Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Инком» (далее – ООО «Инком») о расторжении договора об инвестиционной деятельности от 11.01.2004 № 00-(И)004299(10), а также о взыскании с ответчика 32 622 661 руб. задолженности по платежам на развитие инфраструктуры и 95 286 821 руб. пеней.

Определением суда от 11.03.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб» (далее -ООО «Главстрой-СПб»).

Решением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.10.2010, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.02.2011 решение суда от 09.07.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2010 в части отказа в иске о расторжении инвестиционного договора от 11.01.2004 № 00(И)004299(10) отменено, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в остальной части судебные акты оставлены без изменения.

В судебном заседании истец поддержал свои требования, в обоснование которых ссылался на нарушение Обществом определенного пунктом 5.3. инвестиционного договора срока сдачи объекта в эксплуатацию, что является основанием для расторжения инвестиционного договора в силу статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в отзыве, в обоснование возражений указал на то, что в период исполнения договора было выявлено, что на территории объекта находится пожарная часть, что не предусматривалось ни инвестиционным договором, ни технической документаций при проведении конкурса, о данном несоответствии Общество своевременно сообщило в КУГИ, Администрацию Санкт-Петербурга, вместе с тем, несмотря на предпринятые ООО «Инком» действия, КУГИ не устранил нарушения договора, тем самым, Комитетом, как считает ответчик, не были исполнены свои обязательства по договору, поэтому в соответствии со статьей 328 Гражданского кодекса РФ Общество было вправе приостановить исполнение своего встречного обязательства. На сегодняшний день объект готов к приему в эксплуатацию, однако со стороны истца создаются препятствия для его приемки в эксплуатацию.

Представитель третьего лица поддержал исковые требования Комитета, считая, что ответчик не доказал выполнение условий, предусмотренных договором по сдаче объекта в эксплуатацию в срок.

В судебном заседании 06.04.2011 судом был объявлен перерыв до 13.04.2011. после перерыва судебное заседание продолжено 13.04.2011 в соответствии с требованиями статьи 163 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее:

Как усматривается из материалов дела, 11.01.2004 на основании распоряжения администрации Санкт-Петербурга от 11.12.2003 № 2633-ра между Комитетом и ООО «Инком» (застройщик) заключен договор № 00-(И)004299(10) об инвестиционной деятельности, согласно условиям которого Комитет предоставил застройщику часть здания с земельным участком по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д.28-30, к. 15-16, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и реконструкции здания в существующих габаритах на условиях настоящего договора, а застройщик обязался за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить проектирование и реконструкцию, а также выполнять другие обязанности, предусмотренные настоящим договором.

В соответствии с пунктом 6.2.7 договора застройщик обязуется обеспечить выполнение инвестиционного проекта в срок, установленный разделом 5 договора, в частности, в срок до 12.06.2006 должен сдать объект в эксплуатацию.

Согласно пункту 6.3 договора контроль над выполнением застройщиком своих обязательств по настоящему договору наряду с Комитетом осуществляет Комитет по строительству Санкт-Петербурга и Территориальное управление Центрального административного района.

Пунктом 6.5 договора предусмотрено, что подписанный акт государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию и протокол о реализации инвестиционного проекта являются основанием для оформления в установленном порядке прав застройщика и его дольщиков на объект.

В силу пункта 7.4 договора стороны принимают к сведению, что существенным условием настоящего договора является обязательство застройщика осуществить реконструкцию объекта инвестирования в пределах существующих габаритов (общая полезная площадь существующего здания 12 632,8 кв.м).

Пунктом 7.5 договора застройщик обязуется за счет собственных средств решить имущественно- правовые вопросы, связанные с реализацией инвестиционного проекта, в том числе с собственниками помещений в здании по адресу: Центральный административный район, ФИО6 двор, корп. 15/16 (Садовая ул., д.28-30, корп. 15/16); передать в течение 3-х месяцев со дня заключения договора в собственность Санкт-Петербурга общей площади квартир не менее 1114 кв м (с уточнением по факту) на сумму, составляющую 562 570 долларов США, с учетом требований действующего законодательства для расселения граждан (23 семьи - 55 чел.), проживающих в жилых помещениях государственного жилищного фонда по адресу: Центральный административный район, ФИО6 двор, корп. 15/16 (Садовая ул., д.28-30, корп. 15/16).

Пунктом 11.2 стороны договорились, что настоящий договор может быть расторгнут по решению суда при нарушениях пунктов 5.3, 6.2.7, 7.2 договора.

