Гражданский кодекс часть 1

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью "ФОРТ" (адрес: 188540, Россия, Ленинградская область, г. Сосновый Бор, ул. Молодежная, д.25а, ОГРН: 1054700488347);

заинтересованное лицо: Администрация муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области (адрес: 188540, Россия, Ленинградская область, г. Сосновый Бор, ул. Ленинградская, д.46, ОГРН: 1024701760698);

о признании недействительным постановления, обязании заключить договор

при участии

- от заявителя: Пустоветов Е.П. – доверенность от 07.05.2013,

- от заинтересованного лица: Шустова Ю.Н. – доверенность от 11.09.2012.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ФОРТ" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании частично недействительным постановления Администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области (далее - Администрация) от 16.04.2013 № 998 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории, местоположение: Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, 10а мкр., пр. Героев, автобусная остановка «Молодёжная» в части указания на то, что земельный участок формируется на территории земель общего пользования без права выкупа, а также об обязании Администрации заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № 47:15:01-06-008:0030, расположенного по указанному адресу, по цене выкупа, равной 2,5% от кадастровой стоимости данного земельного участка.

В судебном заседании Общество заявило в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) об уточнении заявленных требований, в связи с чем просит суд признать недействительным постановление Администрации от 16.04.2013 № 998 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории, местоположение: Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, 10а мкр., пр. Героев, автобусная остановка «Молодёжная», а также обязать Администрацию заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № 47:15:01-06-008:0030 площадью 60 кв.м., расположенного по указанному адресу, по цене выкупа, равной 2,5% от кадастровой стоимости данного земельного участка, что составляет 5 298 руб. 78 коп., не позднее одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

Администрация в судебном заседании против принятия судом заявленного Обществом уточнения требований не возражала.

Заявленное уточнение требований принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Также Общество представило суду возражения на отзыв Администрации, заявленные требования с учетом принятых судом уточнений поддержало.

Администрация против удовлетворения требований Общества возражала по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав объяснения сторон и изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.11.2009 (л.д. 14) Обществу на основании договора купли-продажи от 15.08.2009 принадлежит на праве собственности кафетерий «Экспресс» (назначение: нежилое, 1-этажный) общей площадью 29 кв.м. с инв. № 1581, расположенный по адресу: Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, пр. Героев, автобусная остановка «Молодёжная» (далее – кафетерий).

Земельный участок из состава земель общего пользования площадью 60 кв.м., расположенный под кафетерием по адресу Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, 10а мкр., пр. Героев, автобусная остановка «Молодёжная» (далее – земельный участок), на основании Постановления Администрации от 12.05.1996 № 529 был предоставлен Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации (далее – Комитет) предыдущему собственнику кафетерия – ООО «Производственно-коммерческая фирма «Союз-Сервис» - по договору аренды земельного участка от 25.09.2009 № 2009-ДА 268 (л.д. 64-66) во временное владение и пользование на праве аренды под размещение торгового павильона-кафетерия без права выкупа.

Постановлением от 03.06.2010 № 1138 Администрация постановила заменить сторону по договору аренды от 25.09.2009 № 2009-ДА 268 земельного участка площадью 60 кв.м., рекомендовав Обществу подписать дополнительное соглашение к указанному договору аренды.

В материалы дела представлен договор аренды земельного участка от 11.10.2010 № 2010-ДА 444 между Комитетом и Обществом, однако со стороны Общества названный договор подписан «с протоколом разногласий». Доказательств окончательного согласования сторонами условий аренды земельного участка в материалы дела не представлено.

05.08.2010 Общество, ссылаясь на ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), обратилось в Администрацию с заявлением о приобретении в собственность земельного участка.

Письмом от 17.08.2010 № 01-15-1354/10-0-1 (л.д. 21) Администрация отказала Обществу в выкупе земельного участка, ссылаясь на то, что земельный участок входит в состав земель общего пользования.

Заявлением от 05.09.2012 (л.д. 22) Общество повторно обратилось к Администрации с заявлением о выкупе земельного участка в порядке приватизации.

23.11.2012 Общество письмом № 01-18-682/12-24-0 обратилось в Администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения спорного земельного участка на кадастровой карте территории согласно схеме инв. № 131/СЗРУ-12-12.

Постановлением от 16.04.2013 № 998 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории, местоположение: Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, 10а мкр., пр. Героев, автобусная остановка «Молодёжная» (далее – Постановление) была утверждена схема инв. № 131/СЗРУ-12-12 спорного земельного участка. При этом в Постановлении указано, что земельный участок формируется на территории земель общего пользования без права выкупа.

Ссылаясь на то, что названное Постановление противоречит п. 2.5 «Градостроительный регламент территориальной зоны по правилам застройки и землепользования» пояснительной записки к схеме расположения земельного участка под размещения кафетерия «Экспресс», согласно которому земельный участок относится к «Зоне делового, общественного и коммерческого назначения» (О-1) в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования Сосновоборский городской округ (далее – Муниципальное образование), утверждёнными решением Совета депутатов Муниципального образования от 22.09.2009 № 90, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При оценке доводов сторон суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со ст. 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Между тем, наличие указанных обстоятельств судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора не установлено.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Пунктами 1 и 2 ст. 27 ЗК РФ предусмотрено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ст. 36 ЗК РФ; земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как указано выше, в обоснование заявленных требований Общество ссылается на п. 2.5 «Градостроительный регламент территориальной зоны по правилам застройки и землепользования» пояснительной записки к схеме расположения земельного участка под размещения кафетерия «Экспресс», согласно которому земельный участок относится к «Зоне делового, общественного и коммерческого назначения» (О-1) в соответствии с Правилами землепользования и застройки Муниципального образования, утверждёнными решением Совета депутатов Муниципального образования от 22.09.2009 № 90.

