Гражданский кодекс часть 1

об оспаривании распоряжений №1292-рл от 21.04.2021, № 1040 от 06.04.2021, обязании внести изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в отношении многоквартирного дома.

при участии

от заявителя – ФИО1, доверенность от 02.04.2021 №1; ФИО2, доверенность от 01.08.2021

от заинтересованного лица – ФИО3, доверенность от 30.12.2020 №б/н

от третьего лица – ФИО4, доверенность от 16.03.2021г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прок» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо, Инспекция, ГЖИ) об оспаривании распоряжений №1292-рл от 21.04.2021, № 1040 от 06.04.2021, обязании внести изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в отношении многоквартирного дома (с учетом уточнений)

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

По результатам рассмотрения заявлений и документов, предоставленных ООО «Управляющая компания «Прок» в отношении МКД по адресу: Санкт-Петербург, <...>, Инспекцией вынесены распоряжения №1292-рл от 21.04.2021, № 1040-РЛ от 06.04.2021 об отказе во внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ –Санкт-Петербург, в связи с несоответствием заявления и документов условиям, установленным пунктом 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестре лицензий субъекта РФ, утвержденного приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр, а именно: пп. «е» п.5 Порядка ( решения общего собрания собственников помещений в МКД, оформленные протоколом от 19.03.2021 №1, имеют признаки ничтожности по основаниям, установленным п.2 ст.181.5 ГК РФ, решения приняты при отсутствии необходимого кворума).

Не согласившись с вынесенными распоряжениями об отказе во внесении изменений в реестр лицензий субъекта, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий установлены статьей 198 ЖК РФ.

Частью 2 статьи 198 ЖК РФ установлено, что в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

В соответствии с частью 3 статьи 198 ЖК РФ Минстрой России уполномочен установить порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий органом государственного жилищного надзора.

Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ утвержден постановлением Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 №938/пр. (далее - Порядок).

24.03.2021 в. Инспекцию поступило заявление Заявителя о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации Санкт-Петербурга на соответствие требованиям Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утвержденных приказом Минстроя России от 25.12.2015 №938/пр (входящий от 24.03.2021 №08-11-6247/21-0-0).

В Инспекцию поступили следующие документы:

1) заявление о внесении изменений в Реестр лицензий Санкт-Петербурга Общества, в связи с заключением договора управления многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, <...> (далее - МКД);

2) в соответствии с ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ представлен протокол от 19.03.2021 №1 внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, проходившего в форме очно - заочного голосования в период с 21.012021 по 18.03.2021 (далее - протокол от 19.03.2021 №1),

- реестр собственников помещений МКД,

- сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД,

- реестр вручения сообщения о проведении общего собрания собственников,

-реестр собственников помещений МКД, присутствующих на общем собрании собственников,

- проект договора управления МКД,

- стоимость услуг управляющей организации,

- решения (бюллетени) собственников помещений.

- Протокол от 19.03.2021 №1 оформлен в соответствии с Требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах,

- по пункту 1 статьи 181.5 ГК РФ - решения собрания приняты по вопросам, включенным в повестку дня. Решения по вопросам, не включенным в повестку дня, собственниками помещений в многоквартирном доме - не принимались;

- по пункту 2 статьи 181.5 ГК РФ - в период с 21.01.2021 по 18.03.2021, в соответствии с ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, прошло общее собрание собственников помещений МКД, на котором согласно повестке дня принимались вопросы, в том числе о выборе способа управления МКД; обсуждение условий и содержания договора управления, его формы и заключение договора управления МКД с ООО «УК «ПРОК» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в письменной форме на условиях, указанных в проекте договора согласно Приложение №6 к Протоколу общего собрания собственников помещений в МКД.

При исследовании решений собственников помещений, являющихся обязательными приложениями к протоколу общего собрания, установлено:

- несоответствие сведений о собственниках кв.№312, 318, 567, 618, 1011, 1012, 1347, обладающих 72 кв.м.;

- несоответствие сведений о генеральном директоре ООО «ФОРЕСТ ДОРС» ИНН <***> согласно ЕГРЮЛ, принимавшем участие в голосовании (кв.№ 168,283, обладающие 330,3 кв.м.) либо отсутствие доверенности на представителя собственника.

