Гражданский кодекс часть 1

истец: общество с ограниченной ответственностью «РПМ КАРТ СПБ» (адрес: Россия 195276, Санкт-Петербург, проспект Культуры, дом 41 корпус 4 литер а, офис 2);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Сервис» (адрес: Россия 195276, Санкт-Петербург, проспект Культуры, дом 41 корпус 4 литер а, офис 5);

о расторжении договора субаренды помещений и дополнительного соглашения, обязании возвратить имущество, взыскании обеспечительного платежа;

при участии:

от истца: Калюжная М.В. по доверенности от 26.03.2020;

от ответчика: Николаев Р.В. по доверенности от 18.02.2020; Купцова А.И. по доверенности от 15.09.2020,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «РПМ КАРТ СПБ» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис» (далее - ответчик) о расторжении договора субаренды помещений от 07.10.2019 №3, дополнительного соглашения от 23.01.2020 №5, об обязании ответчика возвратить принадлежащее истцу имущество, а именно: асфальтное покрытие, стеклянно-металлическую конструкцию административного здания, металлический каркас ремонтной зоны, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пр. Культуры, д. 41, корп.4, лит. А, а также требованием о взыскании обеспечительного платежа в размере 2 387 390 руб.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, указав, что возникшая в стране ситуация, связанная с введенными ограничениями из-за распространения короновирусной инфекции, является обстоятельствами непреодолимой силы и относится к форс-мажору, которая не позволила истцу, как организации, занимающейся проведением спортивно-массовых мероприятий осуществлять свою деятельность в арендованном помещении. На этом основании истец просит расторгнуть договор субаренды, заключенный между ним и ответчиком, а также обязать ответчика возвратить отделимые улучшения арендуемого помещения и внесенный авансовый платеж.

Ответчик, возражая на иск, указывает на то, что согласно условиям договора субаренды помещение использовалось под склад, а не под картинг, как утверждает истец, в связи с чем введение короновирусных мероприятий не повлияли на деятельность ответчика, и основания для расторжения договора субаренды отсутствуют. Помимо изложенного ответчик полагает, что часть улучшений, о которых заявляет истец, (в частности, асфальтовое покрытие) является неотделимым улучшением помещения, а оставшееся имущество истец может забрать самостоятельно, поскольку каких-либо ограничений к доступу в помещение ему не чинится.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Основным видом деятельности истца является осуществление зрелищно-развлекательной деятельности (ОКВЭД 93.29).

07.10.2019 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен договор №3 субаренды помещений, в соответствии с которым арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору, а арендатор принимает часть склада для нужд торгово-развлекательного комплекса площадью 3 585,1 кв.м., являющегося частью объекта с кадастровым номером 78:10:0580301:1047, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Культуры, д.41, корп.4, лит.А, а также открытую площадку для парковки транспортных средств, площадью 75 кв.м., расположенную на земельном участке с кадастровым номером 78:10:0580301:16.

При этом в соответствии с условиями договора аренды (пункты 3.2.3, 3.2.5-3.2.7) арендатору было предоставлено право устанавливать с соблюдением пункта 3.1.4 договора и самостоятельно эксплуатировать собственное оборудование, в том числе с подготовкой специальных фундаментов, подливкой, выравниванием полов, сверление полов с креплением к полу не более, чем на 10 см, проводкой электрических сетей, установкой воздуховодов, вытяжек и тому подобное. Арендатор вправе оградить от доступа третьих лиц арендуемые площади внутри арендуемых объектов. При этом вид ограждений согласовывается с арендодателем. Арендатор вправе изменять напольное покрытие за свой счет, по окончании срока аренды арендодатель обязан снять покрытие за счет собственных сил и средств, либо согласовать иной способ с арендодателем. Арендодатель вправе устанавливать на объекте блочные модули, либо металлические конструкции с целью размещения персонала, рабочих мест, хранения инструмента и прочего оборудования.

Порядок расчетов по договору установлен статьей 5 договора и предусматривает внесение арендной платы ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Пунктом 5.8 договора установлена обязанность арендатора внести обеспечительный платеж.

В соответствии с актом приема-передачи о 07.10.2019 объекты были переданы арендатору.

20.12.2019 стороны подписали дополнительное соглашение №3 к договору аренды, в соответствии с которым арендатору дополнительно был предоставлен для размещения парковки земельный участок площадью 425 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 78:10:0580301:16.

В соответствии с дополнительным соглашением №5 площадь стоянки увеличена на 700 кв.м., причем в соответствии с пунктом 2.2 указанного соглашения объекты аренды 2, 3 и 4 с 24.03.2020 стороны договорились считать единым объектом аренды площадью 1 200 кв.м.

