Гражданский кодекс часть 1

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «РАНТ» (адрес: 195271, Россия, Санкт-Петербург, Кондратьевский <...>; 191028, Россия, Санкт-Петербург, Фуршатская ул., д. 19, пом. 35-Н, ОГРН: <***>)

о взыскании

при участии:

- от истца: ФИО1 (доверенность от 27.12.2011)

ФИО2 (доверенность от 27.12.2011)

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 26.11.2009)

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «РАНТ» (далее – ООО «ИСК «РАНТ», Общество) 299 000 000 руб. доплаты в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, заявил ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании для подготовки ходатайства о назначении экспертизы по оценке.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по мотивам, изложенным в отзыве на иск, а также возражал против объявления перерыва в судебном заседании. Суд отклонил ходатайство истца.

Заслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд установил, что между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 № 180 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.02.2004 № 00/ЗК-02194(01), согласно условиям которого ответчику на праве аренды предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург<...>, ул. ФИО4, (юго-западнее пересечения ул. ФИО4 и Малого пр., В.О.), площадью 9 385 кв.м, кадастровый номер 78:2209:3002. Государственная регистрация договора произведена 25.04.2004.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что ответчик осуществляет в рамках инвестиционного проекта проектирование и строительство многофункционального жилого комплекса со встроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург<...>, ул. ФИО4, (юго-западнее пересечения ул. ФИО4 и Малого пр., В.О.).

В пункте 4.2 договора указано, что сумма денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, составляет 900 000 долларов США. Указанные денежные средства ответчик перечислил.

В соответствии с пунктом 5.1 договора началом реализации инвестиционного проекта является 27.01.2004.

Пунктом 5.2.2 договора установлено, что срок предоставления арендатором арендодателю акта государственной комиссии о приемке законченного строительством результата инвестирования в эксплуатацию - до 26.07.2006.

На основании распоряжения Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга от 26.01.2010 № 13 срок предоставления арендатором арендодателю акта государственной комиссии о приемке законченного строительством результата инвестирования в эксплуатацию продлен до 30.05.2010.

При этом, согласно пункту 7.2.24.1 договора ответчик должен осуществить инвестиционный проект на условиях договора.

В соответствии с пунктом 8.3 особых условий договора существенным условием договора является обязанность арендатора осуществить строительство объекта инвестирования общей площадью не более 24 550 кв.м.

Пунктом 9.6 договора предусмотрено, что в случае нарушения условий пункта 8.3 арендатор обязуется произвести доплату в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры в установленном порядке.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2010 № 78-1502в-2010 общая площадь вводимого объекта составила 39077 кв.м.

В связи с превышением ответчиком общей установленной площади объекта инвестирования более чем на 60 процентов, на основании пункта 9.6 договора аренды КУГИ считает, что ответчик обязан произвести доплату в бюджет города Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Пунктом 12.2 договора установлено, что вопросы, не урегулированные договором, разрешаются в соответствии с действующим законодательством.

Также пунктом 11.1 договора установлено, что стороны освобождаются от ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору только в случае, если оно явилось следствием возникновения обстоятельств непреодолимой силы.

По мнению истца, в данном случае ответчик самостоятельно увеличил объект инвестирования на 14527 кв.м, что подтверждают разрешение от 24.12.2010 № 78-1502в-2010 на ввод объекта в эксплуатацию и справка по данным технической инвентаризации на объект инвестирования от 29.10.2010, выданная Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости ПИБ Василеостровского района, согласно которой площадь объекта инвестирования составила 39 077 кв.м.

В соответствии с положениями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 2, п.п. 1,4 ст. 13 Закона Санкт-Петербурга от 09.07.98 № 191-35 «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга», Регламента подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях, утвержденного распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 12.09.2000 № 952-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 03.06.1994 № 585-р и распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 08.07.1997 № 678-р», инвестиционные условия, к которым относится также цена права на заключение договора, формируется исходя из оценки рыночной стоимости предоставляемого объекта и результата инвестирования, которая определяется, в том числе, с учетом площади результата инвестирования.

По мнению истца, указанные нормативные правовые акты действовали при заключении и в течение срока действия договора, а, следовательно, стороны, указав на установленный такими нормативными актами порядок, согласовали соответствующее условие при заключении договора.

Кроме того, взамен утратившим силу документам принят Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 (ред. от 21.10.2011) «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», содержащий аналогичные положения относительно правил определения стоимости права на заключение инвестиционных договоров.