Данные решения собственников помещений, обладающих 402,3 м. кв., исключены из подсчета голосов.

Также установлено несоответствие сведений об общей площади жилых и нежилых помещений МКД в протоколе и в разрешениях на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно разрешению на строительство от 27.09.2016 №78-003-0296.2-2014 строительство МКД по адресу: Санкт-Петербург, <...> на земельном участке с кадастровым номером: 78:36:1310101:31 (строительный адрес: Санкт-Петербург, посёлок Парголово, Торфяное, Ольгинская дорога, участок 7 (северо-восточнее дома 4, литера А по Заречной улице), проводилось в 2 этапа.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 22.11.2019 №78-03-74-2019 (1-ый этап строительства) общая площади жилых и нежилых помещений составляет - 41 343 кв.м.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 14.12.2020 №78-03-51-2020 (2-ый этап строительства) общая площади жилых и нежилых помещений составляет - 35 830.6 кв.м.

Таким образом, согласно двум разрешениям ввод объекта в эксплуатацию (1-ый и 2-ой этап строительства) общая площадь жилых и нежилых помещений составляет - 77 173,6 кв.м.

На основании вышеизложенного, с учетом исключенных бюллетеней, установлено, что в общем собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, обладающие 45,61% голосов (35 195,6 м.кв.) от общего числа голосов собственников помещений МКД (77 173,6 м.кв.).

По результатам исследования представленных документов установлено, что решения приняты при отсутствии необходимого кворума.

08.04.2021г. в Инспекцию поступило заявление Лицензиата о внесении изменений в реестр лицензии субъекта Российской Федерации Санкт-Петербурга, которое проверено на соответствие требованиям Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утвержденных приказом Минстроя России от 25.12.2015 №938/пр (входящий от 08.04.2021 №08-1 1-7828/21-0-0).

В Инспекцию поступили следующие документы:

1) заявление о внесении изменений в Реестр лицензий Санкт-Петербурга от Общества, в связи с заключением договора управления многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, <...>, строение (далее - МКД);

2) в соответствии с ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ представлен протокол от 19.03.2021 №1 внеочередного o6niero собрания собственников помещений в МКД, проходившего в форме очно - заочного голосования в периоде 21.01.2021 по 18.03.2021 (далее - протокол от 19.03.2021 №1),

-реестр собственников помещений МКД,

- сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД,

- реестр вручения сообщения о проведении общего собрания собственников, реестр собственников помещений МКД, присутствующих на общем собрании собственников,

- проект договора управления МКД,

- стоимость услуг управляющей организации,

- решения (бюллетени) собственников помещений.

При исследовании документов на отсутствие признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - решения собрания), оформленного протоколом от 19.03.2021 №1 и приложений, указанных в пункте 20 приказа Минстроя России от 28.01.2019 44/пр, в том числе реестра собственников помещений в многоквартирном доме и решений собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании, по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), установлено: по пункту 2 статьи 181.5 ГК РФ - в период с 21.01.2021 по 18.03.2021 в соответствии с ч. ст. 47 ЖК РФ, прошло общее собрание собственников помещений МКД, на котором согласно повестке дня принимались вопросы, в том числе о выборе способа управления МКД (управление управляющей организацией ООО «УК «ПРОК»); обсуждение условий и содержания договора управления, его формы и заключение договора управления МКД с ООО «УК «ПРОК» в письменной форме на условиях, указанных в проекте договора согласно Приложение №6 к протоколу от 19.03.2021 №1.

ООО «УК «ПРОК» в Инспекцию представлена ведомость помещений МКД, которая позволяет подтвердить общее число голосов собственников помещений МКД 68 013 м.кв. указанное в протоколе от 19.03.2021 №1.

- несоответствие сведений о собственниках кв. №312, 318, 567, 618, 1011, 1012, 1347, обладающих 72 м.кв.;

- несоответствие сведений о генеральном директоре ООО «ФОРЕС'Г ДОРС» ИНН <***> согласно ЕГРЮЛ, принимавшем участие в голосовании (кв. №168, 283 обладающие 330,3 м.кв.) либо отсутствие доверенности на представителя собственника.

