Гражданский кодекс часть 1

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕЛТА" (адрес: Россия 197101, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт КАМЕННООСТРОВСКИЙ 34 , ОГРН: 7847240332 )

ответчик: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: Россия 191060, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр СМОЛЬНЫЙ 1/Б , ОГРН: 7809244561 )

третье лицо: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ФОНД ИМУЩЕСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА"; государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»; ГКУ "Имущество СПб" (адрес: Россия 190000, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пер ГРИВЦОВА 5; Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего России, д. 1-3, 6-ой подъезд; Россия 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр. дом 68, литер А, 4-й этаж, офис 408; Россия 191124, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, УЛ.НАВГОРОДСКАЯ,Д.20, ЛИТЕР.А , ОГРН: 7812368239 )

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты выкупной цены имущества, взыскание арендной платы, судебных расходов

при участии

- от истца: ФИО1, приказ о назначении, генеральный директор

ФИО2, по доверенности от 30.12.2019

- от ответчика: представитель ФИО3, доверенность от 30.12.2019

- от третьего лица: представитель ФИО4, по доверенности от 09.01.2020

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Телта" (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 5Н общей площадью 119,4 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А, при реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 9 053 000 руб., НДС не облагается"; об обязании зачесть 2 937 000 руб. стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества на величину расходов по реконструкции указанного помещения в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора; об обязании зачесть стоимость величины арендной платы с 2012 г. в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора; о взыскании с комитета 6 000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины, 35 000 руб. расходов по оплате экспертизы, 33 280 руб. расходов на оплату услуг представителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - фонд имущества), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), ГКУ "Имущество СПб".

В соответствии с резолютивной частью решения от 26.05.2017, объявленной в судебном заседании, суд решил: урегулировать разногласия, возникшие между комитетом и обществом при заключении договора купли-продажи названного нежилого помещения, изложив пункт 2.1 договора: "Цена продажи Объекта составляет 23 000 0000 руб., НДС не облагается"; зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ); в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Согласно решению суда от 02.06.2017, изготовленному в полном объеме, суд решил: урегулировать разногласия, возникшие между комитетом и обществом при заключении договора купли-продажи названного нежилого помещения, изложив пункт 2.1 договора: "Цена продажи Объекта составляет 23 000 0000 руб., НДС не облагается"; в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановлением апелляционного суда от 01.12.2017 решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.03.2018 N Ф07-1922/2018 решение арбитражного суда от 02.06.2017 и постановление суда апелляционной инстанции от 01.12.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Распоряжением Заместителя Председателя Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области ФИО5 от 23.10.2019 настоящее дело на основании статьи 18 АПК РФ передано в производство судьи Балакир М.В.

В судебном заседании 25.11.2020 истец представил заявление об обосновании правовой позиции и пояснения к исковым требованиям, согласно которому просил урегулировать возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 5Н общей площадью 119,4 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А, разногласия, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 9 053 000 руб., НДС не облагается"; обязать зачесть 2 937 000 руб. стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества на величину расходов по реконструкции указанного помещения в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора; взыскать с ответчика 863 601 руб. 21 коп., перечисленные в качестве арендной платы по договору аренды от 25.01.1996 № 15-А000390 за период с 26.03.2012, взыскать с комитета 6 000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины, 35 000 руб. расходов по оплате экспертизы, 33 280 руб. расходов на оплату услуг представителя., заявил ходатайство о привлечении эксперта ООО «Альфа Консалт» ФИО6 к уголовной ответственности.

Заявление истца об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АК РФ принято судом к рассмотрению.

В обоснование заявленных требований представитель Общества ссылался на то, что подал в комитет заявление о выкупе 26.03.2012 (вх. N 1640/12 от 26.03.2012) и затем повторно 26.12.2013 (вх. N 2/14 от 30.12.2013) и 21.10.2014 (вх. N 6284/14 от 23.10.2014) обращался с заявлениями и просил возобновить процедуру выкупа помещения, так как получал незаконные отказы, по его мнению, судебные акты по делам №А56-39192/2012, А56-80631/2013, А56-66955/2014, А56-87651/2014 доказывают создание ответчиком истцу препятствий в реализации законного права на приобретение спорного помещения в собственность. Кроме того, указал на то, что арендует подвальное помещение бывшей котельной с 1990 г., произвел реконструкцию помещения за счет собственных средств по утвержденной проектно-сметной документации с согласия арендодателя, в результате чего площадь помещения увеличилось на 50 кв. м, помещение стало двухуровневым, появился 1 этаж и подвал, с отдельным выходом на Каменноостровский пр. По мнению заявителя, выкупная цена должна быть рассчитана исходя из цен 2012 г. на момент первоначального обращения истца к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое право на приватизацию помещения 26.03.2012, поскольку ответчик незаконно отказывал истцу в реализации права на приватизацию, на протяжении несколько лет Общество предпринимало действия по оспариванию отказов в реализации права выкупа, в судебном порядке приходилось устранять препятствия по реализации своего права.

