Гражданский кодекс часть 1

заинтересованные лица: 1) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (адрес: Россия 191023, Санкт-Петербург, улица Зодчего Росси,1-3,6-й подъезд);

2) Администрация Красносельского района Санкт-Петербурга (адрес: Россия 198329, Санкт-Петербурга, ул. Партизана Германа д.3);

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Строитель" (адрес: Россия 198328, Санкт-Петербург, ул. Маршала Захарова, д. 23, лит. А);

о признании и обязании,

при участии:

- от заявителя: Ульянов С.Б. (доверенность от 18.05.2017);

- от заинтересованного лица-1: Гора А.О. (доверенность от 09.01.2017);

- от заинтересованного лица-2: Жукова А.В. (доверенность от 26.09.2017);

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

ЖИЛИЩНЫЙ КООПЕРАТИВ № 9 (далее – Кооператив) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее – ГУП «ГУИОН») и Администрации Красносельского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация):

1.Об установлении юридического факта того, что многоквартирный жилой дом по адресу: 198332, Санкт-Петербург, ул. Котина, д. 6, к. 1 (1-3 парадные), является самостоятельным объектом недвижимости;

2.О признании того, что акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и не применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), то есть у собственников жилищного дома отсутствует необходимость выбора способа управления многоквартирным домом, управление которым на момент вступления Жилищного кодекса Российской Федерации осуществлялось жилищным кооперативом;

3.Об обязании ГУП «ГУИОН» за свой счет устранить нарушения, допущенные при кадастровом учете многоквартирного жилого дома по адресу: 198332, Санкт-Петербург, ул. Котина, д. 6, к. 1 (1-3 парадные);

4.О признании незаконной подготовки к проведению Администрацией конкурсных процедур по подбору управляющей компании для управления многоквартирным жилым домом по адресу: 198332, Санкт-Петербург, ул. Котина, д. 6, к. 1 (1-3 парадные).

Определением суда от 28.06.2017 исковое заявление принято к производству.

Определением от 28.08.2017 суд завершил предварительное судебное заседание и открыл заседание в первой инстанции.

В ходе судебного разбирательства представитель Кооператива заявил об отказе от второго требования о признании того, что акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и не применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения в действие ЖК РФ.

В соответствии с частями 2 и 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Последствия прекращения производства по делу в части заявителю понятны.

Таким образом, суд считает возможным принять частичный отказ от заявления и прекратить производство по делу в этой части.

В остальной части представитель Кооператива поддержал заявленные требования. Представители ГУП «ГУИОН» и Администрации возражали по доводам, изложенным в соответствующих отзывах.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Как указано в заявлении, Кооператив создан при строительстве дома по адресу: 198332, Санкт-Петербург, ул. Котина, д.6, корп.1 (1-3 парадные) (строительный адрес дома: Юго-Запад, квартал 6 корп. 5). Указанный дом соприкасается с домом, расположенным по адресу: 198332, Санкт-Петербург, ул. Котина, д.6, корп.1 (4-6 парадные) (строительный адрес дома: Юго-Запад, квартал 6 корп.6) (муниципальный дом). Дом, расположенный по строительному адресу: Юго-Запад, квартал 6 корп.5, управляется Кооперативом, а дом, расположенный по строительному адресу: Юго-Запад, квартал 6 корп.6, управляется обществом с ограниченной ответственностью «Строитель».

Правление Кооператива обратилось с письмом к Губернатору Санкт-Петербурга Полтавченко Г.С. (исх. от 10.02.2017 № 35/17) с просьбой разъяснить позицию руководства Санкт-Петербурга в части управления многоквартирными жилыми домами, имеющими признаки самостоятельных объектов недвижимости с момента постройки дома и незаконно объединенных одним кадастровым номером и адресом. Копии письма направлены в Жилищный комитет Санкт-Петербурга и Администрацию Красносельского района Санкт-Петербурга.

Согласно ответу Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 14.03.2017 № 02-16-216/17-0-1 кооперативный дом является частью многоквартирного дома, а не единым самостоятельным объектом недвижимости; управление жилищным кооперативом частью дома было допустимо до введения в действие пункта 9 статьи 161 ЖК РФ; указанные дома поставлены на государственный кадастровый учет как единый объект недвижимости.

Не согласившись с указанными разъяснениями, а также считая, что многоквартирный дом, которым управляет Кооператив, является самостоятельным объектом недвижимости, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В отношении первого требования.

Как видно, Кооператив заявил требование об установлении юридического факта того, что многоквартирный дом по адресу: 198332, Санкт-Петербург, ул. Котина, д. 6, к. 1, (1-3 парадные) является самостоятельным объектом недвижимости.

В силу части 1 статьи 218 АПК РФ арбитражный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 221 АПК РФ при рассмотрении дела об установлении факта, имеющего юридическое значение, арбитражный суд в судебном заседании, в том числе выясняет, не затрагивает ли права других лиц установление требуемого факта, не возник ли спор о праве.

