Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Первого заместителя прокурора города в защиту государственных и общественных интересов в интересах истца: Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный политехнический университет»,

ООО Охранное предприятие "Император"

о признании договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии

- от истца помощника прокурора Раздобреевой Н.Г.(удостоверение №137412)

КУГИ – не явился

- от ответчиков 1. ведущего юриста ФИО1.(доверенность №юр-127/05, 21.11.2005), начальника юридического отдела ФИО2.(доверенность от 14.03.2007 №юр-56/07)

2. юриста ФИО3.(доверенность от 19.11.2007)

установил:

Заместитель прокурора Санкт-Петербурга обратился в арбитражный суд с иском в порядке статьи 52 АПК РФ в защиту государственных и общественных интересов и в интересах истца Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о признании недействительным договора от 01.11.2006 №51/06-п аренды нежилого помещения (строения), заключенного между Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный политехнический университет» (далее – Университет) и Обществом с ограниченной ответственностью Охранное предприятие «Император» (далее – ООО ОП «Император»), а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки – вышеуказанного договора, обязав ООО ОП «Император» передать Университету помещения №№23, 25, 26, 27 и часть помещения №24 общей площадью 107,52 кв.м на 3 этаже, помещение №22 и часть помещений №№13, 14,21,42 общей площадью 29,33 кв.м на 4 этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Лесной пр., д.65, литер А, корп.1.

В судебном заседании прокурор поддержал заявленные требования в полном объеме. В обоснование заявленных требований ссылается на то, что договор заключен с нарушением действующего законодательства, здание, в котором расположены спорные помещения, имеет статус общежития, является федеральной собственностью, находится у ответчика на праве оперативного управления, переданные в аренду помещения являются жилыми помещениеми.

Ответчики возражают против удовлетворения заявленных требований, представили доказательства передачи спорных помещений арендодателю. Университет полагает, что имел право сдавать спорные помещения в аренду, поскольку сдача в аренду нежилых помещений назначения жилых помещений в здании не меняет и не препятствует их использованию по назначению, ссылается на пункты 5,7 Типового положения о студенческом общежитии, утвержденное постановлением Государственного комитета РФ по высшему образованию от 31.05.95 № 4.

Истец – Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства:

01.11.2006 между Университетом и ООО ОП «Император» заключен договор №51/06-п аренды нежилого помещения (строения), согласно условиям которого Университет предоставил, а ООО ОП «Император» приняло в аренду помещения №№23, 25, 26, 27 и часть помещения №24 общей площадью 107,52 на 3 этаже, помещение №22 и часть помещений №№13, 14, 21, 42 общей площадью 29,33 кв.м на 4 этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Лесной пр., д.65, литер А, корп.1. Целью использования указанных площадей является размещение офиса.

Помещения переданы арендатору 01.11.2006 по передаточному акту.

Полагая, что сделка совершена с нарушением действующего законодательства, прокурор обратился с настоящим иском в суд.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Арендованные помещения расположены в здании общежития по адресу Санкт-Петербург, Лесной <...>, литера А, которое находится в оперативном управлении Университета. Объектом аренды явились жилые помещения (помещения №№26 и 27 на 3-м этаже и №21 на 4 этаже являются комнатами), нежилые помещения вспомогательного значения – бытовые помещения (помещения №25 на 3-м этаже и №№14 и 22 на 4-м этаже – кухня), а также части помещения общего пользования (помещения на 3-м этаже №24 - коридор, №23 - лестница, а на 4-м этаже помещение №13 – коридор, №42 – лестница).

В соответствии с пунктом 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В силу статей 19, 92 Жилищного кодекса Российской Федерации общежития относятся к специализированному жилищному фонду и не подлежат передаче в аренду

Доводы Университета о том, что помещения, переданные в аренду ООО ОП «Император», фактически являются нежилыми, в качестве жилых не используются, поскольку не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, судом не принимаются, так как в силу статей 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод помещения из жилого в нежилое осуществляется органом местного самоуправления на условиях и в порядке, определяемых жилищным законодательством.

Доказательств, свидетельствующих об изменении в установленном законом порядке статуса общежития либо спорных помещений, то есть перевода их из жилых помещений в нежилые, ответчиками не представлено.

Таким образом, путем заключения оспариваемого договора аренды помещений, расположенных в здании общежития, фактически осуществлен перевод жилых помещений специализированного жилищного фонда в нежилые, что противоречит жилищному законодательству.

Ответчик в обоснование своей позиции ссылается на Типовое положение о студенческом общежитии, утвержденное постановлением Государственного комитета РФ по высшему образованию от 31.05.95 № 4, в пункте 5 которого записано, что при полном обеспечении всех нуждающихся студентов местами в общежитии по установленным санитарным нормам изолированные пустующие здания, этажи, блоки могут по решению администрации и профкома студентов или другого уполномоченного студентами представительного органа переоборудоваться под общежития для преподавателей и сотрудников или сдаваться в аренду сторонним организациям.

Однако факт отсутствия у Университета необходимости использования указанных помещений в качестве жилых ответчиком не доказан.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса.

Учитывая изложенное, договор от 01.11.2006 №51/06-п аренды нежилого помещения (строения) не соответствует требованиям закона, исковые требования прокурора в этой части подлежат удовлетворению.

В части применения последствий недействительности ничтожной сделки в иске надлежит отказать, поскольку ответчиками представлены передаточные акты от 16.11.2007 и от 19.11.2007, в соответствии с которыми спорные помещения возвращены Университету.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, она взыскивается с ответчиков в равных долях в части удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительным договор от 01.11.2006 №51/06-п аренды нежилого помещения, заключенный между Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный политехнический университет» и Обществом с ограниченной ответственностью Охранное предприятие «Император».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный политехнический университет» и Общества с ограниченной ответственностью Охранное предприятие «Император» по 1000 руб. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья С.Ф.Маркин