По мнению истца, в заявлении 2012 г. и повторных заявлениях 2013 и 2014 гг., заявитель указывал на неотделимые улучшения помещений, проведенные им в установленном законом порядке и прилагал документы, предусмотренные Положением о согласовании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, и принятия решения о сумме и периоде возмещения затрат на их производство, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 N 499, комитет обеспечил проведение оценки рыночной стоимости спорного помещения со значительными нарушениями, и не обеспечил проведение оценки рыночной стоимости неотделимых улучшений помещения.

Представитель Комитета с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, указывая на то, что в установленном порядке Комитет обеспечил проведение оценки рыночной стоимости указанного помещения, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 24.03.2016 № 31-8-0110(003)-2016, выполненном ГУП «ГУИОН», цена продажи помещения составляет 23 000 000 руб. Изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком, возможно в случае признания данной оценки недостоверной. Только признание оценки, выполненной независимым оценщиком недостоверной, может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене. По мнению Комитета, отчет об оценке ООО «Аврора Консалт Северо-Запад» от 07.04.2016 № 34/2016, не может служить основанием для изменения условий о цене в договоре, а также являться надлежащим доказательством в рамках рассмотрения спора по настоящему делу, поскольку не обладает признаками относимости, представил письменные замечания на заключение эксперта ФИО6 ООО «Альфа консалт» от 10.08.2020. в судебном заседании 25.11.2020 заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель третьего лица поддержал правовую позицию ответчика, с требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, поддержал ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Истец возражал против назначения повторной судебной экспертизы, считал, что Комитет злоупотребляем своими правами, дело уже длительное время находится на рассмотрении арбитражного суда, считал, что Комитет преднамеренно препятствовал истцу в реализации преимущественного права приобретения объекта в собственность.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее:

Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета) и АОЗТ "Телта" (правопредшественником общества) заключен договор аренды от 01.10.1992 N 15-390 в отношении нежилого помещения площадью 84,1 кв. м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., дом 34/64.

Впоследствии право пользования этим помещением (помещение 5Н) было предоставлено АОЗТ "Телта" на основании договора аренды от 25.01.1996 N 15-А000390 (далее - договор аренды).

Распоряжением Комитета от 26.12.2008 №237-р, принятым во исполнение постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2008 № 1624 «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга «О развитии малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге», был утвержден перечень недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге) и предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге (далее – Перечень), в состав которого под номерами 1278 и 1279 включены арендуемые заявителем части помещения 5Н.

Дополнительным соглашением от 05.04.2010 N 9 к договору аренды стороны продлили срок действия данного договора до 16.10.2013; изложили пункт 1.1. договора аренды в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: 197198, <...>, литера А,

- в помещении 5Н площадью 119,4 кв. м, 1 этаж, с кадастровым номером 78:7:3083:2:2:17 часть помещения 5Н (ч. п. 1, 2) площадью 35,6 кв. м;

- в помещении 5Н площадью 119,4 кв. м, подвал, с кадастровым номером 78:7:3083:2:2:17 часть помещения 5Н (ч. п. 3 - 12) площадью 83,8 кв. м, для использования под нежилые цели. Общая площадь, сдаваемая в аренду, составляет 119,4 кв. м".

