Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к закрытому акционерному обществу «Арсеналы Руси»

о выселении

при участии

от истца: представитель Калинина Н.А, доверенность от 11.01.2010;

от ответчика: представители Спирина Т.Ю., доверенность от 12.01.2009, Скворцов И.М., доверенность от 29.10.2009;

от УФРС: представитель Чернова В.О., доверенность от 25.12.2009;

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Арсеналы Руси» (далее – ЗАО «Арсеналы Руси») о выселении ответчика с земельного участка, площадью 19 330 кв. м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Светлановский пр., участок 11 (угол улицы Академика Байкова).

В отзыве на иск ответчик указывает, что на участке расположены объекты недвижимости, возведенные в установленном законом порядке, ответчик имеет право пользоваться спорным участком с учетом требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в здании торгового комплекса находятся 44 арендатора, поэтому требования предъявлены к ненадлежащему ответчику.

Определением от 19.01.2010 к производству суда принято встречное исковое заявление о признании договора аренды от 11.03.2005 № 04-ЗК00263 действующим, а государственную регистрацию прекращения права аренды недействительной; признании права собственности Общества на линейно протяженные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке зоны 8, кадастровый номер 78:5214:1011, по адресу: Санкт-Петербург, Светлановский пр., участок 11 (угол ул. Академика Байкова), а именно: водопроводную магистраль 1998 года постройки, протяженностью 25,08 п.м., местоположением от ввода до колодца № 236; хозяйственно-бытовую канализационную сеть, 1998 года постройки, протяженностью 53,82 п.м., местоположением от ввода до колодца № 221 с врезкой в существующую канализацию; кабельную линию, 2005 года постройки, протяженностью 460 п.м., местоположением от ТП № 2524 до ВРУ-1. (с учетом уточнений, принятых судом 18.02.2010).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее – УФРС).

В отзыве на встречный иск КУГИ указывает, что пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе возводить на земельном участке объекты недвижимого имущества, разрешения на строительство объектов не выдавалось.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве. Представитель ответчика представил дополнительные документы, возражения на отзыв истца на встречное исковое заявление, а также поддержал встречные исковые требования.

Представитель УФРС поддержал позицию, изложенную КУГИ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав стороны и третье лицо, суд установил следующее.

Между КУГИ (арендодатель) и ЗАО «Арсеналы Руси» (арендатор) заключен договор от 11.03.2005 № 04-ЗК00263, согласно которому арендатору передан на условиях аренды земельный участок зона 8, кадастровый номер 78:5214:1011, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Светлановский пр., участок 11 (угол улицы Академика Байкова), площадью 19 330 кв. м, для использования под автостоянку, павильон по установке автосигнализации, комплекс мелкорозничной торговли, павильон по техосмотру автотранспорта, в соответствии с ведомостью инвентаризации ГУИОН от 11.02.2005 № 0036-05/1.

Пунктом 3.1 договора установлено, что договор действует по 31 октября 2007 года и вступает в силу с момента его регистрации. Договор зарегистрирован в ЕГРП 31.08.2005.

Уведомлением от 06.08.2008 № 1866, направленным в адрес ответчика и полученным 05.09.2008, КУГИ отказался от договора аренды от 11.03.2005, продленного на неопределенный срок, на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложил в срок до 06.11.1008 освободить участок и передать его представителю КУГИ.

Прекращение аренды зарегистрировано 01.12.2008, что подтверждается уведомлением УФРС № 6330473 (№ 78-78-01/0650/2008-017).

Согласно акту проверки функционального использования земельного участка от 30.07.2009 земельный участок по указанному выше адресу используется под автостоянку ЗАО «Арсеналы Руси», что не оспаривается ответчиком.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 4.3.10 договора аренды от 11.03.2005 после окончания срока действия договора арендатор обязан передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, оговоренного в разделе 2 договора. Согласно разделу 2 договора на участке зданий, сооружений, коммуникаций, в том числе подземных, не имеется; арендатор не вправе без согласия арендодателя возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества. Пунктом 7.5 договора установлено, что в случае, если после окончания действия договора стороны не заключили договор на новый срок, арендатор обязан освободить или обеспечить освобождение участка от любого имущества, размещенного на участке во время действия договора или предшествующих ему договоров аренды участка.

Поскольку ответчиком не представлено в материалы дела документов, свидетельствующих о возврате земельного участка арендодателю в порядке, предусмотренном пунктом 7.5. договора, договор аренды от 11.03.2005 прекращен в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 450, статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовых оснований для использования участка у ответчика не имеется, исковые требования КУГИ подлежат удовлетворению.

Требование ЗАО «Арсеналы Руси» о признании права собственности на объекты инженерной инфраструктуры как объекты недвижимости судом отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно статье 219 Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Условиями договора аренды от 11.03.2005 № 04-ЗК00263 ЗАО «Арсеналы Руси» не предоставлено право на возведение объектов недвижимого имущества, в том числе подземных коммуникаций. Договоры аренды от 15.07.1996 № 04/зк-00263 и от 01.08.2001 № 04-ЗК00263 также не предусматривали право Общества на возведение объектов недвижимости – коммуникаций, в том числе подземных (пункты 1.1, 2.1, 2.2 договора). Указанные договоры являлись краткосрочными.

На момент заключения договоров аренды 1996, 2001 годов порядок предоставления земельных участков (зданий, сооружений), находившихся в распоряжении Санкт-Петербурга, для капитального строительства (реконструкции) регламентировался Законом Санкт-Петербурга от 30.07.1998 № 191-35 «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга», распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.1994 № 585-р. Согласно данным нормативным правовым актам разрешением на строительство как административным актом уполномоченного органа государственной власти, санкционирующим градостроительную деятельность определенного лица на конкретной территории, являлось распоряжение губернатора Санкт-Петербурга о предоставлении объекта недвижимости на инвестиционных условиях. Согласие собственника участка выражалось путем заключения застройщиком с КУГИ договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Следовательно, земельный участок, на котором расположены спорные коммуникации, и находящийся в государственной собственности, не предоставлялся под строительство (реконструкцию) объектов недвижимости.

Представленные в материалы дела технические условия на присоединение к системам коммунального водоснабжения и канализации, разрешения ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», акты технического освидетельствования водопроводного ввода ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», допуска в эксплуатацию электроустановки, разграничения принадлежности по сетям канализации, подтверждают право ответчика на заключение договоров водоснабжения, электроснабжения и соответствие инженерных коммуникаций техническим требованиям, а не строительство данных объектов в качестве объектов недвижимости.

Учитывая, что договор аренды в установленном законом порядке прекращен, оснований для удовлетворения встречного иска в части признания договора аренды действующим, а государственной регистрации прекращения аренды недействительной, не имеется.

Наличие на арендуемом участке объектов инженерной инфраструктуры не препятствует выселению ответчика с земельного участка с учетом положений пункта 7.5 договора аренды.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

выселить закрытое акционерное общество «Арсеналы Руси» с земельного участка зона 8, кадастровый номер 78:5214:1011, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Светлановский пр., участок 11 (угол улицы Академика Байкова), площадью 19 330 кв. м.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Арсеналы Руси» в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 2000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Ракчеева М.А.