Согласно части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Как следует из материалов дела кооперативный дом, и муниципальный дом учтены в качестве единого объекта, поставленного на кадастровый учет, в качестве многоквартирного дома.

Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При установлении факта отнесения кооперативного дома к обособленному строению возникает спор о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе об объеме права собственников помещений на общее имущество, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 148 и части 3 статьи 217 АПК РФ арбитражный суд оставляет заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, без рассмотрения, если при его рассмотрении выясняется, что возник спор о праве.

Кроме того, в силу части 3 статьи 221 АПК РФ при рассмотрении дела об установлении факта, имеющего юридическое значение, арбитражный суд в судебном заседании проверяет, не предусмотрен ли законом или иным нормативным правовым актом иной внесудебный порядок установления данного факта, имелась ли у заявителя другая возможность получить или восстановить необходимые документы.

Согласно части 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности и постановкой объектов недвижимости на кадастровый учет, регулируются Федеральными законами от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" и от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

При рассмотрении дела не представлено доказательств того, что кооперативный дом был в установленном порядке сформирован в самостоятельный объект недвижимого имущества, в отношении которого по правилам названных выше Федеральных законов был осуществлен государственный кадастровый учет.

Разрешение вопроса об образовании самостоятельного объекта недвижимости из объекта, поставленного на кадастровый учет, не может быть осуществлено в порядке особого производства, поскольку законодательством о кадастровом учете недвижимого имущества установлен иной порядок.

В связи с этим заявление Кооператива в соответствующей части следует оставить без рассмотрения.

В отношении третьего требования.

По данным филиала ГУП «ГУИОН» - ПИБ Юго-западное (далее – филиал) с момента первичной инвентаризации 1991 года многоквартирный дом по указанному адресу учтен в качестве единого строения, имеет сквозную нумерацию квартир. В составе данного дома учтено 354 квартиры. Адрес здания за весь период учета не изменялся.

В материалах инвентарного дела филиала имеются следующие документы о приемке рассматриваемого здания в эксплуатацию: Акт от 28.06.1991 № 8986, которым введен в эксплуатацию жилой дом – строительный корпус 6, квартал 6, Юго-Запад, в составе 177 квартир; Акт передачи жилого дома от 10.04.1992, которым введен в эксплуатацию жилой дом - строительный корпус 5, квартал 6, Юго-Запад, в составе 177 квартир.

Названные части многоквартирного дома в качестве самостоятельных зданий не учитывались. В 1991 году были изготовлены технические паспорта на две части здания (на часть здания ЖСК - 1380 - квартиры 1-177 (строительный корпус 5) и на часть здания ПО Ремстрой - эксплуатация - квартиры 178-354 (строительный корпус 6)), в которых была указана информация только о квартирах, расположенных в соответствующих строительных корпусах. Одновременно изготовлен технический паспорт на единый многоквартирный дом по указанному адресу.

После проведения плановой инвентаризации в октябре 2008 года филиалом изготовлен технический паспорт на единый многоквартирный дом по указанному адресу (технические характеристики объекта указаны по состоянию на 19.06.1991 с учетом инвентаризации, проведенной по обращениям собственников (владельцев) помещений).

Как пояснил представитель ГУП «ГУИОН», на основании документов, имеющихся в архиве филиала, однозначно сделать вывод о наличии/отсутствии самостоятельных конструктивных элементов (стен) у частей здания (1ЛК -ЗЛК - квартиры 1-177, 4ЛК - 6ЛК - квартиры 178-354), которые могли бы служить границами раздела здания, не представляется возможным. Согласно архивным данным филиала сообщение между рассматриваемыми частями многоквартирного дома отсутствует.

В связи с завершением с 1 января 2013 года переходного периода применения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 01.01.2017 Федеральный закон «О кадастровой деятельности») сведения об учтенных ГУП «ГУИОН» до 2013 года объектах недвижимости, в том числе о здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, улица Котина, дом 6, корпус 1, литера А, переданы для включения в Государственный кадастр недвижимости. По состоянию на июль 2017 года здание по указанному адресу учтено с кадастровым номером 78:13:0007446:5056.

Согласно частям 3, 4 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесение изменений в основные сведения государственного кадастра недвижимости осуществляется на основании технического плана многоквартирного дома, подготовленного в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

На основании части 3 статьи 36 ЖК РФ кадастровые работы должны проводиться при наличии согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» подготовка технического плана здания осуществляется на основании проектной документации.

