Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка», (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, заинтересованное лицо), выразившегося в непринятии решения о предоставлении Обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 78:40:0019153:82 площадью 859 350 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Санкт-Петербургское ш., участок 3 (напротив д. 109, лит. А), и обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством подготовки, подписания и направления в его адрес в 10-дневный срок со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу проекта договора купли-продажи указанного земельного участка по цене 375 215 842 руб. 13 коп.

Исковое заявление принято к производству судьей Егоровой Д.А.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2019 бездействие Комитета, выразившееся в непринятии решения по заявлению Общества от 25.12.2018, признано незаконным, на Комитет возложена обязанность в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда принять по названному заявлению решение, предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 решение от 04.07.2019 изменено, бездействие Комитета, выразившееся в непринятии решения по заявлению Общества от 25.12.2018 о предоставлении земельного участка признано незаконным, на Комитет возложена обязанность устранить нарушение прав заявителя путем подготовки, подписания и направления в его адрес в 10-дневный срок проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:40:0019153:82 площадью 859 350 кв.м с установлением продажной цены в размере 375 215 842 руб. 13 коп.

Постановлением кассационного суда от 01.02.2021 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что в подтверждение права на выкуп Участка площадью 859 350 кв. м Общество ссылается на расположение в границах этого участка принадлежащего ему объекта недвижимости - гольф-поля площадью 744 300 кв. м. Однако поскольку права на указанный объект недвижимости оспариваются в рамках дела №А56-100760/2019, вывод судов о наличии у заявителя исключительного права на приобретение в собственность Участка до разрешения спора по делу №А56-100760/2019 о правах Общества на этот объект как на недвижимое имущество являются преждевременными.

Распоряжением от 11.02.2021 в связи с нахождением в длительном отпуске судьи Егоровой Д.А., дело А56-40638/2019 передано для рассмотрения в производство судьи Варениковой А.О.

Определением суда от 19.05.2021 производство по делу до вступления в законную силу решения по делу №А56-100760/2019.

В связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления, производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель Комитета пояснил, что со стороны заинтересованного лица отсутствует какое-либо бездействие, поскольку 20.10.2021 Комитетом было вынесено решение №05-15-41700/21-0-0 об отказе Обществу в предоставлении земельного участка ввиду несоответствия площади участка (859 350 кв.м.) площади объектов недвижимости, на нем расположенных (331,2 кв.м.).

Копия решения представлена в материалы дела.

Заявитель, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявил об изменении предмета требований, просил признать незаконным решение №05-15-41700/21-0-0 Комитета об отказе Обществу в предоставлении земельного участка, а также обязать Комитет принять решение о предоставлении земельного участка.

Изменение предмета требований принято судом.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.04.2010 №504 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.06.2010 №16/ЗКС-000076, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 859 350 кв. м с кадастровым номером 78:40:19153:82 по адресу: Санкт-Петербург, г. Петродворец, Санкт-Петербургское ш., участок 3 (напротив д. 109, лит. А) (далее - Участок), для осуществления проектирования и строительства гольф-клуба.

В пункте 7.5 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора после ввода результата инвестирования в эксплуатацию предоставить арендодателю документы кадастрового учета сформированных за счет собственных средств в результате раздела Участка земельного участка под гольф-полем и земельного участка (земельных участков) под иными объектами в составе результата инвестирования, подписанные со стороны арендатора проекты дополнительного соглашения о внесении изменений в договор в связи с разделом Участка и договора аренды земельного участка, занимаемого гольф-полем.

Согласно пункту 7.7 договора сертификат соответствия гольф-поля международным стандартам, заключение Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, а также надлежащее выполнение пункта 7.5 договора согласованы сторонами в качестве основания для заключения в установленном порядке договора аренды земельного участка, занимаемого гольф-полем, сроком на 49 лет без права возведения объектов капитального строительства.

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба) выдала Обществу разрешение от 13.02.2015 №78-14001220-2015 на строительство гольф-клуба на Участке.