Истец в обоснование иска указал на то, что Общество не исполнило обязательства по вводу объекта в эксплуатацию в срок, установленный договором от 11.01.2004, указанное нарушение признано сторонами существенным и является основанием для расторжения договора.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета с настоящим иском в арбитражный суд.

Статья 12 Гражданского кодекса РФ предусматривает в качестве одного из способов защиты гражданских прав прекращение или изменение правоотношения.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 11.2 инвестиционного договора установлен, что договор может быть расторгнут по решению суда при нарушении пунктов 5.3., 6.2.2., 6.2.5, 6.2.7, 7.2, 7.3, 7.5 и 8.11

В соответствии с пунктом 5.3. договора срок сдачи объекта в эксплуатацию- не позднее 30 месяцев с момента вступления в силу распоряжения, а именно: до 12.06.2006. Пунктом 6.2.7 предусмотрена обязанность ООО «Инком» обеспечить выполнение в срок условий раздела 5 договора.

Общество, возражая против иска, ссылаясь на невозможность завершения реконструкции в срок, установленный договором, в связи с передачей объекта КУГИ для реконструкции с нарушением условий договора и непереводом в другие помещения пожарного отряда, находящегося в здании. Арбитражный суд не может признать доводы ответчика обоснованными в связи со следующим:

14.01.04 между Комитетом ООО «Инком» был подписан Акт передачи находящихся в собственности Санкт-Петербурга помещений, расположенных по адресу: Садовая ул., д.28-30, к.15-16 (т.1 л.д.28). Согласно п.1 Акта от 14.01.04 его приложением является перечень пользователей (т.1 л.д.29), среди которых указан отряд пожарной охраны № 14 УГПС ГУВД ГУ. Таким образом, о нахождении пожарного отряда в помещениях по адресу: Садовая ул., д.28-30, к. 15-16, Ответчику было известно при заключении договора и подписании акта приема-передачи. Однако каких-либо претензий, связанных с указанным обстоятельством, Инвестором при подписании акта предъявлено не было. В акте приема-передачи объекта для реконструкции также не содержится положений, которые свидетельствуют о принятии на себя Комитетом обязательств, связанных с выселением пользователей, договоры с которыми расторгнуты. Указанное обстоятельство свидетельствует о выполнении Комитетом надлежащим образом обязанности по передаче объекта Обществу.

Более того, как следует из текста распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 11.11.2003 № 2633-ра о проектировании и реконструкции ООО «Инком» части здания в существующих габаритах по адресу: Садовая ул.. д.28-30, к.15/16, под офисные помещения, Договор был заключен не по результатам торгов, а в порядке целевого предоставления по заявке ООО «Инком» в отношении конкретного здания, что позволяет утверждать, что о нахождении пожарного отряда по указанному адресу Ответчику было известно и до заключения договора.

Согласно п.2 указанного распоряжения инвестору разрешено осуществить реконструкцию здания после реализации п. 1.1. Приложения к распоряжению, согласно которому инвестор должен решить за счет собственных средств все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией инвестиционного проекта, в т.ч. с собственниками помещений в здании по адресу: Садовая ул., д.28-30, к.15-16. Указанное обязательство, в частности, предполагает, что все неблагоприятные последствия невозможности осуществления инвестиционного проекта в связи с наличием у третьих лиц прав по владению и пользованию какими-либо помещениями в предоставленном для реконструкции объекте, несет инвестор.

По условиям Договора Санкт-Петербург в лице Комитета не принимал на себя обязательств по выселению пожарного отряда из переданного для реконструкции объекта, либо по переводу его в другие помещения. При этом не могут являться подтверждением существования у Санкт-Петербурга таких обязательств ни переписка о путях решения вопроса о перебазировании пожарной части, ни протокол совещания от 30.09.2005, на который ссылается Ответчик.

Так, на указанном совещании приняты решения о конкретном способе реализации Ответчиком изначально возложенной на него обязанности по решению имущественно- правовых вопросов, связанных с инвестиционным проектом. Кроме того, любые обязательства, связанные с реализацией инвестиционного проекта, могли возникнуть у Санкт-Петербурга только на основании заключенного между Комитетом и ООО «Инком» договора. Однако каких-либо изменений в договор в части соответствующих обязательств не вносилось.

Таким образом, отсутствуют основания для применения ст. 328 ГК РФ, т.к. согласно указанной статье встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Т.е для применения указанной нормы необходимо установить: возложение на Санкт-Петербург (в лице Комитета или иных органов государственной власти, действующих в гражданском обороте от имени Санкт-Петербурга) условиями договора обязанностей, на нарушение которых ссылается Ответчик (в данном случае - обязанностей по выселению пожарного отряда и по приемке объекта в эксплуатацию); поставлено ли исполнение обязательства Ответчика по проведению реконструкции в зависимость от исполнения Комитетом обязательств, связанных с назначением комиссии для ввода объекта в эксплуатацию или с выселением пожарного отряда.