В соответствии с позицией Министерства экономического развития России, изложенной в письме от 18.05.2017 № Д23и-2857, основанной на Требованиях к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Министерства экономического развития России от 18.12.2015 № 953, если многоквартирный дом состоит из нескольких самостоятельных зданий (многоквартирных домов) и разрешение на ввод его в эксплуатацию (акты государственной приемочной комиссии), проектная документация свидетельствуют о строительстве таких многоквартирных домов в качестве нескольких отдельных самостоятельных зданий, для постановки на государственный учет таких зданий (многоквартирных домов), образованных путем раздела исходного, учтенного в ЕГРН многоквартирного дома, в орган регистрации прав необходимо представить заявление о постановке на государственный кадастровый учет таких зданий (многоквартирных домов) и технический план, подготовленный на основании названных разрешений на ввод в эксплуатацию (актов государственной приемочной комиссии), проектной документации. При этом в состав приложения технического плана должно быть включено решение общего собрания собственников помещений исходного многоквартирного дома о его разделе.

Из представленных в материалы дела доказательств вышеуказанное не следует, таким образом, требование об обязании ГУП «ГУИОН» за свой счет устранить нарушения, допущенные при кадастровом учете многоквартирного жилого дома по адресу: 198332, Санкт-Петербург, ул. Котина, д. 6, к. 1 (1-3 парадные), удовлетворению не подлежит. Кроме того, ГУП «ГУИОН» не является уполномоченным органом по осуществлению государственного кадастрового учета.

В отношении четвертого требования.

Фактическое управление многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, ул. Котина, д. 6, корп. 1, литера А (кадастровый номер: 78:40:8304Б:0:5), 1991 года постройки, осуществляется посредством двух самостоятельных форм управления: Кооперативом и управляющей организацией обществом с ограниченной ответственностью «Строитель».

В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

14.12.2016 заместителем главы администрации Красносельского района получено предписание государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее - ГЖИ) от 14.12.2016 № 02/17201-р-З о нарушении Администрацией требований части 2 статьи 44, частей 2, 4, 9 статьи 161 ЖК РФ, подпункта 2 пункта 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75, в связи с тем, что управление многоквартирным домом по вышеуказанному адресу осуществляется обществом с ограниченной ответственностью «Строитель» и Кооперативом. Администрации указано в срок до 01.06.2017 обеспечить управление многоквартирным домом одной управляющей организацией.

Во исполнение указанного предписания и устранения выявленных нарушений Администрацией в период с 19.12.2016 по 19.01.2017 инициировано проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вышеуказанному адресу в очно-заочной форме с целью выбора способа управления многоквартирным домом и управляющей организации.

Решение по результатам проведенного собрания не принято в связи с отсутствием кворума, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Котина, д. 6, корп. 1 от 20.01.2017.

Письмом Администрации от 25.04.2017 № 07-75-22/17-0-0 в адрес общества с ограниченной ответственностью «Строитель» и Кооператива направлена информация о необходимости обеспечения созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с повесткой дня выбора способа управления многоквартирным домом. Указано, что в случае непроведения собственниками помещений в многоквартирном доме по указанному адресу решения о выборе способа управления домом в целом Администрацией будет проведен конкурс по отбору управляющей организации для управления указанным многоквартирным домом.

В период с 17.04.2017 по 30.04.2017 Кооперативом проведено общее отчетно-перевыборное собрание членов Кооператива, на котором выбран новый состав Правления, таким образом, собственники помещений подтвердили способ управления домом Кооперативом.

Администрацией в адрес ГЖИ письмом исх. от 26.05.2017 № 07-47-146/17-0-0 направлено ходатайство о продлении сроков исполнения предписаний, в том числе и предписания от 14.12.2016 № 02/17201-р-З в связи с необходимостью завершения процедур проведения собраний.

Решением ГЖИ о продлении (переносе) срока исполнения предписания от 29.05.2017 срок исполнения предписания от 14.12.2016 № 02/17201-р-З, выданного Администрации, перенесен на 01.12.2018 включительно.

Таким образом, подготовка и проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления вышеуказанным многоквартирным домом Администрацией в настоящее время не проводится. Данные процедуры во исполнение предписания ГЖИ будут инициированы Администрацией только после истечения срока, установленного решением ГЖИ от 29.05.2017, в случае, если собственники многоквартирного дома не разрешат вопрос о разделе вышеуказанного и учтенного как единый объект многоквартирного дома на два самостоятельных многоквартирных дома, или не выберут единую управляющую компанию во исполнение норм ЖК РФ.

При таких условиях нарушений прав и законных интересов заявителя со стороны Администрации судом не установлено, в связи с чем в удовлетворении требования заявителя к Администрации о признании незаконной подготовки к проведению конкурсных процедур по отбору управляющей организации для управления вышеуказанным многоквартирным домом надлежит также отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются судом по правилам статьи 110 АПК РФ и с учетом размера уплаченной государственной пошлины и количества заявленных требований полностью относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 49, 148, 150, 167-170, 217 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

принять отказ от требования о признании, что акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и не применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения в действие ЖК РФ.

Производство по делу в этой части прекратить.

Требование о признании, что многоквартирный дом по адресу: 198332, Санкт-Петербург, ул. Котина, д. 6, к. 1, (1-3 парадные) является самостоятельным объектом недвижимости оставить без рассмотрения.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Герасимова Е.А.