Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «Монтажстрой+» (далее – ЗАО «Монтажстрой+») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БОМА» (далее – ООО «БОМА») о признании недействительным договора о залоге от 12.09.2008 № 1, заключенного между истцом и ответчиком, а также прекращении ипотеки, указав, что при заключении договора не получено разрешение КУГИ на передачу в залог права аренды, в сделку вовлечен объект оценки, принадлежащий субъекту Российской Федерации, однако обязательная оценка права аренды не произведена; нарушены требования пункта 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке.

В отзыве на иск ответчик просит отказать в удовлетворении требований, так как письменное разрешение арендодателя для передачи в залог права аренды не требовалось, право аренды принадлежало ответчику, а не субъекту Российской Федерации, поэтому указанный объект не подлежал обязательной оценке.

В судебном заседании 24.12.2009 истцом подано заявление о фальсификации доказательств – дополнительного соглашения от 06.06.2006 № 1 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 23.08.1999 № 05/ЭД-01403. Истцу разъяснены уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации. Представитель ответчика возражал против исключения дополнительного соглашения из числа доказательств по делу.

Определением от 24.12.2009 рассмотрение дела отложено, для осуществления проверки заявления о фальсификации судом истребованы оригиналы соглашения в КУГИ и ОЭП КМ Кировского РУВД.

В судебном заседании 11.02.2010 представитель ответчика обратился с ходатайством об исключении дополнительного соглашения из числа доказательств по делу, а также поддержал позицию, изложенную в письменных объяснениях.

На основании части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительное соглашение от 06.06.2006 № 1 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 23.08.1999 исключено из числа доказательств по настоящему делу.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Комитет извещен о дате и месте судебного заседания надлежащим образом, представителя не направил, поэтому дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, суд установил следующее.

Между ООО «БОМА» (залогодержатель) и ЗАО «Монтажстрой+» (залогодатель) заключен договор от 12.09.2008 № 1 о залоге принадлежащего залогодателю на праве собственности имущества и права аренды имущества, указанного в пункте 2.1 договора, в обеспечение обязательств из договора поставки от 11.01.2006 № 1, дополнительного соглашения о предоставлении коммерческого кредита от 26.05.2008 № 1 к договору поставки № 1; дополнительного соглашения от 03.06.2008 № 2 к договору поставки № 1. Предметом залога являются: транспортные средства, нежилое здание, этажность 1-2, площадью 1 640,6 кв. м, кадастровый номер 78:8224:5:14, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дорога на Турухтанные острова, д. 16, корпус 1, литера А, а также право аренды земельного участка по указанному выше адресу с кадастровым номером 78:15:8224:5. Право аренды земельного участка принадлежит заявителю на основании договора аренды земельного участка от 23.08.1999 № 05/ЗД-01408, дополнительного соглашения от 06.06.2006 № 1 к договору аренды (пункт 2.1 договора). Договор залога зарегистрирован в ЕГРП, что подтверждается выпиской из реестра от 16.02.2009 № 78-78-01/6054/2009-675.

В материалы дела представлен договор от 23.08.1999 № 05/ЗД-01408 аренды земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова, д. 3-А, кадастровый номер 78:8224:5, площадью 4 592 кв. м, назначение – размещение производственной базы, заключенный между КУГИ и ЗАО «Монтажстрой+».

Пунктом 4.3.8 договора аренды установлено, что арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение прав на аренду участка или его части в уставный капитал предприятия) без письменного разрешения арендодателя. Согласно пункту 6.3.5 договора при несоблюдении обязанности, предусмотренной пунктом 4.3.8, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда. Пунктом 3.1 договора установлен срок действия договора: с 13.04.1999 по 25.03.2048. Договор зарегистрирован в ЕГРП 17.11.1999, что подтверждается выпиской из реестра от 16.02.2009 № 78-78-01/6054/2009-675.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Однако в силу пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Предметом оспариваемого договора ипотеки является право аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, договор аренды заключен сроком на 49 лет, поэтому передача в залог права аренды без согласия арендодателя соответствует требованиям действующего законодательства и не свидетельствует о недействительности договора залога в этой части.

В пункте 17 упомянутого выше постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 указано, что в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ). Однако нарушение данного условия договора может являться основанием для расторжения договора аренды, а не для признания недействительным договора ипотеки, поскольку договор в этой части требованиям действующего законодательства не противоречит.

Также судом не установлено нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как в данном случае указанный закон к правоотношениям сторон не применяется.

При таких обстоятельствах в иске должно быть отказано.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Ракчеева М.А.