16.04.2012 ЗАО «Телта» направило в Комитет заявление исх.№17, в котором просило Комитет передать на рассмотрение Городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости заявление ЗАО «Телта» об исключении из Перечня арендуемых ЗАО «Телта» объектов, на основании пункта 12.12 Регламента Городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.11.2005 №1735, в целях дальнейшей реализации заявителем права приобретения арендуемого объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.08.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В ответ на данное заявление, Комитетом была направлено заявителю письмо от 16.05.2012 №2114/12, в котором Комитет сообщил, что основания для передачи заявления ЗАО «Телта» на рассмотрение Городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости отсутствуют, поскольку для исключения арендуемых заявителем помещений из Перечня не имеется оснований, а также ввиду отсутствия согласия Губернатора Санкт-Петербурга на исключение арендуемого заявителем имущества из Перечня.

Считая отказ Комитета незаконным, Общество в рамках дела №А56-39192/2012 обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с соответствующим заявлением. Решением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.09.2012 по делу №А56-39192/2012 отказ Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, изложенный в письме от 16.05.2012 №2114/12, в направлении заявления ЗАО «Телта» с приложенными документами в Городскую комиссию по распоряжению объектами недвижимости признан незаконным, суд обязал Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга направить заявление ЗАО «Телта» от 16.04.2012 №17 с представленными документами в Городскую комиссию по распоряжению объектами недвижимости.

Впоследствии Общество неоднократно (заявление о выкупе 26.03.2012 (вх. N 1640/12 от 26.03.2012) и затем повторно 26.12.2013 (вх. N 2/14 от 30.12.2013) и 21.10.2014 (вх. N 6284/14 от 23.10.2014) обращалось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Письмом от 30.12.2013 № 2/14 Комитет сообщил Обществу об отсутствии у него преимущественного права на приобретение помещения в связи с наличием задолженности по арендной плате за пользование помещением.

Письмом от 07.11.2014 № 10359/14 Комитет сослался на то, что до заключения Дополнительного соглашения от 05.04.2010 № 9 к Договору часть испрашиваемого объекта, расположенная на 1 этаже, не находилась во временном владении и пользовании у Общества на основании договора аренды с Комитетом.

Полагая необоснованным отказ Комитета Обществу в выкупе помещения в порядке реализации его преимущественного права, Общество в рамках дела№А56-87651/2014 обратилось в суд с заявлением о признании данного отказа незаконным, обязании устранить допущенные нарушения прав.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2015 по делу N А56-87651/2014 признан незаконным отказ Комитета в реализации обществом преимущественного права на приобретение нежилого помещения, оформленный письмом от 07.11.2014 N 10359/14, суд обязал Комитет принять решение о реализации преимущественного права общества на приобретение нежилого помещения в собственность путем издания распоряжения об условиях приватизации и направления в адрес общества проекта договора купли-продажи.

Из материалов дела видно, что Комитет издал распоряжение от 21.04.2016 N 914-рз о продаже обществу объекта нежилого фонда по преимущественному праву приобретения по цене 23 000 000 руб., определенной на основании отчета ГУП "ГУИОН" N 31-8-0110 (003)-2016, выполненного по состоянию на 23.10.2014.

Фонд имущества направил 05.05.2016 обществу проект договора купли-продажи, в пункте 2.1 которого указано: "Цена продажи объекта составляет 23 000 000 руб., НДС не облагается".

Не согласившись с рыночной стоимостью объекта, общество направило Комитету и Фонду имущества протокол разногласий, указав цену продажи объекта 9 053 000 руб., определенную по состоянию на 26.03.2012 на основании отчета N 34/2016, выполненного ООО "Аврора Консалтинг Северо-Запад".

Полагая, что установленная Комитетом на основании отчета ГУП "ГУИОН" цена объекта существенно завышена, ссылаясь на то, что Общество является арендатором упомянутого нежилого помещения и имеет преимущественное право на приобретение помещения в собственность, а также на то, что между ним и комитетом имеются разногласия относительно выкупной цены помещения, зачета стоимости неотделимых улучшений в счет стоимости объекта недвижимости, считая, что выкупная цена помещения подлежит уменьшению на величину расходов общества на реконструкцию помещения, а также на обязанность ответчика возместить заявителю перечисленную арендную плату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом № 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 4 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, поскольку исходя из требований Общества, заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, спор по делу подлежит рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

В целях урегулирования возникших разногласий и необходимости установления стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений помещения при осуществлении его реконструкции определением от 30.08.2018 по делу назначена судебная экспертиза в ОАО «Региональное управление оценки».

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, осуществление оценки рыночной стоимости спорного помещения должно быть произведено на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа имущества обществом.

