Гражданский кодекс часть 1

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление №12" (адрес: 187555, Россия, Тихвин, Ленинградская область, Советская,38,к.12, ОГРН: <***>);

ответчики: 1) Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: 190000, Россия, <...>, ОГРН: <***>);

2) Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (Санкт-Петербург, Смольный, д.6)

о признании торгов недействительными, взыскании неосновательного обогащения, процентов

при участии

- от истца: представитель ФИО1, по доверенности от 29.08.2013

- от ответчика: 1) представитель ФИО2, по доверенности от 07.12.2012

2) представитель ФИО3, по доверенности от 29.12.2012

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление №12" обратилось в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" о признании недействительными торгов от 17.07.2013 в форме аукциона на право заключения договора аренды на инвестиционных условиях земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, пр. Маршала Блюхера, участок 18 (западнее пересечения с Лабораторной ул.), площадью 3942 кв.м., кадастровый номер 78:10:5123:38, взыскании неосновательного обогащения в размере 16 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные за период с 13.07.2013 по 02.09.2013 в размере 187 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, рассчитанные на сумму долга в соответствии со ст. 395 ГК РФ, за период с 03.09.2013 по день фактической уплаты задолженности, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления настоящего искового заявления (8,25%).

Протокольным определением от 18.12.2013 по ходатайству истца к участию в деле в качестве второго ответчика привлечет Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. Рассмотрение дела начато с самого начала.

Истец поддержал свои требования в полном объеме.

Представитель Открытого акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что Фонд имущества является ненадлежащим ответчиком по делу поскольку не приобрел и не сберег имущество за счет истца, денежные средства, внесенные заявителем в качестве задатка, перечислены в бюджет Санкт-Петербурга, истцом не доказано существенных нарушений при проведении торгов, которые могли бы является основанием для признания аукциона недействительным.

КУГИ Санкт-Петербурга возражал против удовлетворения заявления, в обоснование возражений указывал на то, что нарушения в процедуры проведения торгов не доказаны, извещение о проведении аукциона в силу пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ содержало сведения о существенных условиях договора.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее:

Из материалов дела видно, что 07.06.2013 года в журнале «Официальный бюллетень «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга» ОАО«Фонд имущества Санкт-Петербурга» во исполнение Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.05.2013 № 330 «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенным паркингом по адресу: Калининский район, пр. Маршала Блюхера, участок 18 (западнее пересечения с Лабораторной ул.)» (далее - Постановление Правительства СПб № 330), было размещено извещение о проведении торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Согласно размещенной информации, организатором торгов, проводимых в форме аукциона, открытого по составу участников и открытого по форме подачи предложения по цене (далее - «Торги» или «Аукцион») выступал Ответчик, арендодателем - Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

Предметом Аукциона являлось право аренды земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, пр. Маршала Блюхера, участок 18 (западнее пересечения с Лабораторной ул.), площадью 3 942 кв. м, кадастровый номер 78:10:5123:38, разрешённое использование: для размещения жилого дома (жилых домов) (далее -Земельный участок).

Извещение о проведении Аукциона содержало ссылку на Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 05.07.2005 № 235-р «Об утверждении примерных форм инвестиционного договора и договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях» (далее - Распоряжение КУГИ СПб № 235-р), как на источник сведений об условиях договора аренды. К извещению о проведении Аукциона прилагалась форма договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, утвержденная Распоряжением КУГИ СПб № 235-р.

В пункте 4.3. прилагаемого к извещению о проведении Аукциона договора аренды содержались сведения о порядке перечисления арендной платы, согласно которым инвестор вправе выбрать один из следующих вариантов выплаты денежных средств:

- Единовременно в месячный срок с момента заключения договора.

- Поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца отачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года -не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга. При этом арендатор вправе в течение действия Договора единовременно и досрочно выплатить оставшуюся часть денежной суммы.

Согласно извещению о проведении аукциона размер задатка был установлен в сумме 16 000 000 руб. В соответствии с платежным поручением № 30 от 12.07.2013 сумма задатка была перечислена истцом в установленном порядке на счет Фонда имущества.

