Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

07 февраля 2011 года Дело № А56-47739/2010

Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 07 февраля 2011 года.

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Савина Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Мазиковой Н.С., после перерыва - ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Интерсервис-Транс»

ответчики: 1. Открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга»

2. Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании недействительными торгов, расторжении договора

при участии в судебном заседании:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 08.11.2010)

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 30.12.2010 № 10423/28)

- от третьих лиц: 1. ФИО4 (доверенность от 29.12.2010 № 36322-62)

2. не явился

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Интерсервис–Транс» (далее – ООО «Интерсервис–Транс», Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд) о признании недействительными торги в форме аукциона по продаже недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга – нежилого помещения общей площадью 72,2 кв.м, кадастровый номер 78:1256:0:10:10, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 7-Н; о расторжении договора от 27.06.2008 № 8615-АП купли-продажи нежилого помещения и о взыскании с Фонда 8 500 000 руб., уплаченных по указанному договору.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 15.09.2010 привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ, Комитет) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление).

По ходатайству истца суд направил запрос, в ответ на который филиал Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» проектно-инвентаризационное бюро Адмиралтейского района сообщило, что техническая инвентаризация нежилого помещения 7Н, учтенного в составе строения литера А, расположенного по адресу: <...>, проведена 09.07.2008. Дата обследования нежилого помещения 7Н на листе № 1 кадастрового паспорта помещения. Копия кадастрового паспорта, акта обследования и абриса приложены к указанному ответу.

В порядке статей 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец просил привлечь Комитет к участию в деле в качестве второго ответчика.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил признать недействительными торги в форме аукциона по продаже недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга – нежилого помещения общей площадью 72,2 кв.м. кадастровый номер 78:1256:0:10:10, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 7-Н; расторгнуть договор от 27.06.2008 № 8615-АП купли-продажи нежилого помещения и о взыскать с Комитета 8 500 000 руб., уплаченных по указанному договору.

Судом удовлетворены ходатайства истца.

В судебном заседании представители ответчиков высказались против удовлетворения исковых требования, считая, что Общество выбрало ненадлежащий способ защиты.

Управление о месте и времени проведения судебного заседания уведомлено надлежащим образом, своего представителя в суд не направило.

Дело слушалось в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Управления.

В судебном заседании 13.01.2011 объявлен перерыв до 20.01.2011 в 17.30.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель Комитета возражал против удовлетворения требований Общества, заявил о пропуске срока исковой давности.

Заслушав представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, изучив материалы дела, суд установил, что согласно протоколу от 25.06.2008 подведения итогов открытого аукциона по продаже объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, и подлежащего продаже в соответствии с распоряжением Комитета от 03.08.2006 № 233-р, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 7-Н, 1 этаж, общей площадью 72,2 кв.м, кадастровый номер 78:1256:0:10:10, Общество признано победителем аукциона.

В соответствии с протоколом от 25.06.2008 об итогах аукциона 27.06.2008 между Фондом, осуществляющим функции продавца на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 № 1002 «О создании открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга», договора от 20.09.2005 № ФАО-1/2005, заключенного между Комитетом и Фондом, в соответствии с распоряжением Комитета от
19.05.2008 № 698-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: 190000, Санкт-Петербург, Большая Морская улица, дом 46, литера А, помещение 7-Н» (продавец) и Обществом (покупатель) подписан договор № 8615-АП купли-продажи нежилого помещения.

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора объект, расположенный по адресу: <...>, литера А, помещение 7-Н, общей площадью 72,2 кв.м, кадастровый номер 78:1256:0:10:10, находящийся на 1 этаже.

Комплект документов, описывающий объект (с указанием соответствующих
кадастровых номеров) и подготовленный районным филиалом «Городское управление
инвентаризации и оценки недвижимости» (далее ГУИОН) - проектно-инвентаризационным бюро (далее - ПИБ) в соответствии с требованиями, предъявляемыми к порядку проведения технического и кадастрового учёта объектов недвижимости, прилагается к договору и является его неотъемлемой частью. Указанный комплект документов должен быть прошит и скреплён печатью, а также подписан начальником ПИБ (пункт 1.2 договора).

Цена продажи объекта составляет: 8 500 000 руб. (пункт 2.1 договора).

Согласно разделу 3.1 договора продавец обязуется в течение 5 дней с момента выполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.1 договора, предоставить покупателю комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на объект. После исполнения обязанности, предусмотренной пункта 3.1.1 договора, совместно с покупателем подать необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Разделом 3.2 договора предусмотрена обязанность покупателя оплатить цену продажи объекта в размере, сроки и в порядке, установленном в разделе 2 договора; передать в установленном порядке комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности, в регистрирующий орган.

Передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляются по
передаточному акту, подписываемому сторонами в трехдневный срок с момента выполнения покупателем обязанности по оплате цены продажи объекта (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 4.1.1 договора объект передан в аренду на основании договора от 01.08.2006 № 11-А299642, заключенного с ФИО5 на срок до 02.08.2017, государственная регистрация аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 14.09.2006 за № 78-78-30/0023/2006-482. По указанному договору аренды в порядке авансирования внесены денежные средства, составляющие арендную плату за период по 31.12.2009, которые после заключения договора покупателю не передаются и остаются в собственности Санкт-Петербурга в полном объеме.

