Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно - строительная компания "Невский Синдикат" (ОГРН <***>) о признании здания самовольной постройкой; обязании ответчика произвести снос указанного здания,

при участии

от истца: представитель ФИО1, доверенность от 10.01.2013,

от ответчика: представитель ФИО2, доверенность от 24.09.2012,

от третьих лиц:

от Администрации: представитель ФИО3, доверенность от 27.12.2012;

от Управления Росреестра: представитель ФИО4, доверенность от 14.01.2013;

от КЗР: представитель ФИО5, доверенность от 09.01.2013;

от КГА: представитель ФИО6, доверенность от 25.12.2012;

от КГИОП: не явился, извещен;

установил:

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – служба) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно - строительная компания "Невский Синдикат" (далее – Общество) о признании здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Межозерная, д.16А самовольной постройкой; обязании ответчика произвести снос указанного здания.

Определением от 28.08.2012 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, Администрацию Выборгского района Санкт-Петербурга, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.

Определением от 01.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

В судебном заседании представители истца, Администрации района, КЗРиЗ и КГА поддержали заявленные исковые требования. Представитель ответчика просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

На основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 31.10.2008 Ответчик приобрел земельный участок, площадью 1 822 кв. м, назначение – под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер 78:36:5423:12, и жилой дома, площадью 195,2 кв. м, кадастровый номер 78:36:5423:12:9, расположенные по адресу: <...>, литера А.

Ответчиком получен градостроительный план земельного участка RU78117000-10751, в котором указаны места допустимого размещения зданий, процент застроенной территории, условно-разрешенный вид использования – для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов).

09.07.2012 Службой проверка строительной площадки по указанному выше адресу и составлен протокол об административном правонарушении № 424-12, согласно которому на участке выполняются работы по монтажу сборных ж/б конструкций несущих индивидуального жилого дома на основании разрешения на строительство, выданного Администрацией района 25.01.2011, выявлено нарушение требований градостроительного плана земельного участка, а именно превышение максимального процента застройки земельного участка.

Служба обратилась в суд с настоящим иском, указав, что ответчиком осуществляется строительство объекта недвижимости с нарушением градостроительных норм и правил, так как превышена высотность и максимальный процент застройки земельного участка, а также осуществляется строительство многоквартирного жилого дома без получения разрешения на строительство и прохождения государственной экспертизы проектной документации.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2).

Согласно пункту 22 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права, его законный владелец, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 указано, что орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых размещений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно пункту 13 упомянутого информационного письма существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил признается такое нарушение, при котором постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (часть 4). В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка (пункт 9).

Ответчиком получено разрешение Администрации района № 78-2 на строительство индивидуального жилого дома в соответствии с градостроительным планом земельного участка, утвержденным распоряжением КГА от 29.12.2010 № 4598 и схемой планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения индивидуального жилищного строительства (приложение № 1 к разрешению) на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Межозерная ул., д. 16, литера А, кадастровый номер 78:36:5423:12.

Тот факт, что ответчиком нарушен максимальный процент застройки земельного участка, не свидетельствует о существенном нарушении градостроительных норм и правил.

Письмом от 10.11.2011 № 7447-1 КГИОП в целях определения соответствия планируемого строительства жилого дома требованиям государственной охраны объектов культурного наследия согласовало акт по результатам государственной историко-культурной (градостроительной) экспертизы, поскольку земельный участок находится в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия Шувалово-Озерки. При этом Общество предоставляло, в том числе, проектные решения на строительство индивидуального жилого дома.

Письмом от 28.11.2011 Общество обратилось в КГА с просьбой внести изменения в градостроительный план земельного участка № RU 78117000-10751 в соответствии с согласованным актом по результатам государственной историко-культурной экспертизы в части указания высоты объекта капитального строительства. КГА уведомлением от 14.12.2011 № 1-4-76665/3 возвратило материалы, указав, что в настоящее время градостроительные регламенты, установленные Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными Законом Санкт-Петербурга от 04.02.2009 № 29-10, признаны решением Санкт-Петербургского городского суда от 20.12.2010 по делу № 3-311/10 недействующими в отношении зон охраны объектов культурного наследия, в частности, приложение № 4 к Закону, устанавливающее высотный регламент для зон охраны. Также КГА предложило заявителю направить материалы государственной историко-культурной экспертизы в Министерство культуры РФ с целью согласования возможности отклонения от режимов зон охраны объектов культурного наследия в соответствии с указанной экспертизой.

Письмом от 05.09.2012 № 1741-12-05 Министерство культуры РФ согласовало отклонения от предельных параметров разрешенного строительства на упомянутом выше земельном участке в части: уменьшения площади участка, выделяемого под строительство менее 0,2 га (фактическое землепользование); увеличения процента застроенной территории участка более 15% (около 60%); уменьшения отступа зданий от красной линии менее 10 м (2,5 м); увеличения площади застройки более 250 кв. м (около 1 000 кв. м для основного здания); увеличение предельной высоты до конька крыши более 10 м (16,270 м).

Письмом от 24.09.2012 Общество направило в КГА упомянутое выше согласование Министерства культуры РФ, приложив копию градостроительного плана, акта по результатам государственной историко-культурной экспертизы, копию письма КГИОП, предложив внести изменения в градостроительный план.

Учитывая, что ответчиком предприняты меры для внесения изменений в градостроительный план земельного участка в части высотности и максимальной площади застройки, возможность внесения таких изменений согласована Министерством культуры РФ, оснований считать, что ответчиком существенно нарушены градостроительные нормы и правила и объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, так как при его строительстве нарушены требования высотности и максимальной площади застройки, у суда не имеется.

Разрешение на строительство, выданное Администрацией района, недействительным не признано.

Довод истца о том, что ответчиком осуществляется строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, судом отклоняется, поскольку Службой не представлено ни одного допустимого доказательства, подтверждающего факт такого строительства.

Представленные в материалы дела распечатки с сайта (т. 1 л.д. 48-51) не отвечают требованиям допустимости, истцом осмотр сайта ответчика с участием нотариуса не проводился, ходатайство об обеспечении доказательств путем осмотра сайта судом не заявлялось. Ответчик факт размещения указанной информации оспаривает.

Истцом в материалы дела представлено письмо Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Центр экспертно-технического сопровождения» Службы государственного строительного надзора и экспертизы от 17.12.2012 № 755, согласно которому объектом индивидуального жилищного строительства может быть признан отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, однако проектом предусмотрено строительство пятиэтажного объекта (подвальный этаж, 1-3 этаж, мансардный этаж), поэтому анализ проектной документации и результаты обследования позволяют утверждать, что данное строение можно квалифицировать как жилое многоквартирное или нежилое офисное (гостиничное), если перегородки между помещениями не будут выполнены.

Однако выводы в заключении носят предположительный характер, указано, что признаки жилого многоквартирного дома наиболее выражены в планировке квартир второго и третьего этажа здания. Заключение подготовлено организацией истца. Ходатайство о назначении экспертизы не заявлено, при этом до окончания строительства (в том числе установления перегородок между помещениями) определенно установить назначение объекта не представляется возможным.

При таких обстоятельствах оснований считать, что ответчиком осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, у суда не имеется, поэтому в иске должно быть отказано.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ракчеева М.А.