По результатам проведенных 17.07.2013 торгов победителем Аукциона признано Общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 12», как участник, предложивший наибольшую величину арендной платы за земельный участок на срок проектирования и строительства.

Судом установлено, что постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.05.2013 № 356 (вступило в силу 03.06.2013) внесены изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 № 275 «О прядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» в части порядка перечисления арендной платы. В новой редакции предусмотрено, что денежные средства, подлежащие перечислению инвестором, перечисляются в месячный срок после заключения инвестиционного договора или договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях единовременно и в объеме 50 процентов от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению инвестором, поквартально, равными долями, в течение срока строительства. В ранее действующей редакции предусматривалась оплата по выбору арендатора6 либо в полном объеме в месячный срок со дня заключения договора, либо квартально, равными долями, в течение срока проектирования и строительства.

Из материалов дела видно, что после проведения торгов КУГИ направил в адрес Общества для подписания договор аренды на инвестиционных условиях, предусматривающий порядок перечисления арендной платы в соответствии с постановлением № 275 (в редакции постановления № 356 от 29.05.2013).

ООО СМУ № 12» в свою очередь указывало на обязанность подписания договора в соответствии с примерной формой договора аренды на условиях, утвержденной распоряжением КУГИ от 05.07.2005 № 235-р, опубликованный в информационном сообщении о проведении торгов, о чем направило в адрес КУГИ протокол разногласий от 05.08.2013.

Письмом от 23.08.2013 № 4086 Комитет на обращения Общества сообщил о невозможности заключения договора в редакции, предложенной истцом, и расценил неподписание заявителем договора в предложенной редакции как отказ о его заключения.

Истец, ссылаясь на проведение торгов с нарушением действующего законодательства и обязанность ответчика возвратить денежные средства, полученные в качестве задатка. Обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В соответствии с п.1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 5 информационного письма от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее -Информационное письмо от 22.12.2005 N 101), основанием для признания торгов недействительными могут выступать лишь существенные нарушения процедуры (правил) их проведения, установленной законом, и только те нарушения, которые могли привести к неправильному определению результатов торгов.

В качестве основания для признания торгов недействительными Истец указывает на то, что форма договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях не соответствует постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 15 марта 2005 года № 275 «О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с законом Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее - постановление Правительства Санкт-Петербурга № 275).

Данное обстоятельство, по мнению Истца, свидетельствует о нарушении Фондом имущества положений пп. 9 п. 10 ст. 38.1. ЗК РФ о необходимости отражения в информационном сообщении о проведении торгов всех существенных условий договора. С данным доводом Истца нельзя согласиться в связи со следующим.

Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В соответствии с ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка.

Кроме того, п. 1 ст. 614 ГК РФ устанавливает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Наличие в действующем законодательстве восполнительной нормы относительно порядка внесения арендной платы также свидетельствует о том, что порядок внесения арендной платы действующим законодательством к числу существенных условий договора аренды земельного участка не относится. Действующее законодательство Санкт-Петербурга также не дает оснований считать порядок внесения арендной платы по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях существенным условием такого договора.

Судом установлено, что опубликованное извещение о проведении аукциона соответствовало статье 448 ГК РФ и силу пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ содержало сведения о существенных условиях договора. Доказательств, подтверждающих наличие иных нарушений процедуры аукциона, истцом не доказано, в связи с чем оснований для признания торгов недействительными у суда не имеется.

Из материалов дела видно, что Фонд имущества осуществляет деятельность по организации и проведению торгов на право заключения договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11 июля 2005 года № 1002 «О создании открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга», договора поручения от 20 апреля 2010 года № Фао-238/2010, заключенного между Фондом имущества и Комитетом, а также доверенности от 27 мая 2013 года № 12337-42. Таким образом, Фонд имущества выступает в качестве представителя Комитета в отношениях, связанных с реализацией имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, и обязан действовать в соответствии с указаниями доверителя. С учетом изложенного, Фонд имущества, является представителем Комитета в отношениях, связанных с реализацией имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга.

