Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: 1) Прокурор Санкт-Петербурга, 2) Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой», Общество с ограниченной ответственностью «Дальпитерстрой»;

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора

при участии

от заявителя: ФИО1 (доверенность от 25.12.2013 №09-01/21-423),

от заинтересованного лица: ФИО2 (доверенность от 28.12.2013 №84),

от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2-3) ФИО3 (доверенность от14.01.2013),

установил:

Управление жилищного строительства администрации города Байконур, Российская Федерация, комплекс Байконур (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра) в государственной регистрации договора от 28.09.2012 №Л/4-10/5 об уступке права требования, а также требованием об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию Договора об уступке права требования от 28.09.2012 №Л/4-10/5, предметом которого, является переход прав требования от ООО «Дальпитерстрой» к Управлению 10 (десяти) жилых помещений (квартир), общей площадью 775,87 (семьсот семьдесят пять целых восемьдесят семь сотых) кв. метров, расположенных в жилом доме по адресу: г. Санкт-Петербург, поселок Шушары, Ленсоветовский, участок (севернее дома 21, корпус 3, литера А в Ленсоветовском) кадастровый номер 78:42:18322Б:47, корпус 4, на сумму 20 948 490,00 (Двадцать миллионов девятьсот сорок восемь тысяч четыреста девяносто) рублей, для дальнейшего оформления в собственность на Управление жилищного строительства, на основании Договора №05-Л/4-Д-ДПС участия в долевом строительстве жилого дома от 28.06.2012 (зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 30.08.2012 номер регистрации: 78-78-06/099/2012-174).

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены Прокурор Санкт-Петербурга, общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой» (далее – застройщик), общество с ограниченной ответственностью «Дальпитерстрой» (далее – Общество).

Прокурор Санкт-Петербурга, извещенный о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, представителей в суд не направил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

В связи с подготовленностью дела к судебному разбирательству, в отсутствие возражений сторон, суд, руководствуясь статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании представитель заявителя пояснила, что на регистрацию был представлен договор об уступке прав требований по договору долевого участия в строительстве жилого дома. Сам договор долевого участия, заключенный между застройщиком и Обществом, прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем доводы заинтересованного лица о неуказании в договоре долевого участия вида права, на котором дольщику передаются квартиры, является необоснованным. Также заявитель считает не соответствующим законодательству требование Управления Росреестра о необходимости проведения аукциона на заключение соответствующего контракта.

Представитель третьих лиц поддержал доводы заявителя и представил отзыв.

Представитель Управления Росреестра считает оспариваемый отказ в регистрации права законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» и Управлением жилищного строительства 11.04.2008 был заключен договор купли-продажи (предварительный) № 55-Л/4-10, в соответствии с которым продавец (ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой») обязуется продать, а покупатель (заявитель) обязуется купить 10 (десять) квартир общей площадью 775,87 кв.м., расположенных в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Ленсоветовский», дом 13, литера А, корпус 4 (далее - Квартир (ы)), на общую сумму 20 948 490,00 руб.

В связи с необходимостью соблюдения Федерального закона от 30.12.2004 №214?ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» между СК Дальпитерстрой (Застройщик) ООО «Дальпитерстрой» (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома от 28.06.2012 № 05-Л/4-Д-ДПС на строительство (создание) 10 (десяти) жилых помещений (квартир), общей площадью 775,87 (семьсот семьдесят пять целых восемьдесят семь сотых) кв. метров, расположенных в жилом доме по строительному адресу: г. Санкт-Петербург, поселок Шушары, Ленсоветовский, участок 1 (севернее дома 21, корпус 3, литера А в Ленсоветовском) кадастровый номер 78:42:18322Б:47, корпус 4, на сумму 20 948 490 руб., зарегистрированный в Управлении Росреестра 30.08.2012 под номером 78-78-06/099/2012-174.

По окончании строительства жилого дома и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Общество обратилось к заявителю с предложением о расторжении договора купли-продажи и заключении договора уступки права требования в отношении 10 квартир, указанных в договоре купли-продажи. 28.09.2012 стороны подписали договор об уступке права требования №л/4-10/05, в котором предусмотрели, что к заявителю как цессионарию переходит принадлежащее Обществу, как цеденту, право требования к застройщику об исполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого дома, а именно: право требования передачи 10 (десяти) жилых помещений (квартир), общей площадью 775,87 (семьсот семьдесят пять целых восемьдесят семь сотых) кв. метров, расположенных в жилом доме по адресу: г. Санкт-Петербург, поселок Шушары, Ленсоветовский, участок 1 (севернее дома 21, корпус 3, литера А в Ленсоветовском) кадастровый номер 78:42:18322Б:47, корпус 4. Кроме того, в этот же день между сторонами было подписано трехстороннее соглашение №Л/4-10/05 о прекращении обязательств зачетом взаимных (встречных) требований.

