Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аста» (далее – ООО «Аста», Общество) об обязании ответчика своими силами и за свой счет привести помещение 3Н, расположенное по адресу: <...>, литера А, в состояние, существующее до нарушение права, а именно: при передаче объекта в аренду в 2001 году cогласно плану вторичного объекта недвижимости от 23.03.2000, а после осуществления указанных действий передать истцу приведенное в первоначальное состояние помещение, а также о взыскании с Общества в пользу КУГИ 24 573,37 руб. штрафа за нарушение пункта 2.2.6 договора аренды от 21.04.2001 № 13-А003299 в размере 30 % от суммы квартальной арендной платы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 07.08.2009 привлечено товарищество собственников жилья «Елизаровское» (далее – ТСЖ «Елизаровское», Товарищество).

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что проект перепланировки подвала с технической стороны решением от 10.09.2008 № 3731 согласован МВК Невского района Санкт-Петербурга. Кроме того, указанный проект в части помещений, указанных в экспликации (части помещения 1-8), согласован председателем правления Товарищества.

Представитель ТСЖ «Елизаровское» пояснил, что до проведенной перепланировки помещение 3-Н, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, представляло собой «анклав», со всех сторон окруженный техническими коридорами, относящимися к общей долевой собственности домовладельцев. Вход в помещение 3-Н осуществлялся из подвальной части лестничной клетки, подобно входу в расположенные выше квартиры. Соответственно, для осуществления деятельности в помещении 3-Н (организация кафе) необходимо было использовать часть лестничной клетки и технические коридоры (в самом помещении 3-Н нет окон), что делалось
без согласования с собственниками помещений до определенного момента. Произведенная перепланировка заключается в том, что посредством закладки некоторых существовавших дверных проемов и обустройства дополнительных входов организовано сообщение между помещением 3-Н, техническими коридорами и частью лестничной клетки. Она не затронула границ помещения 3-Н, и, соответственно, площадей, относящихся к общему имуществу домовладельцев. Субарендатор помещения 3-Н – общества с ограниченной ответственностью «Бэлла» обратилось в ТСЖ «Елизаровское» с предложением заключить договор аренды в отношении указанных площадей. С согласия общего собрания собственников указанный договор был подписан, на основании его на счет ТСЖ «Елизаровское» перечислен один платеж. В октябре 2009 года ООО «Бэлла» прекратило свою деятельность, не освободив арендуемые площади от своего имущества. В связи с его отсутствием, технические коридоры и часть лестничной клетки возвращены ТСЖ «Елизаровское» арендатором помещения 3-Н - ООО «Аста» по акту от 06.11.2009. Между ТСЖ «Елизаровское» и ООО «Аста» имеется принципиальная договоренность о заключении в будущем договора аренды технических коридоров и части лестничной клетки. В октябре 2009 года ТСЖ «Елизаровское» согласовало перепланировку помещения 3-Н в той части, в которой названная перепланировка могла бы затронуть интересы собственников помещений жилого дома. Фактически согласование указанной перепланировки является подтверждением Товариществом того факта, что состав общего имущества домовладельцев не изменен. Это означает, по мнению Товарищества, что согласие всех собственников помещений жилого дома на такую перепланировку не требуется.

Заслушав представителей сторон, и изучив материалы дела, суд установил, что 21.04.2001 между КУГИ (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «КГБ» (далее – ООО «КГБ», арендатор) заключен договор аренды № 13-А003299 нежилого помещения площадью 93,9 кв.м, кадастровый номер 78:7116:2:27:1, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 3Н, подвал, сроком на пять лет.

Государственная регистрация договора произведена 06.09.2001.

В связи с реорганизацией в форме присоединения ООО «КГБ» к ООО «Аста» по указанному договору зарегистрирован переход прав и обязанностей к ответчику.

Договор аренды расторгнут с 13.06.2007 по соглашению сторон на основании дополнительного соглашения от 06.07.2007. Помещение площадью 93,9 кв.м, расположенное по указанному адресу, сдано от арендатора арендодателю по акту от 13.06.2007. Соглашение о расторжении договора аренды от 21.04.2001 № 13-А003299 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 14.12.2007.

06.07.2007 между сторонами подписан договор аренды № 13-А003299, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение 3Н площадью 124,8 кв.м, кадастровый номер 78:12:7116:2:27:14, расположенное по адресу: <...>, литера А.

По акту сдачи-приемки от 14.07.2007 нежилых помещений (строений) арендодатель передал арендатору помещение 3Н площадью 124,8 кв.м.

05.04.2008 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированным правом) регистрирующий орган отказал КУГИ в государственной регистрации прекращении права государственной собственности на нежилое помещение 3Н кадастровый номер 78:12:7116:2:27:1, а также регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права государственной собственности и договора аренды от 06.07.2007 № 13-А003299 нежилого помещения 3Н кадастровый номер 78:12:7116:2:27:14, расположенного по адресу: <...>, литера А.

В государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на помещение 3Н кадастровый номер 78:12:7116:2:27:14 отказано в связи с тем, что увеличение площади помещения произошло за счет общего имущества жилого дома. Согласно письму Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» от 26.02.2008 № 1206 помещение 3Н кадастровый номер 78:12:7116:2:27:14 образовалось из помещения 3Н кадастровый номер 78:12:7116:2:27:1 в связи с проведением работ по перепланировке с исключением из состава помещения 3Н кадастровый номер 78:12:7116:2:27:1 в места общего пользования двух коридоров суммарной площадью 6,3 кв.м, присоединения части необорудованного подвала площадью 29 кв.м и ч.п. 1, 2, 3 суммарной площадью 10,1 кв.м, образованных в результате установки перегородок на лестничной клетке. Присоединенные помещения (часть лестницы и необорудованного подвала) относятся к общему имуществу жилого дома.

Письмом от 27.05.2008 № 1510 истец попросил ответчика привести границы помещения в первоначальное состояние либо в соответствии с пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации получить на указанную перепланировку согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме и узаконить самовольную перепланировку в установленном порядке.

Поскольку ответчик никаких действий для устранения самовольной перепланировки не предпринял, несмотря на то, что объект находится в его владении, КУГИ обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

По мнению истца, перепланировка ответчиком нежилого помещения 3Н кадастровый номер 78:12:7116:2:27:1 площадью 93,9 кв.м нарушает право собственности Санкт-Петербурга на указанное помещение, поскольку препятствует городу в лице уполномоченного им органа – КУГИ - распорядиться принадлежащим ему имуществом в установленном законом порядке. Сделки по распоряжению помещением не могут быть зарегистрированы, а, следовательно, и заключены, в связи несоответствием характеристик фактически имеющегося и находящегося в собственности города помещений.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон.

Стороны в соответствии с дополнительным соглашением от 06.07.2007 к договору аренды от 21.04.2001 № 13-А003299 договорились о расторжении договора аренды с 13.06.2007.

13.06.2007 арендатор возвратил арендодателю помещение, арендованное по договору от 21.04.2001 № 13-А003299 в удовлетворительном состоянии. Замечания со стороны арендодателя по состоянию арендованного помещения отсутствуют.

Регистрирующим органом произведено прекращение договора аренды от 21.04.2001 № 13-А003299.

Таким образом, с 13.06.2007 в силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ обязательства сторон считаются прекращенными.

В пределах срока действия договора аренды от 21.04.2001 № 13-А003299 истцом не заявлялись в адрес ответчика требования о приведении границ спорного помещения в первоначальное состояние. Помимо этого, из материалов дела усматривается, что арендатор возвратил арендодателю помещение без изменения внешних границ.

При таких обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований КУГИ.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Савина Е.В.