Гражданский кодекс часть 1

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б);

о признании незаконным отказа,

при участии:

- от заявителя: ФИО2 (доверенность от 07.09.2016);

- от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 29.12.2015);

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) от продления договора аренды от 18.07.2016 № 06-А001860 и договора аренды от 15.11.2006 № 06-А001886 на новый срок, а также об обязании Комитета заключить договоры аренды нежилых помещений по адресу: 196641, Санкт-Петербург, <...>, лит. А, на условиях, предусмотренных договором аренды от 18.07.2016 № 06-А001860 и договором аренды от 15.11.2006 № 06-А001886, на срок 10 лет.

В отзыве Комитет просит в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Протокольным определением от 19.09.2016 суд в соответствии с частью 4 статьи 137 АПК РФ признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и открыл заседание в первой инстанции.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал заявленные требования. Представитель Комитета возражал против удовлетворения заявления по мотивам, изложенным в отзыве.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и предпринимателем ФИО4 (арендатор) заключены договор аренды от 18.07.2006 № 06-А001860 и договор аренды от 15.11.2006 № 06-А001886, предметом которых являлась передача во временное владение и пользование помещений, расположенных по адресу: 196641, Санкт-Петербург, <...>, лит. А.

Согласно договору аренды от 18.07.2006 № 06-А001860 арендодатель передал арендатору нежилые помещения 1С площадью 124,3 кв.м с кадастровым номером 78:17418:0:11:2 на основании распоряжения главы Администрации Колпинского района Санкт-Петербурга от 19.06.2006 № 541-р для использования под нежилые цели сроком на 11 месяцев.

Согласно договору аренды от 15.11.2006 № 06-А001886 арендодатель передал арендатору нежилые помещения 4С площадью 188,7 кв.м с кадастровым номером 78:17418:0:11:4, часть помещений 2С площадью 85,7 кв.м с кадастровым номером 78:17418:0:11:3 на основании распоряжения главы Администрации Колпинского района Санкт-Петербурга от 16.10.2006 № 864-р и распоряжения главы Администрации Колпинского района Санкт-Петербурга от 23.10.2006 № 880-р для использования под нежилые цели сроком на 11 месяцев.

Дополнительным соглашением № 3 от 28.11.2008 к договору от 18.07.2006 № 06-А001860 была увеличена площадь нежилых помещений до 233,2 кв. м за счет передачи во владение и пользование части помещений 2С площадью 108,9 кв. м.

Впоследствии произведена замена арендатора по договорам на основании дополнительных соглашений № 4 от 10.01.2012: вместо предпринимателя ФИО4 арендатором по договору аренды от 18.07.2006 № 06-А001860 и договору аренды от 15.11.2006 № 06-А001886 стал Предприниматель ФИО1

Срок действия договора аренды от 18.07.2006 № 06-А001860 истек 17.04.2009, срок действия договора аренды от 15.11.2006 № 06-А001886 истек 14.08.2009, после чего договоры считались возобновленными на неопределенный срок.

25.08.2015 Комитет направил в адрес Предпринимателя уведомление об отказе от договора аренды от 18.07.2006 № 06-А001860 (исх. № 39310-38) и уведомление об отказе от договора аренды от 15.11.2006 № 06-А001886 (исх. № 39315-38) на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также потребовал по истечении трех месяцев освободить занимаемые по договорам помещения и передать их арендодателю по актам до 25.11.2015.

ФИО1 не согласился с решением Комитета об одностороннем отказе от договоров и обратился в Комитет с заявлениями от 10.05.2016 (зарегистрированы Комитетом 16.05.2016) о заключении новых договоров аренды на срок 10 лет на условиях договора аренды от 18.07.2006 № 06-А001860 и договора аренды от 15.11.2006 № 06-А001886.

В ответном письме от 20.06.2016 Комитет сообщил Предпринимателю о невозможности продления договоров аренды нежилых помещений в связи с их прекращением 25.11.2016.

