-2, местоположение в осях Жс-Мс; 1с-5с, расположенная по строительному адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи», уч. 5.1, на земельном участке площадью 6115 кв.м с кадастровым номером 47:07:0722001:279.

Заключение соглашения об изменении содержания закладной было обусловлено сменой залогодержателя и изменением предмета ипотеке в связи с завершением строительства объекта долевого участия.

Одновременно с заявлением о государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной в Управление Росреестра были представлено заявление ФИО1 и документы для регистрации права собственности третьего лица на квартиру по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>, в том числе акт приема-передачи квартиры №463 от 30.03.2015 на основании договора участия в долевом строительстве №6.9/463 от 08.09.2014, паспорт на указанную квартиру.

Согласно оспариваемому решению, в регистрации права собственности на квартиру было отказано в связи с неосуществлением регистрационных действий в отношении смены залогодержателя по закладной (ГРН записи об ипотеке: 47-47-13/143/2014-154 от 14.10.2014).

Из представленных в Управление Росреестра документов следует, что помещение, указанное в качестве предмета ипотеки в соглашении об изменении содержания закладной, соответствует помещению, права требования на получение которого являлось предметом ипотеки по закладной (ГРН записи об ипотеке: 47-47-13/143/2014-154 от 14.10.2014).

При изложенных обстоятельствах с учетом приведенных положений Закона об ипотеке, а также принимая во внимание одновременное представление заявителем и третьим лицом как заявления о регистрации права собственности на квартиру по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>, так и заявления о регистрации соглашения об изменении содержания закладной, оснований для отказа в осуществлении данных регистрационных действий по указанным Управлением Росреестра мотивам, у регистрирующего органа не имелось.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения должно быть указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Поскольку изменение содержания закладной связано с передачей участнику долевого строительства жилого помещения в связи с завершением строительства, восстановление прав заявителя, как законного владельца закладной, возможна путем возложения на Управление Росреестра обязанности по регистрации права собственности на квартиру по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>, а также соглашения об изменении закладной от 27.01.2016.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы заявителя по оплате государственной пошлины подлежат взысканию в его пользу с Управления Росреестра.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области об отказе в государственной регистрации, выраженное в уведомлении от 09.03.2016 №47/013/003/2016-1283,1284.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области осуществить государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной от 27.01.2016, составленной залогодержателем-должником ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на квартиру расположенную по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в пользу акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" 3000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Чуватина Е.В.