Платежными поручениями от 14.10.2019 №2, от 24.10.2019 №12, от 05.11.2019 №18 и от 17.02.2020 №59 арендатором внесен на счет арендодателя обеспечительный платеж на сумму 2 387 390 руб.

Как указывает истец, в арендуемом помещении им был обустроен картинг-центр, для чего произведены работы по укладке асфальтобетонного покрытия, установлены стеклянно-металлические конструкции административного здания и металлический каркас ремонтной зоны.

Однако 26.03.2020 на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 №121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» деятельность истца была приостановлена.

В связи с невозможностью использовать арендуемые объекты для осуществления основного вида деятельности, а также вносить плату за их использование, истец 26.03.2020 обратился к арендодателю с просьбой о предоставлении арендных каникул и снижении суммы арендных платежей.

15.04.2020 арендатор обратился к арендатору с предложением о расторжении договора аренды, а 17.04.2020 направил ему по электронной почте проект соглашения о расторжении договора аренды и дополнительных соглашений к нему.

Однако, как указывает истец, соглашения подписаны не были, а с 18.04.2020 доступ в арендованные помещения был закрыт, отключены тепло и электроснабжение.

Ссылаясь на то, что введение карантинных ограничений является существенным изменением обстоятельств, препятствующим использованию арендуемых помещений по назначению, а также влекущим для истца при сохранении договора серьезные убытки, влекущие его банкротство, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды с 20.04.2020, обязании ответчика возвратить отделимые улучшения арендованного имущества, а также сумму обеспечительного платежа.

Возражая на требования арендатора, ответчик указывает, что цель предоставления имущества, указанная в договоре аренды – склад для нужд торгово-развлекательного комплекса и размещение парковки. Возможность истца осуществлять указанные виды деятельности законодательством не ограничена, в связи с чем основания для расторжения договора отсутствуют. Ответчик полагает, что истец злоупотребляет правом, а его отказ от договора влечет для арендодателя возникновение существенных убытков. Также ответчик указывает, что он не отказывал истцу в снижении арендной платы и предоставлении арендных каникул, а предложил предоставить залог имущества, гарантирующий исполнение арендатором обязательств в рамках существующего договора аренды. Доступ на объект с 18.04.2020 был приостановлен в связи с проведением арендатором несанкционированных строительных работ. Ответчик отрицает факт удержания имущества, а также указывает, что установленные в помещении конструкции, а также асфальтобетонное покрытие, установлены без его согласия. Помимо этого ответчик указал, что им был произведен зачет уплаченного Обществом обеспечительного платежа в счет погашения задолженности по арендой плате, поэтому оснований для возврата денежных средств не имеется.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пунктах 3 и 4 Федерального закон от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Разъясняя порядок применения указанной нормы, Верховный Суд Российской Федерации в ответе на вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, указал, что требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», далее – Требования).

Согласно пункту 1 Требований данные требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 №434.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 Требований).

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Применительно к расторжению договора Верховный Суд РФ в пункте 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, указал, что в случае, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Из системного анализа приведенных норм следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, вправе потребовать отсрочки уплаты арендной платы и при этом не обязан доказывать невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, а при недостижении соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы, в отказаться от договора.

Судом на основании представленной в материалы дела выписки из ЕГРЮЛ установлено, что основным видом деятельности истца является зрелищно-развлекательная деятельность (ОКВЭД 93.29), которая в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434 относится к отраслям в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Помимо этого судом на основании пояснений сторон и представленных в дело фотоматериалов установлено, что фактически арендуемое имущество использовалось для осуществления арендатором основного вида деятельности – картинг – центра.

Также судом установлено, что 26.03.2020 арендатор обратился к арендодателю с просьбой о предоставлении арендных каникул и о снижении размера арендной платы. Повторное письмо о снижении размера арендной платы направлено ответчику 15.04.2020.

Ответчик письмом от 20.04.2020 сообщил истцу о готовности предоставить отсрочку по арендной плате, однако на предложение о снижении размера арендной платы не отреагировал. При этом в самом тексте письма ответчик не отрицал тот факт, что истец относится к числу организаций, наиболее пострадавших от распространения коронавируса.

Таким образом, в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю между ними не было достигнуто соглашение о снижении размера арендной платы, что давало право арендатору на основании пункта 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ в одностороннем порядке отказаться от договора аренды.