Судом установлено, что поступивший от истца задаток в сумме 16 000 000 руб. был перечислен в бюджет Санкт-Петербурга платежным поручением от 19.07.2013 № 3602, следовательно, Фонд имущества не может быть признан надлежащим ответчиком по требованию о взыскании денежных средств, в связи с тем, что пользование денежными средствами, перечисленными Обществом в качестве задатка, он не осуществлял, а значит, не приобрел и не сберег имущество за счет истца. Основанием для принятия задатка от истца послужил факт проведения торгов, а также заявка Общества, выразившего желание участвовать в них.

Таким образом, требование о взыскании неосновательного обогащения и процентов, предъявленное к ОАО «Фонд имущества» Санкт-Петербурга, удовлетворено быть не может.

Вместе с тем, арбитражный суд полагает, что КУГИ Санкт-Петербурга обязан возвратить истцу денежные средства в сумме 16 000 000 руб., а также возместить проценты за пользование чужими денежными средствами по следующим основаниям:

Судом установлено, что порядок осуществления платежей по инвестиционным договорам в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга устанавливался в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 275 от 15.03.2005 и до внесения изменений в указанное постановление предусматривал оплату по выбору арендатора: либо в полном объеме в месячный срок со дня заключения договора, либо поквартально, равными долями, в течение срока проектирования и строительства (п. 1.3. постановления Правительства Санкт-Петербурга № 275).

Распоряжением Комитета № 235-р «Об утверждении примерных форм инвестиционного договора и договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях» (далее - распоряжение Комитета № 235-р) была утверждена примерная форма договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, которая и была приложена, а также опубликована к извещению о проведении аукциона

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29 мая 2013 года № 356 «О внесении изменений в постановления правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 № 275, от 26.11.2009 № 1379, от 30.12.2010 № 1813» порядок перечисления арендной платы был изменен. В новой редакции п. 1.3. постановления предусматривается перечисление денежных средств в объеме 50 процентов от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению инвестором, в месячный срок после заключения инвестиционного договора или договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях единовременно и в объеме 50 процентов от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению инвестором, поквартально, равными долями, в течение срока строительства.

В распоряжение Комитета 235-р, в соответствии с которым Фондом имущества была опубликована примерная форма договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, указанные изменения на момент публикации информационного сообщения (07 июня 2013 года) внесены не были. Данные изменения были внесены в распоряжение Комитета № 235-р уже после проведения торгов распоряжением Комитета от 12 сентября 2013 года № 100-р.

При этом каких либо указаний от Комитета относительно опубликования формы договора аренды, отличной от формы утвержденной Распоряжением № 235-р в редакции, действовавшей на момент публикации информационного сообщения, в Фонд имущества от Комитет не поступало.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что в соответствии извещением о проведении аукциона победитель торгов признается участник, предложивший наибольшую величину арендной платы за земельный участок. Протокол о результатах торгов с момента его утверждения организатором аукциона приобретает юридическую силу и является документом, удостоверяющим право победителя на заключением с Управлением (агентством) недвижимого имущества Калининского района Санкт-Петербурга.

Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях заключается не позднее 15 дней с даты подведения итогов аукциона, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте в соответствии с примерной формой, утвержденной распоряжением КУГИ Санкт-Петербург от 05.07.2005 № 235-р.

Судом установлено, что 30.07.2013 КУГИ представил на подписание Обществу договор аренды земельного участка, содержащий иные условия относительно порядка внесения арендной платы, чем были предусмотрены в извещении о проведении аукциона, тем самым уклонившись от заключения договора по той форме, которая прилагалась к извещению о проведении аукциона, что также подтверждается ответом КУГИ в адрес заявителя от 23.08.2013.