Данные решения собственников помещений, обладающих 402,3 м.кв., исключены из подсчета голосов.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 18.01.2021 №КУВИ-999/2021-020954 (далее - Выписка из ЕГРН) по помещениям № 1, 8, 15, 29, 36, 43, 50, 64, 71, 78, 85, 99, 106, 113, 120, 127, 134, 141, 148, 155 участником долевого строительства является Санкт-Петербург на основании Государственного контракта от 18.12.2019 №0172200003119000114_160861. При этом, по помещениям, принадлежащим Санкт-Петербургу, голосовало ООО «Парнас». Данные решения исключены из подсчета голосов (1 436,3 м.кв.).

Также не учтены голоса по помещению №201 площадью 75,37 м.кв., по которому голосовало ООО «Парнас». Согласно Выписке из ЕГРН участником долевого строительства является ФИО5 на основании Договора участия в долевом строительстве от 18.12.2020 №18-1/12/20-ДДУ/2.

Также не учтены голоса по помещению №217 площадью 59,78 м.кв., по которому голосовало ООО «Парнас». Согласно Выписке из ЕГРН участником долевого строительства является ФИО6 на основании Договора участия в долевом строительстве от 15.12.2020 №15-1/12/20-ДЦУ/2.

На основании вышеизложенного, с учетом исключенных бюллетеней, установлено, что в общем собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, обладающие 48,95% голосов (33 293,7 м.кв.) от общего числа голосов собственников помещений МКД (68 013 м.кв.).

Учитывая изложенное, имеются признаки ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленные протоколом от 19.03.2021 №1.

Довод Общества о праве ООО «Парнас» (далее - Застройщик) как собственника участвовать в выборе управляющей компании до передачи помещений собственникам несостоятельна по следующим основаниям.

Из анализа положений статей 44, 45, 47 и 48 ЖК РФ о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также частей 2 и 3 статьи 161, статей 162 и 164 ЖК РФ следует, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены собственники помещений в многоквартирном доме и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приема-передачи.

В силу положений статей 8 и 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщик не является владельцем помещений в МКД, построенных за счет средств участников долевого строительства. Помещения в МКД не передавались и не могли быть преданы ему по передаточному акту от застройщика в силу его статуса (застройщика).

Согласно протоколу общего собрания от 19.03.2021 №1 и приложениям к нему зарегистрированное право собственности на помещения в многоквартирном доме у Застройщика отсутствует.

Следовательно, решение собрания от 19.03.2021 №1 нельзя признать решением правообладателей помещений в многоквартирном доме по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 10, пункта 6 части 2 статьи 153, частей 2 и 3 статьи 161 ЖК РФ.

Застройщик, не являющийся собственником помещений в доме, не наделен правом на определение способа управления домом (указанная позиция но аналогичному спору отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.12.2020 по делу № А56-115635/2019.

Необходимо отметить, что норма части 14 статьи 161 ЖК РФ устанавливает обязанность застройщика заключить договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, который действует до проведения конкурса по отбору управляющей организации органом местного самоуправления в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ.

Факт отсутствия передачи жилых помещений МКД участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и конкретной управляющей компании (указанная позиция отражена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Западного округа по делам №А56-32422/2019, А56-57149/2017).

Также необходимо отметить, что согласно разъяснениям Минстроя России, изложенным в письме от 26.02.2020 №5607-ОГ/04, следует, что при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

В настоящем случае, сведений подтверждающих, что ООО «Парнас», как застройщик, оформило право собственности на помещения, которыми голосовало при проведении собрания собственников, оформленного протоколом от 19.03.2021, материалы дела не содержат.

При таких условиях Инспекция правомерно не признала указанный протокол, имеющий признаки ничтожности, достаточным основанием для внесения изменений в реестр лицензий, в связи с чем, Обществу было обосновано отказано во внесении изменений в реестр лицензий со ссылкой на положения подпункта «е» пункта 5 Порядка и статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Синицына Е.В.