На основании разрешения Службы от 15.11.2017 №78014-18-2017 гольф-клуб, 1 этап строительства (гольф-поле, административное здание, здание поста охраны, насосная станция полива) введен в эксплуатацию.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 15.12.2017 произведена государственная регистрация права собственности Общества на административное здание с кадастровым номером 78:40:0019153:3129 площадью 252,1 кв. м, здание поста охраны с кадастровым номером 78:40:0019153:3127 площадью 42,1 кв. м, насосную станцию полива с кадастровым номером 78:40:0019153:3126 площадью 37 кв. м, а также на сооружение - чемпионское 18-луночное гольф-поле с кадастровым номером 78:40:0019153:3128 площадью 744 300 кв. м.

Названное имущество расположено в границах Участка.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 20.12.2018, в соответствии с которым Участок предоставлен арендатору во временное владение и пользование сроком на 49 лет.

В дальнейшем Общество, указывая на расположение в границах Участка принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, обратилось в Комитет с заявлением от 25.12.2018 о предоставлении ему соответствующего земельного участка в собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Однако решением Комитета от 20.10.2021 №05-15-41700/21-0-0 Обществу отказано в выкупе ввиду несоразмерности размера выкупаемого участка площади объектов недвижимости, на нем расположенных.

Посчитав указанный отказ незаконным, Общество оспорило его в арбитражный суд.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения требований заявителя ввиду следующего.

По смыслу статей 198, 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков в собственность за плату без проведения торгов регламентирован статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ при рассмотрении заявления о предоставлении участка уполномоченный орган проверяет наличие или отсутствие предусмотренных статьей 39.16 того же Кодекса оснований для отказа в предоставлении земельного участка и при выявлении наличия хотя бы одного из них принимает решение об отказе в предоставлении участка.

В силу статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Судом установлено, что Общество является собственником трех объектов недвижимости, расположенных на участке: административного здания с кадастровым номером 78:40:0019153:3129 площадью 252,1 кв. м; здания поста охраны с кадастровым номером 78:40:0019153:3127 площадью 42,1 кв. м; насосной станции полива с кадастровым номером 78:40:0019153:3126 площадью 37 кв. м.

Обращаясь за выкупом указанных объектов, Общество также указывало на нахождение в границах участка такого сооружения, обладающего признаками объекта недвижимости, как гольф-поле площадью 744 300 кв. м.

Между тем, вопрос о том, является ли гольф-поле объектом недвижимости, был предметом исследования в рамках дела №А56-100760/2019. В рамках рассмотрения указанного дела судом апелляционной инстанции была проведена судебная экспертиза по вопросу: имеется ли у объекта - гольф-поля площадью 744 300 кв. м с кадастровым номером 78:40:0019153:3128, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Гофмейстерская ул., д. 1, сооружение 1, собственное назначение в обороте, отличное от назначения земельного участка, либо данный объект представляет собой улучшение земельного участка, то есть приспособление для использования под определенные цели?

На основании поступившего в суд апелляционной инстанции заключения от 28.06.2021, судом установлено, что обследуемый объект представляет собой функционирующее в качестве спортивно-оздоровительного центра с сезонным режимом работы для активного отдыха в виде игры в гольф, организации и проведения соревнований плоскостное спортивное сооружение на 18 лунок с тренировочными площадками, питомником для выращивания травы, административным зданием, зданием поста охраны, насосной ирригационной станцией (все 3 здания с плитным монолитным железобетонным фундаментом), открытой автомобильной автостоянкой на 5 парковочных мест из двухслойного асфальтобетона, стоянкой для гольф-каров на аналогичное количество машино-мест, площадками для разворота пожарной техники, трансформаторной подстанцией, резервуаром чистой воды и накопительной емкостью для хозяйственно-бытовых стоков. Также на территории гольф-поля обустроено шесть искусственных озер, дно которых выполнено из глиняного замка, и предусмотрено устройство бетонных проездов для гольф-каров и пожарных машин.

Эксперт пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 78:40:0019153:3128, на котором расположено названное гольф-поле, дооборудован в инженерном отношении, является основным технологическим сооружением гольф-клуба и имеет собственное назначение в обороте, отличное от назначения самого участка.

