Гражданский кодекс часть 1

КИТ Финанс Страхование (Открытое акционерное общество) (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Петровский форт» (далее - Ответчик) о взыскании 661 602 руб. 80 коп. - стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

В судебном заседании Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на отсутствие предусмотренных статьей 623 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) оснований для взыскания с Ответчика как арендодателя денежных средств.

Выслушав объяснения сторон и изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между Ответчиком (арендодатель) и Истцом (арендатор) заключены договоры аренды нежилых помещений от 10.07.2008 №10/07/08-302-ПФ/У, от 01.06.2008 №01/06/08-1490-ПФ, от 29.10.2009 №29/10/09-355-ПФ/У, в соответствии с которыми Ответчик передал Истцу во временное владение и пользование нежилое помещение, указанное в п. 1.3. Договора, входящее в состав нежилого помещения 1Н, 2Н, 3Н, 4Н, 5Н, 7Н, 8Н, 9Н, 10Н, 11Н, 12Н, 14Н с кадастровым номером 78:36:5001:2:4:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Финляндский пр., д. 4, литер. А.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, действие договоров прекращено в установленном законом порядке.

В соответствии с п.п. 3.21, 3.22 Договоров от 10.07.2008 №10/07/08-302-ПФ/У, от 01.06.2008 №01/06/08-1490-ПФ по окончании срока аренды все неотделимые улучшения арендованного имущества, произведённые Истцом, переходят в собственность Ответчика. Истец обязан за свой счет в указанные Ответчиком сроки устранить те неотделимые улучшения арендованного имущества, которые Ответчик откажется принять у Истца и ликвидировать следы демонтажа. Произведенные Истцом отделимые улучшения являются его собственностью.

Ссылаясь на то, что Истцом в целях предотвращения несанкционированного проникновения посторонних лиц и содержания помещения в исправном и сохранном состоянии в период действия договоров было проведено оборудование помещения средствами СКУД (системой электронного контроля и управления доступом), что, по мнению Истца, является неотделимым улучшением, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о возмещении стоимости названных улучшений арендованного имущества.

В обоснование своих требований в качестве подтверждения выполнения за свой счет работ по установке СКУД Истцом представлены договоры подряда №06/07 от 14.07.2008 (с ООО «ЕВС-Сервис»), №1356/П от 06.08.2008 (с ООО«Спецмонтажсервис»), №06/08 от 22.08.2008 (с ООО «ЕВС-Сервис»), №06/09 от 01.10.2008 (с ООО «ЕВС-Сервис»), №06/01 от 15.01.2010 (с ООО «ЕВС-Сервис»), а также акты о приемке выполненных работ (от 11.08.2008, 12.08.2008, 17.10.2008, 19.11.2008), справки о стоимости выполненных работ и затрат, платежные поручения и счета-фактуры. В подтверждение согласования с Ответчиком выполнения работ Истцом представлен, разработанный ООО «ЕВС-Сервис» рабочий проект СКУД 06/08 с визой согласования от 18.11.2008.

Оценив представленные документы, доводы сторон с учетом ст.ст. 67-68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что Истцом не доказана обоснованность заявленных требований, что свидетельствует об отсутствии оснований для их удовлетворения в связи со следующим.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Кроме того, согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества, если иное не предусмотрено договором.

По мнению Истца, Ответчик обязан компенсировать ему стоимость произведенных за счет Истца работ по оборудованию помещения средствами СКУД.

Вместе с тем, как следует из содержания названной нормы права, возмещению подлежит стоимость только тех неотделимых улучшений, которые были произведены с согласия арендодателя.

Кроме того, право Истца на такую компенсацию не освобождает его от обязанности вернуть Ответчику арендованное имущество в первоначальном состоянии.

Также, исходя из положений ст. 623 ГК РФ, истец при обращении с требованием о возмещении стоимости произведенных за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, должен доказать, что последние являются неотделимыми без вреда для спорного имущества.

При этом следует отметить, что положения п. 2 ст. 623 ГК РФ носят диспозитивный характер и стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя, либо вообще отказаться от такого распределения затрат, возложив несение таких (или дополнительных) затрат только на арендатора, что и было согласовано сторонами в п. 3.21. договоров.

Норма п. 2 ст. 623 ГК РФ не ограничивает стороны договора аренды в возможности установления не только иного порядка возмещения расходов на неотделимые улучшения, но и предоставления какой-либо из сторон договора аренды определить судьбу неотделимых улучшений.

Указание в п. 3.21 договоров аренды на приобретение арендодателем права собственности на неотделимые улучшения не является препятствием для предоставления арендодателю как собственнику неотделимых улучшений распорядиться ими, в том числе - путем направления арендатору указания об их удалении за счет арендатора.

Состоятельной является и ссылка Ответчика на то, что п. 3.21. договора аренды от 29.10.2009 №29/10/09-355-ПФ/У установлено, что по окончании срока аренды все неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором (Истцом), переходят в собственность арендодателя (Ответчика) без возмещения арендатору их стоимости.

Из представленных Истцом доказательств не следует, что работы, которые являлись предметом договоров №№06/07, 1356/П, 06/08, 06/09, 06/01 и возмещение стоимости которых является предметом иска, были выполнены именно в тех помещениях, которые Истец арендовал по договорам от 10.07.2008 №10/07/08-302-ПФ/У, от 01.06.2008 №01/06/08-1490-ПФ, от 29.10.2009 №29/10/09-355-ПФ/У, заключенным с Ответчиком. В представленных Истцом договорах подряда (за исключением договора №1356/П) отсутствует указание на то, в каких помещениях выполняются работы (место выполнения работ определено как «на Объекте Заказчика, расположенного по адресу: <...>»).