Заявитель 22.01.2013 обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора об уступке права требования. Однако заинтересованное лицо отказало заявителю в регистрации договора, указав в сообщении от 28.05.2013 №78-78-06/003/2013-125 о необходимости представления государственного контракта и протокола конкурсной комиссии на выполнение работ по строительству, а также на отсутствие в представленных документах указания на вид уступаемого права.

Посчитав отказ Управления Росреестра незаконным, заявитель оспорил его в арбитражный суд.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, целью заключения представленного на регистрацию договора об уступке права требования является получение заявителем в собственность 10 квартир. При этом изначально между заявителем и Обществом заключался именно договор купли-продажи 10 квартир.

Согласно прямому указанию части 1 статьи 1 Федерального закона от 21.07.2005 №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон о размещении заказов) названный закон регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений, в том числе устанавливает единый порядок размещения заказов, в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации при размещении заказов, эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, расширения возможностей для участия физических и юридических лиц в размещении заказов и стимулирования такого участия, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере размещения заказов, обеспечения гласности и прозрачности размещения заказов, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.09.2012 №5128/12, в Законе о размещении заказов продажа недвижимого имущества как вид обязательства не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, на которые распространяется его действие. Его действием охватываются лишь три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг (часть 1 статьи 1 названного Закона). Нормы, регулирующие правоотношения по поставке товаров для государственных и муниципальных нужд, содержатся в параграфе 4 главы 30 Гражданского кодекса и Законе о размещении заказов. Отношения, связанные с приобретением недвижимого имущества, регулируются параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса.

Поставка товаров для государственных нужд и продажа недвижимого имущества представляют собой отдельные виды договора купли-продажи (статья 454 Гражданского кодекса). Следовательно, правовое регулирование отношений купли-продажи недвижимого имущества и отношений, связанных с поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг для государственных и муниципальных нужд, различно.

Кроме того, как обоснованно указал в своем отзыве представитель третьего лица, правоотношения, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 («Купля-продажа»), главы 37 («Подряд»), главы 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

С учетом изложенного следует признать, что доводы Управления Росреестра о необходимости представления на регистрацию документов, подтверждающих исполнение заявителем требования Закона о размещении заказов, являются ошибочными.

Также суд считает необоснованным отказ в государственной регистрации договора по причине неуказания вида уступаемого права.

Порядок заключения договора об уступке права требования регулируется параграфом 1 главы 24 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Из системного толкования норм статей 382, 384 и 388 ГК РФ следует, что соглашение об уступке права требования считается заключенным, если цедентом и цессионарием согласован предмет, который является единственным существенным условием такого рода сделок.

Согласно пунктам 1 и 2 договора об уступке права требования к заявителю от цедента переходит право требования, возникающее из договора участия в долевом строительстве жилого дома, зарегистрированного в установленном порядке, а именно право требования передачи 10-ти жилых помещений (квартир), площадью (775,87 кв. метров). Следовательно, договором прямо предусмотрено, право требования в отношении какого именно обязательства переходит к заявителю. Неуказание третьими лицами в договоре участия в долевом строительстве жилого дома на передачу помещений именно в собственность участника долевого строительства не может быть основанием для отказа в регистрации договора об уступке права требования.

Таким образом, доводы заинтересованного лица, изложенные в сообщении об отказе в регистрации договора, являются несостоятельными и у Управления Росреестра не было оснований для отказа в регистрации договора, в связи с чем требование заявителя о признании незаконным отказа и об обязании заинтересованного лица осуществить государственную регистрацию договора подлежит удовлетворению в полном объеме.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Признать незаконным отказ Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу об отказе в государственной регистрации договора от 28.09.2012 №Л/4-10/5 об уступке права требования незаконными. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию Договора об уступке права требования от 28.09.2012 №Л/4-10/5, предметом которого, является переход прав требования от ООО «Дальпитерстрой» к Управлению 10 (десяти) жилых помещений (квартир), общей площадью 775,87 (семьсот семьдесят пять целых восемьдесят семь сотых) кв. метров, расположенных в жилом доме по адресу: г. Санкт-Петербург, поселок Шушары, Ленсоветовский, участок (севернее дома 21, корпус 3, литера А в Ленсоветовском) кадастровый номер 78:42:18322Б:47, корпус 4, на сумму 20 948 490,00 (Двадцать миллионов девятьсот сорок восемь тысяч четыреста девяносто) рублей, для дальнейшего оформления в собственность на Управление жилищного строительства, на основании Договора №05-Л/4-Д-ДПС участия в долевом строительстве жилого дома от 28.06.2012 (зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 30.08.2012 номер регистрации: 78-78-06/099/2012-174).

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.