На основании заключения эксперта и представленных сторнами пояснений, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что на спорном участке, ранее выделенном Обществу в аренду на инвестиционных условиях, расположена следующая совокупность объектов, представляющих собой гольф-клуб: административное здание, здание поста охраны, насосная и трансформаторная станции, стоянки для транспортных средств (автомобилей и гольф-каров), искусственные озера, различного рода проезды и площадки, а также само гольф-поле с подземными системами ирригации и дренажа, занимающее большую часть всей территории упомянутого участка.

Из представленной в материалы данного дела совокупности доказательств следует, что гольф-поле в целом является результатом ландшафтных работ, которые включают в себя профилирование участка (создание необходимых уклонов местности (рельефа) для игры в гольф), устройство необходимого с точки зрения плотности, высоты и жесткости травы газона, озеленение территории защитными насаждениями, обустройство проходов и проездов для обеспечения доступа к игровым площадкам вместе с уличным освещением, а также работ по устройству дренажной и ирригационной систем в целях отвода лишних вод во избежание его ухудшения состояния игровой зоны (подтопления, заболачивания участка, повреждения газона) и орошения травянистого покрова.

Согласно материалам дела указанные системы представляют собой разветвленную сеть труб, проложенных в земле на глубине от 900 мм до 450 мм - для орошения и на глубине от 200 до 800 мм - для дренажа.

В результате, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что гольф-поле не существует как самостоятельный результат вышеперечисленных работ, отделимый от земельного участка, на котором они выполнены. Напротив, прокладка по участку трубопроводов в целях отведения воды и орошения газона, благоустройство его территории (устройство дорожек, площадок, стоянок), а равно создание особого рельефа местности, пригодного для игры в гольф, представляют собой не единый самостоятельный объект, на который может быть признано право как на вещь, обладающую отдельным функциональным назначением, а совокупность результатов работ по улучшению предоставленного Обществу земельного участка применительно к общему назначению гольф-клуба, запроектированного на его территории, в частности его газона, состояние которого главным образом связано с игровым процессом.

Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда апелляционной инстанции.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку, как уже было указано выше, судебными актами в рамках дела №А56-100760/2019, установлено, что гольф-поле не является объектом недвижимости, а является улучшением земельного участка, у суда не имеется оснований полагать, что в границах спорного земельного участка помимо административного здания, насосной станции и здания поста охраны находятся какие-либо иные объекты недвижимости, в отношении земли под которыми у Общества имеется преимущественное право выкупа.

Заявитель полагает, что у Комитета отсутствуют основания для отказа в выкупе участка ввиду несоразмерности площади выкупаемого участка площади объектов, на нем расположенных, поскольку все эти объекты вместе с голф-полем составляют единый объект.

Между тем, в рамках дела №А56-100760/2019 указанному доводу Общества также дана оценка. Так, суд апелляционной инстанции, отклоняя ссылку Общества на то, что элементы гольф-поля не должны обладать самостоятельным функциональным назначением, так как любой объект капитального строительства сам по себе представляет собой совокупность строительных материалов и конструкций (в "разобранном" состоянии), которые при их соединении друг с другом создают единый объект, имеющий самостоятельное функциональное назначение, указал что совокупность элементов, из которых состоит гольф-поле, улучшает земельный участок с точки зрения его пригодности для игры в гольф в границах его территории, но не создает единого объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Учитывая, что гольф-поле признано судом улучшением земельного участка, а преимущественное право выкупа земельного участка под объектами недвижимости является льготой, предоставленной собственникам таких объектов и не может быть распространено на улучшения земельного участка, ввиду отсутствия доказательств невозможности использования принадлежащих Обществу объектов недвижимости самостоятельно, суд соглашается с доводами Комитета о несоответствии площади заявленного к выкупу участка (859 350 кв.м.) площади объектов недвижимости, на нем расположенных (331,2 кв.м.).

С учетом изложенного, требования Общества удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 197-201, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.