В соответствии с заключением эксперта № 30/08/18-1 от 30.04.2019 ОАО «Региональное управление оценки» ФИО7 величина рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 119.4 кв.м., находящегося на 1-подвальном этаже, кадастровый номер 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: <...>, литер А, пом.5-Н по состоянию на 26.03.2012 составляет 10 500 000 руб. без учета НДС, стоимость неотделимых улучшений помещения при осуществлении его реконструкции в помещении с учетом амортизационного износа составляет 1 742 848 руб. без НДС, работы по реконструкции, выполненные в нежилом помещении, общей площадью 119.4 кв.м., находящемся на первом подвальном этаже, кадастровый номер 78:07:0003083:1109, расположенном по адресу: <...>, лит А, пом.5-Н по состоянию на момент подачи истцом заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 26.03.2020 в полном объеме не относятся к работам, затраты на которые подлежат возмещению в соответствии с п.3 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58; размер затрат на работы по реконструкции, выполненные Обществом в вышеуказанном нежилом помещении по состоянию на 26.03.2012, и признанные экспертом работами, затраты на которые подлежат возмещению в соответствии с п.3 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 с учетом амортизационного износа по состоянию на 26.03.2012 составляет 222 022 руб. без учета НДС.

В связи с представленными ГУП ГУИОН и Обществом обоснованными замечаниями на заключение от 30.04.2019 эксперта ФИО7 относительно использования экспертом информации в рамках проведения расчетов, опубликованной после даты оценки, что является нарушением п.8 ФСР № 1, имеющихся технических ошибок и опечаток, судом была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения.

Согласно заключению эксперта ООО «Альфа Консалт» от 10.08.2020 ФИО8, рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 119.4 кв.м., находящегося на 1-подвальном этаже, кадастровый номер 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Каменноостровский пр, д.34, литер А, пом.5-Н по состоянию на 26.03.2012 составляет 10 150 000 руб. без учета НДС.

Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам, может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО «Альфа Консалт» от 10.08.2020 ФИО8, отражает все установленные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу, судом не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено. Заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется, в связи с чем данное заключение является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Экспертиза проведена лицом, имеющим высшее образование, необходимую квалификацию, то есть лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные в экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам. Доказательства того, что заключение эксперта от 15.07.2016 г. N 07/04/16-1 содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют.

Принимая во внимание, что доводы ГУП ГУИОН в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы не нашли своего подтверждения в материалах дела, иных документально обоснованных возражений относительно подготовленного экспертного заключения участвующие в деле лица не представили, по результатам исследования данного документа суд признает экспертное заключение ООО «Альфа Консалт» от 10.08.2020 ФИО8 надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.

Оснований для назначения повторной судебной экспертизы арбитражный суд не усматривает в силу статьи 87 АПК РФ.

При таком положении суд приходит к выводу о том, что разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи по пункту 2.1 договора в части выкупной цены нежилого помещения подлежат урегулированию принятием договора в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 10 150 000 руб. в соответствии с вышеуказанным заключением эксперта.

При рассмотрении дела судом установлено, что сторонами также не было достигнуто соглашение по вопросу возможности зачета в счет выкупной цены стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, а также о размере стоимости таких неотделимых улучшений.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Согласно правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, указанная правовая норма имеет императивный характер, поскольку не предусматривает право арендодателя не оплатить арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет него неотделимых улучшений арендуемого имущества.

При осуществлении зачета рыночная стоимость имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена не на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя, а именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных арендатором работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

Доводы ответчика о несогласовании арендодателем проведения работ в помещении опровергаются материалами дела. Арбитражным судом в рамках дела №А56-87651/2014 установлено, что первоначально помещение
5-Н площадью 89,1 кв.м. было получено Обществом по Ордеру № 126 в 1990 году для использования под магазин, после чего силами Общества в установленном законом порядке реконструировалось, площадь помещения увеличилась до 128 кв.м.

04.10.1996 Общество письмом № 33 обратилось к Главе Администрации Петроградского района за разрешением строительства вспомогательного помещения и реконструкции помещения подвала 5Н.

