Гражданский кодекс часть 1

истец: Товарищество собственников жилья "Знаменское", (адрес: Россия 187555, Тихвин, Ленинградская область, Коммунаров,16; Россия 191002, Санкт-Петербург, Социалистическая,8,пом.9Н (ФИО1), ОГРН: <***>; <***>);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством города Тихвин" (адрес: Россия 187555, Тихвин, Ленинградская область, Советская,47, ОГРН: <***>);

о надлежащем исполнении обязательств по договору

по встречному иску: о расторжении договора управления многоквартирным домом

при участии

от истца: ФИО1, по доверенности от 20.11.2015 г.

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 11.01.2016 г.

установил:

Товарищество собственников жилья "Знаменское" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством города Тихвин" (далее – ответчик) о признании уведомления ООО «УЖКХ» г. Тихвин» от 22.10.2015 г. о расторжении Договора управления многоквартирными домами ТСЖ «Знаменское» от 01.12.2013 г. незаконным; обязании ООО «УЖКХ» г. Тихвин» исполнить свои обязательства в соответствии с договором управления многоквартирными домами ТСЖ «Знаменское» от 01.12.2013 г. надлежащим образом и надлежащего качества, а также о взыскании 74 200 рублей расходов на оплату услуг представителя.

Определением от 01.06.2016 к производству принят встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством города Тихвин" о расторжении договора управления многоквартирным домом от 01.12.2013 г.

Стороны взаимные требования друг друга не признали.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между истцом и ответчиком заключен договор управления многоквартирным домом от 01.12.2013 г.

Ответчик должен был выполнять работы и оказывать услуги в соответствии с пунктами 2.3, 3.1 договора.

Истец должен был выполнять обязанности, предусмотренные п. 3.3 договора, в том числе вносить плату не позже 25 числа месяца, следующего за отчетным.

Ненадлежащее исполнение взаимных обязательств явилось основанием подачи настоящих исков в суд.

Истец указал, что ненадлежащее и некачественное исполнение договора от 01.12.2013 г. ответчиком заключается в следующем:

Отсутствуют осмотры и планово-предупредительный ремонт, предусмотренный п. 2.3.8;

Нарушается утвержденный договором перечень услуг, указанный в п.п. 2.3.3, 2.3.5, 2.3.6.1, пп.пп. в, д, е; п. 2.3.6.2 пп. г – с 2014 г. постоянно поступают заявки о протечках кровли, намоканиях стен, пп.пп. д,ж,з,и,к, п.п. 3.1.28, п.3.1.29, хотя п. 2.6 предусмотрено, что в случае невыполнения работ или не представления услуг, управляющая компания обязуется уведомит товарищество о причинах нарушения и сроках устранения или выполнить перерасчет платы;

Игнорируются письменные обращения граждан о качестве горячей воды, не производится перерасчет и не производятся уведомления о ухудшении качества подачи услуг или предоставляются отписки со ссылкой на администрацию г. Тихвин;

Не представляются интересы собственников перед третьими лицами;

Не проводятся работы с жильцами по задолженности, предусмотренные п. 3.1.15, 3.2.3, 3.2.4;

Не готовятся предложения по капитальному ремонту;

Не производится отчет перед собственниками о проделанной работе за год;

Не готовятся дома к сезонной эксплуатации;

Не ведется техническая документация;

Не производится подготовка собраний для отчета в нарушение п.п. 3.18, 3.1.16, 3.1.18, 3.1.19, 3.1.21, 3.1.25.

В нарушение п. 3.1.22 договора дома не подготовлены к зиме, а именно:

ул. Связи дом 7: разбиты подвальные окна, не утеплены трубы в подвале, не проделаны работы по устранению протечек, намокают стены, не выполняются замеры сопротивления изоляции, что является грубейшим нарушением содержания зданий и сооружений, не обследуются и не устраняются недостатки электропроводки;

ул. Связи, д. 3: разбиты подвальные окна, из-за невыполненных работ на кровле происходит намокание стен (в квартирах плесень), замеры сопротивления изоляции, не обследуется и не устраняются недостатки электропроводки;

ул. ФИО3 д. 38: ливнестоки местами оторваны, нарушена разуклонка сливов (льет на стены, в квартирах плесень), водосточные трубы частично отсутствуют (стены сырые), для обеспечения безопасности жизни окружающих не установлены снегозадержатели на кровле.

Кроме того, ни на один из домов не завезен песок для посыпки дорожек в зимний период.

В качестве доказательства истец представил заявление гр. ФИО4 от 06.10.2014 г. о протечке крыши в доме №38 по ул. Знаменской и письма ответчику от 23.07.2015 о выполнении предупредительных ремонтов и осуществлению покраски скамеек, ограждений, бордюров, цоколя здания ко дню празднования Ленинградской области.