Статья 9 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 (ред. от 21.10.2011) «О порядкепредоставления объектов недвижимости,находящихсяв собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» также определяет плату за предоставление объектов недвижимости и содержит положение о том, что размер платежей подлежит корректировке в случае изменения параметров создаваемого объекта недвижимости (общей площади, функционального назначения и т.д.) по отношению к параметрам, учитывавшимся при определении начальной цены, рыночной стоимости арендной платы, в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга.

Таким образом, законодательство, действовавшее как на момент заключения договора, так и на момент завершения строительства объекта связывает формирование цены права на заключение инвестиционного договора, исходя из оценки рыночной стоимостипредоставляемого объекта и результата инвестирования, которая определяется, в том числе с учетом площади результата инвестирования.

Согласно Федеральному закону № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности Российской Федерации» объект инвестирования является объектом оценочной деятельности. В соответствии со статьей 6 Закона об оценочной деятельности право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки.

Учитывая изложенное, размер доплаты должен определяться как положительная разница между стоимостью права на заключение договора, рассчитанной с учетом фактической площади созданного результата инвестирования, и стоимостью права на заключение договора, рассчитанной до его заключения, исходя из указанной в договоре площади, определенных в ценах на дату согласования задания на оценку такой разницы. Указанное требование было изложено в претензии КУГИ от 20.04.2011 № 1191-19, направленной в адрес ответчика.

В связи с увеличением объекта инвестирования, КУГИ посчитал необходимым произвести новый отчет рыночной стоимости объекта.

Согласно отчету от 13.12.2011 № 1555-1/2011 об определении величины разницы между рыночной стоимостью права на заключение инвестиционного договора на текущую дату стоимостью права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.02.2004 № 00/3К-02194(01), определенной до его заключения, на объект недвижимости, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Васильевский остров, квартал 7-ул. ФИО4, (юго-западнее пересечения ул. ФИО4 и Малого пр., В.О.), исполнителем которого явилось ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертному заключению СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» № 31-2-1731/2011 от 21.12.2011 на указанный отчет, итоговый результат оценки величины разницы между рыночной стоимостью права на заключение инвестиционного договора на текущую дату и стоимостью права на заключение договора от 27.02.2004 № 00/ЗК-02194(01), определенной до его заключения, в ценах на 29 ноября 2011 года без НДС с округлением составляет 299 000 000 рублей.

Учитывая изложенные обстоятельства, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных говором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу свободы договора и в соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Требования истца основаны на применении пунктов 8.3 и 9.6 договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.02.2004 № 00/ЗК-02194(01).

Пунктом 8.3 договора аренды предусмотрено, что условием договора является обязательство арендатора осуществить строительство объекта инвестирования общей площадью не более 24 550 кв.м.

Ответчик признает, что фактически им возведен объект общей площадью 39 077 кв.м. Объект построен в соответствии с утвержденной Службой государственного архитектурно-строительного надзора и экспертизы проектно-сметной документацией, получено разрешение на строительство от 26.05.2005 № 12679.2-2004 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2010 № 78-1502в-2010. Следовательно, строительство осуществлено на законных основаниях на земельном участке, отведенном для этих целей.

Пунктом 9.6 договора установлено, что в случае нарушения условий пункта 8.3 арендатор обязуется произвести доплату в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры в установленном порядке.

Согласно пункту 12.2 договора вопросы, не урегулированные договором, разрешаются в соответствии с действующим законодательством.

Свои требования истец основывает на положениях Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Законе Санкт-Петербурга от 09.07.98 № 191-35 «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга», Регламента подготовки согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них, на инвестиционных условиях, утвержденных распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 12.09.2000 № 952-р.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона Санкт-Петербурга от 09.07.98 № 191-35, действующего на момент заключения договора (далее – Закон 191-35), к числу инвестиционных условий относятся:

а) правовая форма предоставления объекта и результата инвестирования;

б) в случае:

- если объектом инвестирования является земельный участок: начальная цена объекта инвестирования или права на заключение договора аренды, определяемая в соответствии с законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга, размер арендной платы за объект инвестирования;

в) в случае, если объектами инвестирования являются подлежащие
реконструкции (завершению строительством) здания, сооружения и их части;

г) возложение на инвестора обязанности завершить строительство
(реконструкцию) объекта и сдать его в эксплуатацию не позднее определенного
срока, обеспечив заключение договоров на техническое обслуживание и ремонт
результата инвестирования и на предоставление необходимых коммунальных услуг;

д) обязанность по обеспечению объекта и результата инвестирования
объектами инженерной инфраструктуры (в зависимости от способа обеспечения,
выбранного инвестором в соответствии со статьей 8 настоящего Закона).