Как следует из приведенных положений Договора, такие условия в нем отсутствуют. Также не могут подтверждать наличие обязательств по выселению пожарного отряда у Санкт-Петербурга протоколы совещаний о необходимости изменений условий договора в части строительства пожарной части (реконструкции для размещения пожарной части корпуса 45). Изначально Договор, предусматривая обязанность Инвестора по решению имущественно-правовых вопросов, связанных с реализацией инвестиционного проекта, не предусматривал конкретного способа такого решения, оставляя его выбор на усмотрение самого Инвестора. В результате последующих действий, направленных на исполнение Договора, и проведенных в связи с этим переговоров Санкт-Петербург, как сторона Договора, также заинтересованная в реализации инвестиционного проекта, был готов в соответствии со ст. 450 ГК РФ (дающей право сторонам по взаимному соглашению в любое время изменить условия договора) изменить соответствующие условия, указав конкретный способ реализации Инвестором изначально возложенных на него обязательств, а также уменьшить объем первоначальных обязательств Инвестора, связанных с реализацией проекта. Однако соответствующие изменения в Договор внесены не были, а, следовательно, каких-либо обязательств, связанных с размещением пожарной части (оказанием содействия Инвестора в решении указанного имущественного вопроса) Санкт-Петербург, как сторона Договора, на себя не принимал.

Кроме того, согласно ст.307 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и по иным основаниям, предусмотренным гражданским кодексом. Учитывая, что основания, порядок и сама необходимость подтверждения завершения реконструкции объектов капитального строительства установлены Градостроительным кодексом РФ, какие-либо действия органов государственной власти, связанные с выдачей соответствующих документов не могут квалифицироваться как неисполнение Санкт-Петербургом обязательств, предусмотренных инвестиционным договором. Кроме того, как следует из материалов дела и дополнительного отзыва ответчика, каких-либо действий, направленных на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции в органе, уполномоченным на выдачу таких разрешений, Ответчиком до настоящего времени не предпринимались.

Согласно п. 1.1, 6.2.3 Договора, Инвестор принял на себя обязательства по обеспечению проектирования и реконструкции объекта в полном объеме, в соответствии с градостроительными нормами и правилами. Таким образом, решение всех вопросов, связанных с получением разрешений, с которыми градостроительное законодательство связывает как начало, так и окончание работ по реконструкции, является также обязанностью Инвестора, а следовательно, риск неблагоприятных последствий, связанных с отказом в выдаче таких разрешений (включающий в себя в том числе и необходимость обжаловать неправомерные действия государственных органов в срок, позволяющий выполнить условия Договора надлежащим образом), также лежит на Инвесторе.

Таким образом, предусмотренные договором об инвестиционной деятельности обязательства Комитета исполнены надлежащим образом, а обстоятельства, с которыми законодательство связывает возможность приостановления Ответчиком выполнение своих обязательств или освобождения от ответственности за их невыполнение, отсутствуют.

Кроме того, из материалов дела также следует, что и наличие пожарного отряда в переданном объекте не явилось препятствием для проведения реконструкции. Так, согласно представленным ответчиком справке о соответствии параметров реконструированного объекта капитального строительства проектной документации от 07.05.2007, а также письму 25.07.2007, фактические действия по реконструкции Инвестором были осуществлены, несмотря на нахождение в объекте пожарного отряда. Однако такие действия проведены с существенным нарушением установленных сроков, а кроме того, документов, подтверждающих проведение реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на реконструкцию, соответствие реконструированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации в соответствии со ст. 55 ГрК РФ, Ответчиком не представлено.

В соответствии с пунктом 6.2.7 договора застройщик обязался обеспечить выполнение инвестиционного проекта в срок, установленный разделом 5 договора, в именно: в срок до 12.06.2006 сдать объект в эксплуатацию. Нарушение указанного условия, которое является существенным, является основанием для расторжения договора по требованию арендодателю в силу пункта 11.2 инвестиционного договора.

Судом установлено, что Обществом были нарушены вышеуказанные условия, в связи с чем требования Комитета о расторжении договора с учетом пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Расторгнуть договор об инвестиционной деятельности № 00-(И)004299(10) от 11.01.2004.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Инком» в доход федерального бюджета 2000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.