Представлено 25 претензий относительно ненадлежащего качества горячей воды.

В деле имеется две претензии без доказательства их получения ответчиком.

22.10.2015 г. ответчик направил истцу уведомление №587, в котором в связи с наличием у истца задолженности на 30.09.2015 в сумме 443 448 рублей 67 копеек предложили досрочно расторгнуть договор управления с 31.12.2015 г.

Указанное уведомление истец просил признать незаконным.

Мотивируя встречное требование, ответчик указал на то, что в соответствии с оборотной ведомостью по состоянию на 31.03.2016 г. задолженность за оказанные услуги составляет 519 535 рублей 60 копеек. Неисполнение по своевременной оплате оказываемых услуг существует на протяжении всего действия договора.

Ответчик ссылался на уклонение истца от подписания актов выполненных работ и согласования плана мероприятий по обслуживанию многоквартирных домов, также указывал на препятствие ответчику в проведении технических осмотров в проведении аварийных работ в подвальных/чердачных помещениях многоквартирных домов ТСЖ.

Ответчик указывал на то, что председатель ТСЖ допускает проведение осмотров и выполнение работ в подвальных/чердачных помещениях, а также в иных местах общего пользования, только в своем личном присутствии, а учитывая, что председатель ТСЖ довольно часто отсутствует в городе, это делает не только невозможным ответчику надлежащим образом исполнить свои обязанности по договору, но и является нарушением существенных условий договора со стороны истца, в данном случае п. 3.3.2.

Ответчик ссылался на игнорирование истцом требования пункта 3.3.6 договора, в соответствии с которым на нем лежит обязанность по предоставлению сведений об изменении количества граждан, проживающих в жилых помещениях, смене собственников/нанимателей, а также о наличии у постоянно проживающих граждан льгот на оплату коммунальных услуг, игнорирование требований о предоставлении сведений об изменении объема потребления коммунальных услуг в нежилых помещениях.

В качестве доказательств надлежащего исполнения своих обязанностей ответчиком представлена оборотно-сальдовая ведомость за март 2016 г. в размере поставленных услуг и фактических оплат, договор от 24.06.2015 г. с Единым информационно-расчетным центром и Комитетом социальной защиты, доказательства направления истцу 13.08.2015 отчета и смет на ремонт кровли, отчета за 2014 г.; договор от 13.07.2015 на кровельные работы в доме №38 по ул. Знаменской и акт выполненных работ по указанному договору (л.д. 43-47, т. 2); договоры №170 от 01.01.2015, №801 от 01.01.2015 на оказание услуг по размещению отходов, договор №994 от 01.01.2015 на холодное водоснабжение и водоотведение, договор №273 от 01.12.2013 с МП. «Тепловые сети» на тепловую энергию, отчет ООО «Петрострой» по результатам проведенного 30.10.2013 обследования состояния конструкций чердака.

Исследовав и оценив все представленные документы по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств, суд пришел к следующему.

Доводы истца о том, что управляющей компанией игнорируются письменные обращения граждан о качестве горячей воды, не проводится перерасчет и не производятся уведомления о ухудшении качества подачи услуг или предоставляются отписки со ссылкой на администрацию являются неосновательными.

Управляющая компания не имеет возможности автоматически производить перерасчет всем собственникам помещений многоквартирного жилого дома. Основанием для перерасчета является индивидуальное заявление собственника жилого помещения, которое является основанием для выставления претензий ресурсоснабжающей организации.

Управляющая компания не является ресурсоснабжающей организацией, а является лишь исполнителем услуги, соответственно, не может регулировать качество горячей воды, подаваемой на дом.

Согласно вступившему в законную силу решению Тихвинского городского суда Ленинградской области по делу №13-7/2015 от 19.06.2014 г. МП «Теплосеть» и Администрация МО Тихвинского муниципального района обязано организовать предоставление коммунальной услуги надлежащего качества и предоставлении услуги надлежащего качества населению г. Тихвин горячей воды надлежащего качества.

В своих доводах истец ссылался на то, что именно в результате ненадлежащего управления ответчика все дома пришли в негодность и, соответственно, управляющая компания обязана привести дома в надлежащее состояние, что предусматривает значительные финансовые затраты, которые истец ставит себе в убыток.

Однако указанные недостатки зданий возникли в следствие строительства домов с нарушениями строительных норм и правил, что подтверждается следующим.

В исковом заявление ТСЖ указывает «ул.ФИО3 дом 38: ливнестоки местами оторваны, нарушена разуклонка сливов (льет на стены, в квартирах плесень), водосточные трубы частично отсутствуют (стены сырые), для обеспечения безопасности жизни окружающих не установлены снегозадержатели на кровле». На момент принятия указанного дома в управление все указанные ТСЖ недостатки уже присутствовали. Управляющая компания не имеет права выполнять какие-либо строительные работы в нарушение требований технической документации. До настоящего времени ТСЖ ни по одному из домов не передана Управляющей компании техническая документация, на что указывалось как во встречном исковом заявлении, так и в пояснениях, данных в ходе судебных заседаний. ТСЖ опровергнуть данные доводы не может, а именно представить соответствующий Акт приема-передачи технической документации.