Распоряжением Администрации Петроградского района от 30.10.1996 № 554-р Обществу разрешена реконструкция нежилого помещения 5Н по Каменноостровскому пр., 34 с устройством торговых залов в двух уровнях; утвержден Акт государственной комиссии от 01.10.1996 о приемке реконструированного нежилого помещения 5Н в эксплуатацию.

В названном распоряжении Администрация Петроградского района подтвердила, что работы по реконструкции нежилого помещения 5Н, бывшей котельной, по Каменноостровскому пр., 54, под магазин, с устройством торговых залов в двух уровнях и отдельного входа со стороны Каменноостровского пр. выполнены Обществом за счет собственных средств на основании разработанной проектно-сметной документации, согласованной в установленном порядке.

На основании плана вторичного объекта недвижимости и справки для расчета арендной платы от 17.08.2005, экспертного заключения Филиала ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербург» от 29.06.2005 № 05Ф-09/1922 и справки 5 отряда государственной противопожарной службы Петроградского района УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу от 20.06.2005 № 47/5-1267 между Обществом и Комитетом в 2005 году заключено дополнительное соглашение к Договору.

При проведении инвентаризации ГУП «ГУИОН» - ПИБ Петроградского района в сентябре 2009 года площадь помещения 5-Н составила 119,4 кв.м. В соответствии с полученными данными сторонами было заключено дополнительное соглашение от 05.04.2010 № 9.

Для выяснения данных обстоятельств судом была назначена судебная экспертиза. В ходе судебной экспертизы эксперт ФИО7 в заключении от 30.04.2019 определил стоимость неотделимых улучшений помещения при осуществлении его реконструкции в помещении с учетом амортизационного износа в размере 1742848 руб. без НДС, вместе с тем, указав, что работы по реконструкции, выполненные в нежилом помещении, общей площадью 119.4 кв.м., находящемся на первом подвальном этаже, кадастровый номер 78:07:0003083:1109, расположенном по адресу: <...>, лит А, пом.5-Н по состоянию на момент подачи истцом заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 26.03.2020 в полном объеме не относятся к работам, затраты на которые подлежат возмещению в соответствии с п.3 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58; определив размер затрат на работы по реконструкции, выполненные Обществом в вышеуказанном нежилом помещении по состоянию на 26.03.2012, и признанные экспертом работами, затраты на которые подлежат возмещению в соответствии с п.3 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 с учетом амортизационного износа по состоянию на 26.03.2012 в размере 222 022 руб. без учета НДС.

Оценив заключение эксперта в указанной части, распоряжение Администрации Петроградского района от 30.10.96 № 554-р, договоры от 21.10.1991, № 17 от 01.08.1991, сводную смету по состоянию на 1991 год, локальную смету, акт приемочной комиссии о приемки нежилой площади в эксплуатацию от 01.10.1996, суд считает установленным, что в результате проведенных арендатором в помещениях работ были созданы неотделимые улучшения, рыночная стоимость которых составляет 222 022 руб., которые подлежит зачету в счет выкупной цены помещения.

Таким образом, цена объекта недвижимого имущества, с учетом зачета стоимости произведенных работ Обществом составляет 9927978 руб. (10150 000 руб. – 222022 руб.)

В рамках настоящего дела Обществом также заявлено требование о взыскании 863601 руб. 21 коп., перечисленных в качестве арендной платы по договору аренды от 25.01.1996 № 15-А000390 за период с 26.03.2012. Обществом утверждает, что в период с 26.03.2012 вследствие неправомерных действий Комитетом, им вносилась арендная плата, и в том случае, если бы ответчик осуществил со своей стороны все действия, направленные на реализацию преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества, обязательства по внесению платежей подлежало бы прекращению ввиду заключения договора купли-продажи.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что первоначально заявитель обратился в комитет с надлежащим заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения 26.03.2012 (вх. N 1640/12 от 26.03.2012), но ответчик преднамеренно препятствовал истцу в реализации его права, в связи с чем общество вынуждено было в суде отстаивать свои права и повторно обращаться в комитет с заявлениями от 26.12.2013 и от 21.10.2014. В деле имеются заявления общества о выкупе названного помещения, поданные в комитет, в том числе первоначальное заявление от 26.03.2012 и повторные заявления от 26.12.2013 и от 21.10.2014. Указанные обстоятельства установлены судебными актами по ранее рассмотренным делам № А56-39192/2012 и №А56-87651/2014 и не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела в силу статьи 69 АПК РФ.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков, который должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Процедура выкупа имущества, находящегося в публичной собственности, субъектами малого и среднего предпринимательства регламентирована Законом N 159-ФЗ, в том числе предусмотрена обязанность уполномоченного органа обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном названным Законом, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; обеспечить заключение договора купли-продажи путем направления заявителю в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, включающего цену, определенную на основании независимой оценки рыночной стоимости имущества.

