Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
в составе судьи Кожемякиной Е.В.,

при ведении протокола судьей Кожемякиной Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «ТехноСтрой»
к ООО «Петромобиль-Строй»
о признании предварительного договора аренды недействительным

при участии в судебном заседании
от истца: представитель ФИО1 (дов. № 2 от 11.09.2006)
от ответчика: представитель ФИО2 (доверенность от 15.08.2006 № б/н)

установил:

ООО «ТехноСтрой» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ООО «Петромобиль-Строй» о признании недействительным предварительного договора аренды от 02.11.2005 № 28.

Определением от 18.09.2006 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание.

В судебном заседании от 31.01.2007 учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд назначил дело к судебному разбирательству.

В судебном заседании от 14 марта 2007 года истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнен предмет иска, в соответствии с которым он просит признать недействительным договор аренды № 28 нежилого помещения от 30 ноября 2005 года.

Уточнения судом приняты.

Для исследования представленных доказательств и оценки доводов сторон, судебное заседание было отложено.

В судебном заседании от 28.03.2007 сторонами представлены дополнительные комплекты документов, которые также надлежит исследовать суду, в связи с чем судебное заседание было отложено.

В настоящем заседании от 23.04.2007 стороны высказали свои окончательные правовые позиции по заявленным исковым требованиям.

Как считает истец и данное основание поддержано им в судебном заседании, заключение договора аренды № 28 от 30.11.2005 между ООО «ТехноСтрой» и ООО «Петромобиль-Строй» является ничтожной сделкой, так как целью аренды является организация суши и сэндвич баров для обслуживания посетителей ТРК

Как полагает истец, нарушено право истца – арендатора, которое подлежит восстановлению путем признания оспариваемого договора недействительным в связи с тем, что все коммуникации не доведены до объекта, как это было предусмотрено предоставленным генеральным планом.

Закончив монтажные и оформительские работы, получив разрешение пожарной инспекции и направив проект объекта на согласование в СЭС, истец открыл бары и приступил к работе в предусмотренные договором аренды сроки, но до получения разрешения СЭС.

Как указывает истец, в ходе проверки проекта объекта был получен оригинальный генеральный план третьего этажа ТРК «Румба», на котором отсутствовало помещение № 305/307.

Как указывает истец, им были устранены почти все несоответствия санитарным нормам, доведены электроснабжение, водоснабжение, канализация и отопление, которые не требовали внесения капитальных изменений в конструкцию здания за исключением двух пунктов: система вентиляции и возможность изолированной от посетителей загрузки продуктами, так как доводка вытяжной вентиляции до общих каналов пунктов, предусмотренных генеральным планом, требует внесения капитальных изменений в конструкцию этой части здания, что выходит за пределы возможностей истца.

Таким образом, истец считает, что арендодатель сдал в аренду не предусмотренное проектом помещение. Помещение № 305/307 и связанные с ним коммуникации были дорисованы на генеральном плане, что может быть признано умышленным введением в заблуждение арендатора с целью извлечения дополнительных прибылей от эксплуатации площадей ТРК. Расторжение договора аренды по этим обстоятельствам возможно, но не выгодно арендатору, так как, исходя из положений договора аренды, лишит его возмещения убытков в полном объеме.

Ответчик, возражая против заявленных исковых требований, считает, что истец не представил ни одного доказательства, свидетельствующего о том, что помещение не существует. Ссылки на претензии СЭС не имеют никакого отношения к делу, поскольку данный факт не может свидетельствовать об отсутствии помещения как такового.

Доказательством того факта, что помещение существует, является то, что истец на протяжении более полугода осуществлял в помещении коммерческую деятельность, связанную с розничной реализацией готового питания, а также платил арендную плату за помещение.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

Сделка является одним из важнейших юридических фактов и оснований возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которая отвечает требованиям закона и приводит к тем правовым последствиям, на достижение которых была направлена воля ее участников. Недействительная же сделка, которая не соответствует требованиям закона, не может являться сделкой по своей правовой природе, так как не соответствуя требованиям закона или иных правовых актов, сделка ничтожна и ее недействительность вытекает из самого факта совершения.

Исходя из правовой природы недействительных сделок, усматривается, что недействительные сделки характеризуются тем, что действия, лежащие в их основе, не дозволены законом и поэтому не приводят к тем правовым последствиям, на которые они были направлены. Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Закон не требует непременного признания такой сделки недействительной только по суду, так как ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее судом такой, из чего следует, что, чтобы считать такую сделку недействительной, не требуется обращения в суд (см. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.10.97 № 6427/95).

Таким образом, истец, считая сделку ничтожной, вынужден обратиться в суд о признании недействительной ничтожной сделки, так как противная сторона по делу не считает ее таковой, что соответствует и нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, которым не исключается возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки (см. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 28 от 30.11.2005, в соответствии с которым на основании акта приема-передачи помещений от 30.11.2005 истец принял в аренду помещение № 306/307, площадью 47 кв.м., расположенное на третьем этаже здания Торгово-развлекательного комплекса по адресу: 198188, Санкт-Петербург, Кировский район, ул. Васи ФИО3, д. 6, в котором отражено, что претензий к переданному помещению арендатор не имеет (л.д. 47 т. 1).

Суд не может не согласиться с доводами ответчика о том, что указанные в обоснование иска нормы права: пункт 3 статьи 607, пункты 1-2 статьи 611 и пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут являться основанием для признания договора аренды недействительным.

В силу указанных статей у истца возникало право не принимать в аренду помещение, если оно не соответствовало тем требованиям, которые были отражены в договоре. На плане сдаваемое помещение выделено на плане 3-го этажа. Указанный в договоре номер помещения 306/307 является условным номером.

Тем более, что положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о том, что при обнаружении недостатков, арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как было указано выше, в акте приема-передачи помещения истец не отразил имеющиеся недостатки.

Согласно части 1 пункту 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

При указанных обстоятельствах, исковые требования истца подлежат отклонению.

Принимая во внимание вышеуказанное, расходы по госпошлине остаются на истце.

Руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Кожемякина Е.В.