Как следует из Отчета освидетельствования конструкций чердачного перекрытия и элементов кровли дома по адресу: ФИО3, 38, составленного ООО «Петрострой» 30 октября 2013 года, устройство крыши и чердачного помещения указанного дома произведено с многочисленными нарушениями.

Указанный дом 2008 года постройки, договор с ответчиком заключен 01.12.2013 и, следовательно, недостатки кровли возникли не в следствии ненадлежащего выполнения управляющей компанией своих обязанностей, а в следствии нарушения технологии строительства.

Ответчик указал, что предпринимает все необходимые меры для устранения локальных протечек, однако руководство ТСЖ необоснованно уклоняется от подписания актов выполненных работ, так как считает, что выполняемые управляющей компанией работы недостаточны.

Ответчиком представлены в дело договор на ремонт крыши по ул. Знаменской, д. 38. Согласно акту работы выполнены.

Ответчик указал, что устранить все недостатки кровли указанного дома в рамках текущего ремонта не представляется возможным.

Подпунктом 3, п.1, ст. 166 ЖК РФ ремонт крыши отнесен к капитальному ремонту. В соответствии с данными размещенными на сайте Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области (http://kapremlo47.ru/search/696065A) капитальный ремонт крыши указанного дома запланирован 2034 год.

Истец ссылался на то, что в подвале дома по улице Связи, 7 намокают стены вследствие не устранения Управляющей компанией протечек.

С целью установления причин постоянного подтопления подвала и разрушения фундамента дома было проведено обследование. Как следует из заключения от 29 июля 2016 годы, выполненного ООО «Петрострой», подвальное помещение жилого дома требует капитального ремонта. В результате обследования было выявлено, что дом находится в зоне с высоким уровнем грунтовых вод. Расположение дома ниже относительно дороги и прохождения ливневой канализации. Одной из рекомендаций, в соответствии с заключением, является выполнение прифундаметного дренажа по периметру дома, который не был выполнен при строительстве.

Все указанные мероприятия отнесены ст. 166 ЖК РФ к капитальному ремонту. В соответствии с данными, размещенными на сайте Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области (http ://kapremlo47 .ru/search/706316/), капитальный ремонт подвальных помещений запланирован на 2029 год.

Ответчиком было сообщено руководству ТСЖ о необходимости проведения общего собрания, но до настоящего времени наши рекомендации ТСЖ игнорируются.

Истец указал, что окна в подвал в указанном доме разбиты, а управляющей компанией не предпринимается мер для их остекления. На момент принятия дома в декабре 2013 года все окна в подвальное помещение были заложены кирпичом, данное обстоятельство отражено в заключение от 29 июля 2016 года.

Ответчик указал, что отсутствие технической документации на дом не позволяет управляющей компании сделать вывод об обоснованности закладки окон кирпичом с целью принятия необходимых мер для устранения недостатков.

Как указал ответчик, Управляющая компания ежегодно формирует отчет, в соответствии с требованиями действующего законодательства об оказанных услугах, однако, ТСЖ под разными предлогами отказывается от ознакомления и подписания годового отчета, доказательством чего является заявление самого истца от 06.10.2015 г.

Истец указанные доводы ответчика не опровергнул, доказательств отсутствия задолженности суду не представил.

В соответствии со статями 8, 307, 309, 310, 314 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в законе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, в установленные сроки. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 7.2.3 договора от 01.12.2013, заключенного между сторонами, предусмотрено, что договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Согласно ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора управления осуществляется в порядке, установленным гражданским законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенных нарушениях договора другой стороной.

Судом установлено что ТСЖ не принимало мер по своевременной оплате коммунальных услуг, доказательством чего является судебный акт о взыскании с ответчика задолженности за горячее водоснабжение, отопление, электроснабжение; уклонялся от подписания актов выполненных работ, чинил препятствия в осмотре помещений, не передал техническую документацию на дом.

При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. Встречный иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункта 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Руководствуясь статьями 8, 307-310, 450 Гражданского кодекса РФ, статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске товарищества собственников жилья «Знаменское» отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Управление жилищно-коммунальным хозяйством города Тихвин» удовлетворить.

Расторгнуть договор управления многоквартирными домами от 01.12.2013 г., заключенный между товариществом собственников жилья «Знаменское» и обществом с ограниченной ответственностью «Управление жилищно-коммунальным хозяйством города Тихвин».

Взыскать с товарищества собственников жилья «Знаменское» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управление жилищно-коммунальным хозяйством города Тихвин» 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Калинина Л.М.