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Судом установлено, что уведомление о расторжении договора аренды получено ответчиком 20.04.2020, в связи с чем с учетом приведенной нормы с указанного момента договор признается расторгнутым.

Что касается требования истца о возврате авансового платежа, то в силу прямого указания абзаца второго пункта 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ он не подлежит возврату арендатору и остается у арендодателя. Следовательно, указанное требование удовлетворению не подлежит.

Требование об обязании ответчика возвратить принадлежащее истцу имущество, а именно: асфальтовое покрытие, стеклянно-металлическую конструкцию административного здания, металлический каркас ремонтной зоны суд считает подлежащим удовлетворению частично ввиду следующего.

Прежде всего суд исходит из того, что условиями пунктов 3.2.3, 3.2.5, 3.2.6. и 3.2.7 договора предусмотрено право арендатора изменять вид напольного покрытия арендуемых объектов и устанавливать блочные модули и металлические конструкции.

Следовательно, с учетом положений статьи 431 ГК РФ, следует признать, что право арендатора на совершение перечисленных мероприятий уже предусмотрено договором и не требует отдельного согласования с арендодателем, в связи с чем обустройство как асфальтового покрытия, так и дополнительных конструкций не нарушает условий договора.

Более того, учитывая изложенные в отзыве ответчика сведения о наличии у арендодателя как камер видеонаблюдения за объектами, так и возможностей ограничивать допуск к объектам и снабжение его энергоресурсами, суд считает, что ответчик не мог не знать о выполняемых на объекте работах и о цели использования арендованного имущества, и если полагал, что осуществляемая деятельность может повлечь угрозу арендуемому имуществу, на основании пункта 2.2.3 договора имел возможность вмешаться в хозяйственную деятельность истца. Между тем, сведения о том, что арендодатель возражал относительно выполняемых на объекте работ в материалы дела не представлены.

Ввиду изложенного суд считает, что доводы ответчика в этой части не имеют правового значения, поскольку ответчик действует недобросовестно, а его поведение в ходе исполнения договора аренды давало основание арендатору полагаться на согласие с выполняемыми работами.

Как уже было указано выше, в пункте 3.2.6 договора стороны установили, что арендатор вправе изменять напольное покрытие за свой счет, а по окончании срока аренды обязан снять покрытие за счет собственных сил и средств, либо согласовать иной способ с арендодателем.

Арендодатель, возражая на требование истца о демонтаже асфальтового покрытия, ссылается на то, что выполнение работ по демонтажу причиняет существенный ущерб помещению, нарушает бетонную стяжку, на которую уложено покрытие.

Оценивая доводы сторон в этой части с учетом положений договора аренды, а также принимая во внимание специфику напольного покрытия, демонтаж которого может причинить существенный вред объекту, суд приходит к выводу, что асфальтовое покрытие фактически относится к числу неотделимых улучшений объекта и не подлежит возврату истцу. В то же время стеклянно-металлическая конструкция административного здания, металлический каркас ремонтной зоны и с учетом условий договора и с учетом представленных проектной документации и фотоматериалов относятся к отделимым улучшениям и подлежат возврату истцу.

Ответчик оспаривая указанные требования истца, ссылается на то, что арендатор вопреки условиям договора хочет возложить на него затраты на демонтаж спорного оборудования. Истец же утверждает, что готов осуществить монтаж оборудования самостоятельно, однако ответчик препятствует доступу в помещение.

Согласно пункту 4.6 договора по истечении срока аренды и при досрочном расторжении договора арендодатель вправе отказать арендатору в допуске на объект с даты расторжения договора, а также вступить во владение и пользование объектом, не неся ответственности за имущество арендатора.

Учитывая наличие в договоре указанной нормы, а также принимая во внимание установленную договором обязанность арендатора самостоятельно осуществить демонтаж установленного им оборудования, суд считает необходимым обязать ответчика предоставить истцу доступ в арендуемые помещения для демонтажа и вывоза принадлежащего истцу имущества.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы по делу распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям. Следовательно, с учетом частичного удовлетворения иска взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 9 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1.Иск удовлетворить частично.

2.Признать договор субаренды помещений от 07.10.2019 №3, дополнительное соглашения от 23.01.2020 №5 к нему расторгнутым с 20.04.2020.

3.Обязать ответчика предоставить истцу доступ в помещения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пр. Культуры, д. 41, корп.4, лит. А, для демонтажа и вывоза стеклянно-металлической конструкции административного здания, металлического каркаса ремонтной зоны.

4.В остальной части иска отказать.

5.Взыскать с ответчика в пользу истца 9 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.