Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: № 1 - ООО "Гранит", № 2 - Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, № 3 - АКБ "Московский Банк Реконструкции и Развития" (Северо-Западный филиал)

о признании права собственности

при участии

- от истца: ФИО1 по доверенности № 14 от 20.07.2009, ФИО2 – генеральный директор по протоколу № 1 от 27.07.2005, ФИО3 по доверенности от 16.07.3009

- от ответчика: ФИО4 по доверенности от 12.01.2009

- от третьих лиц: № 1 – не явился (извещен), № 2 – ФИО5 по доверенности № 10 от 11.01.2009, № 3 – не явился (извещен)

установил:

ООО «Нойдорф-Бау» обратилось в суд с иском к ООО «Агентство территориального развития «Нойдорф-Стрельна» о признании права собственности на незавершенные строительством объекты - кадастровый № 78:40:19116К:1008:144, назначение жилое, готовность объекта – 44,02 %, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литер А, и кадастровый № 78:40:19116К:1008:145, готовность объекта 32,22 %, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литер А, ссылаясь на то, что он является инвестором и генеральным подрядчиком по строительству жилых домов по указанным адресам; договор подряда, заключенный с ответчиком расторгнут; строительные работы не ведутся.

В качестве правового обоснования предъявленных требований истец ссылался на статьи 130, 218, 219 Гражданского кодекса РФ и на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.1998.

Ответчик возражал против иска, представил письменный отзыв с дополнениями, в котором ссылался на то, что спорные объекты являются предметом действующего договора подряда; обязательства по инвестиционному договору, заключенному с истцом, последним не исполнены в полном объеме; в соответствии с разрешительной документацией на строительство заказчиком является не истец, а ответчик.

В соответствии с правилами статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, ООО «Гранит», АКБ «Московский Банк реконструкции и развития».

Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области возражал против иска.

Третье лицо - ООО «Гранит» о слушании дела извещено, его представитель в суд не явился.

Представитель третьего лица - АКБ «Московский Банк реконструкции и развития» направил в суд телеграмму с просьбой рассматривать дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что во исполнение распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 16.02.1996 № 123-р (с изменениями, внесенными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 12.08.2008 № 997) между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО «Агентство территориального развития «Нойдорф-Стрельна» (застройщик) были заключены договор № 00-(И)003250(16) от 1.06.1996 об инвестиционной деятельности и договор аренды № 16-ЗК-00347 от 1.06.1996 земельного участка площадью 148 070 кв.м., кадастровый № 78:19116К:1008, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 3 (участок, расположенный западнее пересечения Боровой ул. И Охотничьего пер (<...>) ( л.д.78-85, 86-91,92-93, 94-96 тома 2).

Службой Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО «Агентство территориального развития «Нойдорф-Стрельна» выдано разрешение на строительство ( л.д. 97 тома 2).

Таким образом, согласно перечисленным выше документам ответчик по настоящему делу – ООО «Агентство территориального развития» Нойдорф-Стрельна» является одновременно инвестором и застройщиком спорных объектов, которому в установленном законом порядке предоставлен земельный участок для осуществления строительства объектов недвижимости и выдана разрешительная документация для ведения строительных работ.

В свою очередь ООО «Агенство территориального развития «Нойдорф-Стрельна» (заказчик) 1.07.2006 заключил с ООО «Нойдорф-Бау» (инвестор) договор инвестирования, согласно которому инвестор обязуется осуществлять инвестирование строительства жилых домов № 76 и № 77 по генеральному плану застройки поселка «Нойдорф», строящихся на земельном участке, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, <...> с целью приобретения их в собственность (л.д. 7 тома 1).

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что общий объем инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство объектов, составляет 14 150 000 руб.; инвестор обязуется осуществлять инвестирование строительства путем внесения собственных и привлеченных денежных средств, а также иных материальных средств в соответствии с условиями настоящего договора (пункт 1.2. договора).

Согласно пункту 2.5. договора обязательства инвестора по инвестированию строительства считаются полностью исполненными после сдачи инвестором полного объема строительно-монтажных работ заказчику в сумме 14 150 000 руб.

Сторонами согласован график внесения инвестиционных взносов, указанный график является приложением № 3 к договору.