Согласно пункту 4 статьи 13 Закона 191-35 формирование инвестиционных условий осуществляется исходя из оценки рыночной стоимости объекта и результата инвестирования. Методика оценки имущества и имущественных прав при предоставлении объектов инвестирования утверждается Губернатором Санкт-Петербурга.

Статья 13 Закона 191-35 указывает, что инвестиционные условия устанавливаются в зависимости от результата инвестирования, а именно функционального назначения вещи, создаваемой в результате инвестиционной деятельности, при этом Закон не говорит о рыночной оценке результата инвестирования. В зависимости от планируемого результата инвестирования устанавливаются: начальная цена объекта инвестирования (либо права на заключение договора аренды), сроки строительства, обеспечение объектами инженерной инфраструктуры. Закон 191-35 не содержит каких-либо положений о пересмотре сформированных инвестиционных условий, в т.ч. начальной цены права на заключение договора.

Регламент подготовки согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них, на инвестиционных условиях, утвержденных распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 12.09.2000 № 952-р, также не содержит положений, предусматривающих пересмотр/корректировку установленных инвестиционных условий.

Ссылка истца на указанные акты несостоятельна ввиду того, что Закон Санкт-Петербурга от 09.07.98 № 191-35 признан утратившим силу Законом Санкт-Петербурга № 282-43 от 17.06.2004, распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 12.09.2000 № 952-р также признано утратившим силу Постановлением Губернатора Санкт-Петербурга от 21.06.2006 № 40-пг.

Статья 8 ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» предусматривает проведение оценки при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду», что и было выполнено при заключении договора и указано в пункте 6.1 договора.

Отчет о рыночной оценке передан ответчику перед подписанием договора.

Таким образом, требования данного закона были соблюдены.

Из буквального анализа статьи 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» следует, что обязательность оценки необходима при подготовке сделки по распоряжению объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, при этом проведение оценки по объектам, в отношении которых сделки уже заключены, не предусмотрено. Повторного выполнения оценки ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» не предусматривает.

Истцом неправильно применены положения статьи 6 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно: право на проведение оценки является безусловным применительно к положениям данной статьи в том отношении, что не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Вместе с тем, результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Обязанность проведения повторной оценки данная статья не предусматривает.

Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» также не может быть применен к спорному вопросу в силу прямого указания пункта 5 статьи 11 данного Закона, где указано, что инвестиционные договоры, заключенные до вступления в силу настоящего Закона Санкт-Петербурга, сохраняют свое действие на весь период их действия.

Также при толковании правовых норм следует учитывать, что Закон, ухудшающий положение лица, обратной силы не имеет.

Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Участок предоставлен истцу в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 № 180 и Положением о порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях, утвержденных распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 № 585-р. Положений, предусматривающих доплату денежных средств на развитие инфраструктуры, данные акты не содержат.

Таким образом, законодательных актов, применимых к пункту 9.6 договора не имеется, вывод истца о возможности определения суммы доплаты денежных средств согласно пункту 9.6 договора путем проведения оценки несостоятелен.

Порядок перерасчета согласно пункту 9.6 договором не предусмотрен, поскольку не согласован сторонами, иные соглашения между сторонами по данному вопросу отсутствуют.

Таким образом, условиями договора не предусмотрен порядок определения доплаты денежных средств на развитие городской инфраструктуры. На момент заключения договора аренды от 27.02.2004 нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга такой порядок не был установлен. В силу требований статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации источником гражданского законодательства не являются.

Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 № 576 «Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров» распространяется исключительно на случаи предоставления объектов инвестирования целевым назначением и подлежит применению к отношениям по заключению и исполнению инвестиционных договоров, подписанных после вступления постановления в силу. Данное постановление вступило в силу 19.05.2004, когда договор аренды о №00/ЗК-02194 подписан 27.02.2004 и зарегистрирован в ЕГРП 25.03.2004.

Также судом учитывается, что Закон 191-35 (принят Законодательным собранием СПб 09.07.1998) признан утратившим силу законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004, распоряжение Мэра Санкт-Петербурга от 03.06.1994 № 585-р и распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 12.09.2000 № 952-р не содержат положений, предусматривающий такой перерасчет. Отчет о рыночной оценке был передан ответчику перед подписанием договора. Повторного выполнения оценки ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» не предусматривает.

Учитывая изложенные обстоятельства, исковые требования Комитета подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Савина Е.В.