Истец не доказал, что представленное им в материалы дела согласование с Ответчиком, имеет отношение к помещениям, арендованным по указанным в иске договорам аренды. Из представленной Истцом копии Рабочего проекта СКУД следует, что согласованным проектом предусмотрено выполнение работ только в помещениях на уровне А (офис 7А) и на 9 этаже, в то же время помещения, арендованные Истцом по договору аренды №10/07/08-302-ПФ/У, находятся на первом этаже (помещения 14-Н-223,224), а по договору аренды №10/06/08-1490-ПФ - на 13-м этаже здания (помещения 14-1-1-1708-1710,1712-1718,1724-1736, 1746-1750, 1756-1760). Таким образом, Истец не представил доказательств того, что те работы, которые по утверждению Истца выполнены во исполнение представленного рабочего проекта, были выполнены в помещениях, арендованных по указанным в исковом заявлении договорам.

Кроме того, в период выполнения работ в рамках представленных Истцом договоров подряда между сторонами действовал еще один договор аренды №01/03/08-1454-ПФ от 01.03.2008 в отношении аренды Истцом помещений площадью 617,5 кв.м. на пятом этаже того же здания по адресу: <...> литер А, копия которого приобщена к материалам дела.

С учетом наличия у Истца в аренде иных помещений в этом же здании, разницы в регулировании договорами аренды отношений по возмещению стоимости неотделимых улучшений, а также с учетом того, что в рабочем проекте указано, что в помещениях на втором этаже уже установлено оборудование СКУД (включая сервер), отсутствие надлежащих доказательств установки конкретного оборудования в конкретных помещениях, арендованных Истцом по указанным в иске договорам аренды, также является препятствием для удовлетворения заявленных требований.

Доказательств того, что названные улучшения являются неотделимыми и были необходимы для использования арендованного имущества, Истец суду не представил.

Так из материалов дела следует, что при получении помещений от Ответчика Истец в актах приема-передачи подтвердил отсутствие претензий к состоянию помещений, а, следовательно, и их соответствие условиям договоров аренды, в том числе в той части, в которой договоры аренды №10/06/08-1490-ПФ, №29/10/09-355-ПФ/У, №10/07/08-302-ПФ/У устанавливали обязанность арендатора обеспечить сохранность инженерных сетей и коммуникаций. Таким образом, довод Истца о том, что исполнение обязанности Истца по обеспечению сохранности инженерных сетей и коммуникаций в помещении (п. 2.3 договоров №№10/06/08-1490-ПФ, 29/10/09-355-ПФ/У, п. 2.6 договора №10/07/08-302-ПФ/У) требовало установки СКУД, опровергается актами приема-передачи помещений, в которых Истец подтвердил, что двери помещений были оборудованы замками.

Согласно п. 1.7. договоров аренды помещения, являвшиеся объектом аренды, предназначены для использования в качестве административных помещений, для использования для организации офиса.

Более того, представленные Истцом доказательства подтверждают, что СКУД была установлена Истцом для его собственных нужд. Так в разделе 3 «Основные проектные решения» рабочего проекта СКУД указано на то, что система контроля и управления доступом предназначена для учета рабочего времени на объекте.

Таким образом, установленная Истцом система электронного контроля и управления доступом была установлена Истцом для собственных нужд, поскольку помещения могут использоваться по назначению и без СКУД, и установленная Истцом в помещениях СКУД не улучшает характеристик помещений.

Представленное Истцом заключение Независимой оценочной компании «Консул» №124 от 02.11.2011 не может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку не отвечает требованиям ст. ст. 67-68 АПК РФ, а именно составлено без проведения обследования спорных помещений в отсутствие представителя Ответчика. Ходатайства о проведении экспертизы Истцом заявлено не было.

Истцом вопреки положениям ст. 65 АПК РФ доказательств согласования с Ответчиком неотделимых улучшений суду не представлено. Так в материалах дела отсутствует предварительное согласие Ответчика на производство работ по установке СКУД.

В соответствии с условиями договоров аренды (п. 2.3.4 договоров аренды 10/06/08-1490-ПФ, 29/10/09-355-ПФ/У и п. 2.3.7 договора аренды №10/07/08-302-ПФ/У) такие согласия должны были быть оформлены предварительно. Представленные Истцом доказательства (акты приемки выполненных работ, Рабочий проект СКУД) подтверждают, что последние из работ, которые, по утверждению Истца, были согласованы Ответчиком, были завершена на следующий день после получения согласования (акт сдачи приемки работ от 19.11.2008 по договору №06/09 от 01.10.2008), т.е. с очевидным нарушением порядка согласования и выполнения работ в арендованных помещениях, установленного договорами аренды.

Кроме того, согласно условиям договоров аренды согласованию подлежал не только проект, но и сами работы, о чем говорится в п. 2.3.7 или 2.3.4 и 2.3.6 соответствующих договоров аренды. В соответствии с положениями указанных договоров аренды Истец (арендатор) не имел права приступать к выполнению каких-либо строительных, ремонтных или иных работ, не получив соответствующего разрешения на проведение таких работ от уполномоченного государственного органа (п. 2.3.7 или п. 2.3.4 - для договоров №№10/07/08-302-ПФ/У и 10/06/08-1490-ПФ соответственно) и не предупредив Арендодателя о своем намерении начать производство работ за две недели до их предполагаемого начала.

Также в нарушение ст. 65 АПК РФ Истец не представил подтверждения действительной стоимости СКУД на момент окончания срока аренды - с учетом срока полезного использования такого оборудования и того, что в течение нескольких лет после установки СКУД Истец пользовался этой системой.

При таких обстоятельствах Истец не представил суду доказательств в обоснование заявленных доводов, в связи с чем, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.