В соответствии с пунктом 3.1.3. договора заказчик обязуется после приемки дома в эксплуатацию и при выполнении инвестором всех договорных обязательств, предусмотренных разделом 2 договора, передать объекты инвестору по акту приема-передачи не позднее 1 месяца с даты утвержления акта приемки законченного строительством объектов в установленном порядке и подписания заказчиком и инвестором акта сверки взаиморасчетов, подтверждающего отсутствие задолженности у инвестора по платежам, предусмотренным договором.

Указанный договор от 1.07.2006 об инвестиционной деятельности не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке.

Кроме того, 1.07.2006 между теми же лицами - ООО «Нойдорф-Бай» (подрядчик) и ООО «Агентство территориального развития «Нойдорф-Стрельна» (заказчик) были заключены договоры № 14 и № 15, согласно которым подрядчик принял на себя выполнение функций генерального подрядчика на строительство жилых домов № 77 и 76, а также обязался обеспечить выполнение полного комплекса работ, связанных со строительством указанных объектов (л.д. 16, 23 тома 1).

В соответствии с пунктом 1.2. данного договора заказчик – ООО «Агентство территориального развития «Нойдорф-Стрельна» обязался осуществлять за счет собственных или привлеченных средств капитальные вложения в строительство указанных объектов, владение, пользование и распоряжение результатами осуществления капитальных вложений ( л.д. 16, 23 тома 1).

Более того, пунктом 2.1.1. на заказчика возложена обязанность обеспечить финансирование строительства объектов и оплату работы подрядчика в соответствии с утвержденным в установленном порядке сводным сметным расчетом.

Имеющиеся противоречия между указанными положениями договора подряда и условиями пунктов 1.2., 2.1., 2.5. договора инвестирования, заключенного между теми же сторонами, не позволяют сделать безусловный вывод о том, какое именно соглашение о порядке расчетов достигнуто между сторонами в связи со строительством спорных объектов недвижимости и за чей именно счет будет осуществляться строительство.

Уведомлением ответчика от 3.03.2008 расторгнуты договоры подряда, и факт прекращения договоров подряда не оспаривался сторонами в ходе судебного разбирательства (л.д. 15 тома 1).

23.12.2008 между ответчиком и ООО «ИСК «Гранит» заключены договоры подряда № 5/С и № 6/С на выполнение строительно-монтажных работ по жилым домам №№ 76, 77 комплекса застройки «Нойдорф» (л.д. 98-105 тома 2).

На момент разрешения спора указанные договоры не расторгнуты и не оспорены в установленном законом порядке.

Оценивая доводы истца и указанные им правовые основания в совокупности с перечисленными выше фактическими обстоятельствами дела, суд принимает во внимание следующие положения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договорам строительного подряда» право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке.

В соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить.

Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.

По мнению суда, из данных разъяснений следует, что объекты незавершенного строительства, являющиеся предметом договора строительного подряда, находятся в стадии возведения, вследствие чего их нельзя признавать недвижимостью, поскольку право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов.

Являясь предметом действующего договора строительного подряда, объект незавершенного строительства продолжает изменяться как в техническом плане, так и с точки зрения изменения его стоимости ввиду применения новых строительных материалов и вложения труда.

Учитывая, что договоры подряда, заключенные ответчиком с ООО «ИСК «Гранит» не расторгнуты, объекты незавершенного строительства заказчиком – ответчиком по делу – не истребованы от подрядчика в установленном порядке, консервация незавершенных строительством объектов не производилась, регистрация незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости не производилась, спорные объекты не могут быть признаны объектами недвижимого имущества.

Более того, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не представил объективные и достоверные доказательства исполнения им в полном объеме обязательств по инвестиционному договору, заключенному с ответчиком 1.07.2006.

Указанным договором урегулирован порядок передачи объектов строительства инвестору, и он связан с полным исполнением обязательств по оплате инвестиционных взносов и принятием завершенных строительством объектов в эксплуатацию.

В настоящее время строительство объектов не завершено.

Документы, подтверждающие права на земельный участок, разрешение на строительство, проектная документация и т.п. выданы на имя ответчика; иные документы, подтверждающие права истца на создание объектов суду не представлены.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности или право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

У истца данные документы отсутствуют.

Суд считает, что на момент рассмотрения иска при наличии действующего и не исполненного в полной мере договора об инвестиционной деятельности не нарушены права истца на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, предусмотренные статьей 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Оценивая изложенные обстоятельства в их совокупности и исходя из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу, что иск предъявлен необоснованно и не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Преснецова Т.Г.