Поскольку вступившими в законную силу судебным актом по делу №А56-87651/2014 отказ Комитета в выкупе арендуемого имущества уже был признан незаконным, при рассмотрении настоящего спора суд считает, что имеются правовые основания для наличия предусмотренных статьями 15, 16, 1069 ГК РФ условий для возмещения убытков.

В случае осуществления Комитетом всех предусмотренных действий, направленных на реализацию преимущественного права Общества на приобретение арендуемого имущества, обязательство по внесению арендных платежей подлежало бы прекращению ввиду заключения договора купли-продажи.

Следовательно, с учетом сроков, установленных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ для осуществления Комитетом процедур, связанных с реализацией преимущественного права Общества на выкуп арендуемого имущества, у Комитета отсутствовали правовые основания для сохранения арендных правоотношений с Обществом и начисления соответствующих платежей в связи с установлением в судебном порядке (дело А56-87651/2014) правомерности реализации права на выкуп арендованного имущества, предусмотренного положениями Закона N 159-ФЗ.

Принимая во внимание заявление ответчика о пропуске Обществом срока исковой давности, учитывая дату поступления настоящего иска в суд- 05.07.2016 том 1( штамп регистрации на исковом заявлении Общества), является обоснованным требование о взыскании с ответчика в пользу Общества внесенной арендной платы за объект за период с июля 2013 года по январь 2015 года в размере 644761 руб. 84 коп. согласно представленным в дело платежным поручениям № 57 от 09.07.2013, № 90 от 09.09.2013, № 127 от 26.12.2013, № 27 от 09.04.2014, № 48 от 22.10.2014, № 49 от 22.10.2014, № 74 от 05.08.2013. № 100 от 30.10.2013, № 27 от 14.04.2014, № 37 от 22.05.2014, № 48 от 23.10.2014, № 01 от 20.01.2015, в остальной части требования удовлетворению не подлежат в связи с пропуском истцом срока исковой давности на основании статьи 196 АПК РФ.

Арбитражный суд также обращает внимание на то, что во исполнение судебного акта по делу N А56-87651/2104 Комитетом были совершены необходимые действия, направленные на обеспечение возможности реализации права приватизации объекта и последующего заключения договора купли-продажи, а именно: распоряжением Комитета от 21.04.2016 оформлено решение о приватизации объекта, Обществу 05.05.2016 № 1408/30 направлен проект договора купли-продажи на указанных в распоряжении условиях. С указанного момента истец мог заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, если бы не обратился в суд в рамках настоящего дела с требованием об обязании заключить договор (об урегулировании разногласий, в том числе относительно цены отчуждаемой недвижимости).

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия.

В соответствии с решением договор купли-продажи государственного имущества подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре купли-продажи выкупной цены приобретаемого имущества было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

В настоящем случае суд не находит оснований для отнесения судебных расходов Общества по иску об урегулировании разногласий на Комитет, поскольку решение по настоящему делу нельзя считать принятым в пользу Общества, а Комитет - стороной, проигравшей (выигравшей) преддоговорный спор, в связи с чем судебные расходы подлежат оставлению на Обществе. По этим основаниям расходы ГУП «ГУИОН» по оплате экспертизы с Общества также не взыскиваются, принимая во внимание цену объекта, определенную отчетом ГУП "ГУИОН" N 31-8-0110 (003)-2016 и рыночную стоимость помещения, установленную заключением эксперта.

Руководствуясь статьями 87, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1) В удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы отказать.

2) Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Телта» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 5Н общей площадью 119,4 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А, при реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества путем установления цены объекта в размере 10 150 000 руб. НДС не облагается.

3. Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга произвести зачет стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 222 022 руб. в счет оплаты стоимости нежилого помещения путем формулирования п.2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: цена имущества составляет 9 927 978 руб. НДС не облагается.

4. Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Телта» 644761 руб. 84 коп. убытков.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 13554 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.