В соответствии с пунктом 5.1 договора право собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе при условии выполнения покупателем обязанности по оплате цены его продажи.

Пунктами 7.1 и 7.2 договора согласовано, что стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление не соответствующей действительности информации, за непредставление информации, которая им была известна либо которая должна была быть известна, и имевшей существенное значение для заключения договора. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с планом вторичного объекта недвижимости от 13.01.2006 нежилое помещение по адресу: <...>, литера А, помещение 7-Н, 1 этаж, кадастровый номер 78:1256:0:10:10, обладало следующими техническими характеристиками: общая площадь - 72,2 кв.м., высота помещения - 3,2 м. В примечании плана вторично объекта указано, что в помещении выполнена перепланировка без проекта.

Кадастровый паспорт от 15.07.2008, составленный ГУИОН на основании акта обследования от 09.07.2008, содержит следующие сведения о технических характеристиках помещения 7Н, расположенного по адресу: <...>, литера А: общая площадь - 68,8 кв.м, высота помещения - 2,64 м; кадастровый номер указан: 78:32:1256:0:24:10. При этом в примечании указано, что наружные границы не изменились; площадь вторичного объекта недвижимости изменена за счет обшивки стен гипроком; наружные границы объекта не изменены.

После выполнения Обществом обязанности по оплате приобретенного помещения в полном объеме 23.07.2008 нежилое помещение 7Н общей площадью 72,2 кв.м, кадастровый номер 78:1256:0:10:10, расположенное по адресу: <...>, литера А, передано покупателю. При этом покупатель претензий по качеству и составу переданных помещения и документации не имел.

02.02.2009 регистрирующий орган на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) отказал в проведении государственной регистрации перехода права собственности в отношении нежилого помещения 7Н, расположенного по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер 78:1256:0:10:10, по следующим основаниям.

Согласно положениям статьи 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним нежилое помещение 7Н, расположенное по адресу: <...>, литера А, общей площадью 72.2 кв.м, имеет кадастровый номер 78:1256:0:10:10. Указанные сведения о технических характеристиках объекта недвижимости, подтверждаются представленным Обществом планом вторичного объекта недвижимости от 13.01.2006.

В свою очередь, согласно сведениям, имеющимся в деле правоустанавливающих документов (в частности, копия кадастрового паспорта помещения от 09.07.2008), а также с учетом полученного ответа от 22.10.2008 № 8864 на запрос в ГУИОН, в указанном ВОН произведена самовольная перепланировка. При этом изменилась общая площадь с 72.2 кв.м на 68,8 кв.м, а также кадастровый номер с 78:1256:0:10:10 на 78:32:1256:0:24:10.

Ссылаясь на то, что к продаже на торгах в форме открытого аукциона объявлено и Обществу продано нежилое помещение с заявленными существенными характеристиками, не соответствующими реальным (заявленная площадь - 72,2 кв.м, реально существующая площадь - 68,8 кв.м; заявленная высота помещения - 3,2 м, реально существующая высота помещения - 2,64 м), ООО «Интерсервис–Транс» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

При этом истец указывает, что изменение данных характеристик произошло до момента передачи нежилого помещения Обществу, что подтверждается датой изготовления кадастрового паспорта помещения.

По мнению Общества, в связи с невозможностью государственной регистрации перехода права на спорное помещение, ООО «Интерсервис-Транс» лишено возможности реализации прав собственника.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (пункт 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2).

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о предмете относится к существенным условиям договора. Согласно статье 554 Кодекса в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Материалами дела подтверждается, что на момент проведения аукциона изменения технических характеристик спорного помещения, а также изменение его кадастрового номера не зарегистрировано собственником.

Таким образом, протокол о результатах аукциона от 25.06.2008 содержит информацию об ином объекте недвижимости.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении как порядка проведения торгов, так и интересов истца.

При таких обстоятельствах, оспариваемые торги проведены с нарушением норм действующего законодательства.

Между тем, в ходе судебного разбирательства данного спора по правилам суда первой инстанции ответчиком – Комитетом заявлено о применении срока исковой давности.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление № 15/18), истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Исходя из позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 10.04.2003 № 5-П, течение срока исковой давности в один год в отношении признания оспоримых сделок недействительными должно начинаться с того момента, когда правомочное лицо узнало или реально имело возможность узнать о факте совершения сделки и об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Общество должно было узнать о проведении оспариваемых торгов не позднее 25.06.2008.

Поскольку с иском о признании недействительных торгов Общество обратилось только 26.08.2010, суд пришел к выводу о пропуске им годичного срока исковой давности по данному требованию.

При указанных обстоятельствах исковые требования о признании торгов недействительными удовлетворению не подлежат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 2 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с кадастровым планом помещения его площадь и кадастровый номер отличается от площади и кадастрового номера помещения переданного по договору от 27.06.2008.

Доказательств того, что указанные изменения существенных характеристик недвижимого имущества прошли государственную регистрацию, ответчиками вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Поскольку предмет договора от 27.06.2008 сторонами не согласован, договор не заключен.

Учитывая изложенные нормы, исковые требования Общества о расторжении договора, заключенного на основании протокола об итогах аукциона, и о взыскании с КУГИ уплаченной по договору суммы, подлежат отклонению.

Кроме того, поскольку Фонд не является стороной сделки купли-продажи государственного имущества Санкт-Петербурга, в отношении него также исковые требования подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Савина Е.В.