Гражданский кодекс часть 1

открытое акционерное общество «Восточный экспресс банк» (далее – Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра) о признании незаконным уведомления Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения в отношении нежилого помещения 32Н, расположенного по адресу: <...>, обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию названного дополнительного соглашения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 и ФИО2.

В отзыве на заявление Управление Росреестра против удовлетворения предъявленных требований возражает, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В заявлениях от 04.09.2014 ФИО1 и ФИО2 поддержали требования заявителя.

В судебном заседании представитель Банка заявил об уточнении предъявленных требований, просит признать незаконным сообщение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения в отношении нежилого помещения 32Н, расположенного по адресу: <...>, обязать Управления Росреестра произвести государственную регистрацию названного дополнительного соглашения. Судом уточнение принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, в отсутствие возражений надлежащим образом извещенных третьих лиц, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Представитель заявителя требования поддержал, представитель заинтересованного лица против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Дело в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие третьих ли.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее

Между ФИО1 (арендодатель 1), ФИО2 (арендодатель 2) и Банком (арендатор) 30.03.2011 заключен договор № 24/03/2011 аренды нежилого помещения 32-Н общей площадью 60,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, сроком по 01.04.2014.

По акту приема-передачи от 30.03.2011 помещение передано арендатору, государственная регистрация договора произведена 27.05.2011.

07.04.2014 между ФИО1, ФИО2 и Банком подписано дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды по 31.03.2019 и изменении размера арендной платы.

Впоследствии ФИО1, ФИО2 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации названного дополнительного соглашения.

Уведомлением от 21.05.2014 № 66/007/2014-230 Управление Росреестра со ссылкой на абзац 1 пункта 1 статьи 19, пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) сообщило о приостановлении государственной регистрации спорного дополнительного соглашения, указав, что в нарушение пункта 1 статьи 185.1 ГК РФ дополнительное соглашение от 07.04.2014 подписано от имени Банка представителем, действующим по доверенности, совершенной в простой письменной форме.

Сообщением от 28.07.2014 № 66/007/2014-230, 66/009/2014/377 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения от 07.04.2014 на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 19, абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Банк, указывая, что требование Управление Росреестра о предоставлении Банком нотариально удостоверенной доверенности на заключение дополнительного соглашения является незаконным, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании незаконными решений или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно Закону о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (статьи 2, 16, 17).

Основания для приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрены статьей 19 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 названной статьи государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 19 Закона о регистрации, если в течение установленного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статья 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 1 статьи 452 указанного Кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из приведенных норм права следует, что соглашение об изменении условий, указанных в договоре аренды нежилого помещения, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из дополнительного соглашения от 07.04.2014 следует, что оно со стороны арендодателей подписано представителем ФИО5, действующей на основании нотариально удостоверенных доверенностей от 20.03.2014 № 78 АА 6328034, 04.04.2014 № 78 АА 6328238, со стороны арендатора - заместителем директора Санкт-Петербургского филиала Банка ФИО6, действующим на основании доверенности от 20.03.2014 № 614-СП.

Сторонами не оспаривается, что названные доверенности были представлены в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения.

Из пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в отношении которого он вправе совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе распоряжаться иным образом, не связанным с его отчуждением или передачей во владения другим лицам.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, из вышеприведенных правовых норм следует, что Банк как арендатор не обладает полномочиями по распоряжению арендованным имуществом. Более того, непосредственно договор аренды уже прошел государственную регистрацию, и в данном случае речь идет о заключении дополнительного соглашения к уже действующему и зарегистрированному договору аренды.

При таких обстоятельствах требование Управление Росреестра о предоставлении Банком нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей право представителя на заключение дополнительного соглашения, является незаконным и нарушает права заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1. Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 28.07.2014 №66/007/2014-230, 66/009/2014-377 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды помещения, расположенного по адресу: <...>, К 1 лит. А, пом. 32 Н.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Вареникова А.О.