Вместе с тем, схема расположения земельного участка инв. № 24/2010, разработанная ООО «СПЕЦПРОЕКТ» по заказу Истца, не является нормативным правовым актом. Более того, она не утверждена постановлением Администрации в установленном законом порядке. Письмом Администрации № 01-18-682/12-2-1 от 16.02.2012 данная схема была отклонена от согласования и возвращена на доработку.

Письмом от 25.06.2012 № 05-06-3355/12-0 (л.д. 63) Комитет архитектуры, градостроительства и землепользования Администрации аннулировал свое письмо от 30.09.2010 № 01-15-1354/10-1-0, которым отнес спорный земельный участок к территориальной зоне О-1, и сообщил, что здание кафетерия и земельный участок под ним расположены в существующих границах территории общего пользования, ограниченной установленными Генеральным планом красными линиями.

В соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного ст. 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

При этом местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) к территориям общего пользования отнесены территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), причем перечень земель общего пользования является открытым.

В соответствии с п. 11 ст. 1 ГрК РФ границы данных территорий обозначаются красными линиями, под которыми понимаются линии, обозначающие существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В силу пункта 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

При этом пунктом 2 ч. 4 ст. 36 ГрК РФ установлено, то действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.

В связи с тем, что земельные участки общего пользования представляют собой как незастроенные, так и застроенные территории, то на земельных участках общего пользования могут располагаться объекты незавершённого строительства, либо уже введённые в эксплуатацию здания, строения, сооружения, отчуждённые в частную собственность в процессе приватизации.

При этом в соответствии с пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельные участки в составе земель общего пользования отчуждению не подлежат.

Таким образом, если собственник здания, строения, сооружения намерен приватизировать земельный участок, на котором расположено такое здание (строение или сооружение), объект недвижимости не должен выходить за пределы красных линий и, соответственно, не должен пересекать их, в противном случае он окажется на территории общего пользования.

В данном случае земельный участок изначально передавался ООО «Производственно-коммерческая фирма «Союз-Сервис» в аренду без права выкупа под установку автобусного павильона с киосками согласно постановлению Администрации г. Сосновый Бор от 12.05.1996 № 529 и договору № 96-ДА 0806 от 21.10.1996.

Впоследствии между Комитетом и Обществом как новым собственником кафетерия условия использования земельного участка так согласованы и не были.

На кадастровый учет земельный участок поставлен в декларативных границах с 10.08.2004 с разрешенным использованием – под автобусный павильон с киосками.

Красные линии отображаются на чертежах, входящих в состав документов планировки территории согласно гл. 5 ГрК РФ, а также на содержащихся в генеральных планах картах (схемах) существующих и планируемых границ зон и территорий города согласно п. 6 ст. 23 ГрК РФ, п. 3.3 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя России от 06.04.1998 N 18-30).

Новый Генеральный план Муниципального образования был утвержден решением совета депутатов Сосновоборского городского округа Ленинградской области от 26.12.2012 № 163 и разрабатывался на основании контрактов, заключенных в 2006 году в период действия Градостроительного кодекса РФ.

Старый Генеральный план г. Сосновый Бор, выкопировка из которого представлена суду, был утвержден постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 15.12.1987 № 1387. На основании постановления от 10.05.2006 № 301 «О генеральном плане муниципального образования Сосновоборский городской округ» материалы названного Генерального плана подлежат использованию в части, не противоречащей действующему законодательству.

Таким образом, на основании законодательства, действующего до введения в действие ГрК РФ 2004 года, красные линии устанавливались в генеральных планах поселений, а с момента вступления в силу ГрК РФ 2004 года - красные линии должны быть отражены в проектах планировки. Поэтому в новом Генеральном плане отсутствуют установленные красные линии.

Учитывая то, что на спорном земельном участке расположен остановочный павильон, являющийся элементом автомобильной дороги, относящейся к землям общего пользования, задние кафетерия и земельный участок под ним расположены в существующих границах территории общего пользования, ограниченной установленными старым Генеральным планом г. Сосновый Бор красными линиями, земельный участок в соответствии с пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ приватизации не подлежит, в связи с чем Администрация правомерно указала в Постановлении на отсутствие правовых оснований для выкупа спорного земельного участка.

Таким образом, в данном случае Истец не указал, какому закону или иному нормативному правовому акту не соответствует оспариваемое Постановление.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что Обществом не доказано ни одно из условий, одновременное наличие которых в соответствии со ст. 198 АПК РФ необходимо для признания действий (бездействий) государственных органов незаконными, а именно: несоответствие принятого акта, решения (действия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем, заявленные требования в этой части удовлетворению не подлежат.

Оценивая обоснованность требования Общества об обязании Администрации заключить с Обществом договор купли-продажи названного земельного участка, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что в рамках настоящего дела требование об оспаривании действий (бездействия) Администрации об отказе в предоставлении спорного земельного участка Обществом не заявлено, суд при рассмотрении спора, связанного с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, исходит из того, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. При уклонении от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Учитывая то, что Истец не представил суду доказательств, свидетельствующих о направлении в адрес Администрации договора купли-продажи спорного земельного участка и неправомерного уклонения Администрации от его заключения, арбитражный суд усматривает наличие оснований для оставления заявления в соответствующей части без рассмотрения.

Кроме того, проект соответствующего договора купли-продажи не приложен к заявлению при обращении в суд с настоящими требованиями, то есть Обществом не предложено условий, на которых суд, по мнению Общества, должен обязать Администрацию заключить такой договор.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Руководствуясь статьями пунктом 2 части 1 статьи 148, статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ФОРТ» в части обязания Администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области заключить договор купли-продажи земельного участка оставить без рассмотрения.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.