Считая действия Комитета по отказу в продлении срока действия договоров незаконными, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

По положениям статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимости, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при расторжении продленного на неопределенный срок договора аренды в порядке статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Уведомлениями от 25.08.2015 № 39315-38 и № 39310-38 Комитет реализовал свое право, предусмотренное пунктами 5.2 договоров аренды и пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, на прекращение договоров в одностороннем порядке и предложило Предпринимателю освободить арендуемые помещения в добровольном порядке.

Уведомления, направленные Комитетом, выражают его волеизъявление на отказ от исполнения договоров и применительно к статье 153 ГК РФ являются сделкой.

Таким образом, договоры прекратили свое действие с 25.11.2015.

Односторонний отказ Комитета от договоров Предпринимателем в судебном порядке не оспаривался.

Заявления Предпринимателя от 10.05.2016 (вх. № 56548-38/16, № 56557-38/16 от 16.05.2016) с просьбой рассмотреть вопрос о продлении договоров поступили после отказа Комитета от исполнения договоров, в связи с чем основания для их продления отсутствуют.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Следует учитывать, что по смыслу пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды, арендатор обладает при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Данный вывод также соответствует правовой позиции, приведенной в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – Постановление Пленума № 73).

При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абзац первый пункта 1 статьи 621 ГК РФ).

Таким образом, преимущественное право не возникает как следствие надлежащего исполнения обязательств по договору аренды, а является волеизъявлением стороны такого договора и является совокупностью следующих условий:

- надлежащее исполнение своих обязательств;

- письменное уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок;

- уведомление арендодателя в разумный срок до окончания действия договора.

Уведомлением по смыслу пункта 1 статьи 621 ГК РФ могло явиться заявление о продлении/заключении договора аренды на новый срок. Однако заявления о продлении договоров аренды поступили в Комитет спустя 8 месяцев после истечения срока действия договоров аренды, то есть после прекращения действия договоров аренды в установленном договорами и законом порядке.

Кроме того, Предприниматель в обоснование наличия у него преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов (конкурсов или аукционов) ссылается на положения части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, положения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции.

Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, а также системного толкования положений названной статьи в совокупности, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

В пункте 4.1 Постановления Пленума № 73 указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора (срок действия которого истек) в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. Разъяснения, приведенные в пунктах 1-3 названного Постановления Пленума, касаются возможности возобновления на неопределенный срок договора аренды, заключенного до вступления в силу Закона № 135-ФЗ, и права добросовестного арендатора по такому договору требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора по новому договору, заключенному на торгах. В названных пунктах Постановления Пленума № 73 не дано толкования, из которого можно сделать вывод, что с добросовестным арендатором по договору, заключенному до вступления в силу Закона № 135-ФЗ без проведения торгов, можно заключить договор аренды на новый срок.

Поскольку договоры заключены на основании распоряжений главы Администрации Колпинского района Санкт-Петербурга, без проведения торгов и до вступления в действие статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, то договор аренды на новый срок не может быть заключен с Предпринимателем без проведения конкурса или аукциона.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2014 по делу № А56-72883/2013, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.02.2015 по делу № А56-72888/2013, а также в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015 по делу № А56-1019/2014.

Необходимость при заключении договора аренды на новый срок определять размер арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта также является основанием для отказа в удовлетворении требований Предпринимателя об обязании Комитета заключить договоры аренды на новый срок на тех же условиях.

На основании изложенного, ФИО1 не обладает преимущественным правом на заключение договоров аренды, равно как и не доказал наличие совокупности условий, при которых оно может быть реализовано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Доказательств того, что Предприниматель в соответствии со статьей 445 ГК РФ направлял в Комитет предложение о заключении договора на новый срок с приложением проекта договора, содержащего существенные условия, в материалы дела не представлены.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат оставлению на Предпринимателе.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Герасимова Е.А.