В данном случае, отказ Комитета заключить договор на условиях проекта, размещенного в официальном бюллетене «Вестник Фонд имущества Санкт-Петербурга» свидетельствует о нарушении прав Общества. Поскольку в представленном ранее проекте договора перечисление арендной паты предусматривалось поквартально, равными долями в течение срока проектирования и строительства, без начисления процентов. Заявитель обязан был оплатить арендную плату в сумме 145 000 000 руб., т.е. сумму, указанную в качестве платы за земельный участок на аукционе.

В договоре, направленном КУГИ Обществу для подписания перечисление арендной платы предусмотрено следующим образом: 50% -единовременно в течение месяца после заключения договора, а 50%-поквартально, равными долями в течение срока строительства с начислением процентов по ставке рефинансирования ( п.4.3.1 договора). При этом согласно приложению № 5 е договору Обществу надлежало оплатить арендную плату в общей сумме в размере 155549262 руб. 17 коп., т.е. больше той суммы, которая ранее была предложена ответчиком на аукционе, при чем 72500 000 руб. следовало уплатить единовременно.

Как пояснил истец в судебном заседании, поскольку предложения по цене формировалось Обществом исходя из информации, содержащейся в извещении о проведении аукциона, в том числе относительно перечисления арендной платы, порядке перечисления, заявитель сделал свое предложение с учетом того, что ему будет предоставлена рассрочка на период проектирования и строительства и он сможет осуществлять выплаты поквартально, равными долями от установленной суммы, что не было учтено в проекте договора, предложенной КУГИ.

С учетом изложенного, арбитражный суд расценивает вышеуказанные действия Комитета как уклонение от заключения договора на условиях, соответствующих той форме, которая была заявлена на аукционе. При таких обстоятельствах, денежные средства в размере 16 000 000 руб., перечисленные Обществом в качестве задатка, которые впоследствии должны были быть зачтены в счет суммы первого арендного платежа по договору (п.4.6), подлежат взысканию с КУГИ в пользу Общества на основании статьи 1102 Гражданского кодекса РФ.

В данном случае требования истца заявлены к КУГИ, осуществляющему полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности и расположенными на территории Санкт-Петербурга, а также полномочия главного распорядителя средств бюджета Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 3.21, 3.22 Положения КУГИ Санкт-Петербурга. Денежные средства в размере 16 000 000 руб. в соответствии с платежным поручением № 3602 от 19.07.2013 Фондом имущества перечислены в бюджет Санкт-Петербурга.

Таким образом, именно КУГИ в рассматриваемом случае является приобретателем неосновательно полученного.

Арбитражный суд также считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, арбитражный суд не может признать обоснованным период взыскания, указанный Обществом в исковом заявлении. Согласно расчету истца проценты начислены им за период с 13.07.2013 по 02.09.2013, учитывая внесение задатка 12.07.2013.

Учитывая, что Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях должен был быть заключен позднее 15 дней с даты подведения итогов аукциона (протокол подведения итогов аукциона датирован 17.07.2013), проценты подлежат взысканию за период с 02.08.2013-02.09.2013 и составят 113 666 руб. 66 коп.

Требование истца о взыскании с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №12» процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, рассчитанные на сумму долга в соответствии со ст. 395 ГК РФ, за период с 03.09.2013 по день фактической уплаты задолженности, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления настоящего искового заявления (8,25%) подлежит удовлетворению на основании пункта 3 стать 395 Гражданского кодекса РФ.

Оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Комитет финансов Санкт-Петербурга арбитражный суд не усматривает.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Таким образом, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, привлекаются арбитражным судом к участию в деле, если судебный акт, которым закончится рассмотрение дела в суде первой инстанции, может быть принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Рассмотрев доводы, изложенные в ходатайстве, арбитражный суд считает, что принятие решения по рассматриваемому делу не может повлиять на права и обязанности Комитета финансов.

Предметом иска по настоящему делу является требование о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, участником названных правоотношений, сложившихся между истцом и ответчиком, указанное лицо не является.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 51, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №12» неосновательное обогащение в размере 16 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.08.2013-02.09.2013 в размере 113 666 руб. 66 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 103 464 руб. 14 коп.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №12» проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, рассчитанные на сумму долга в соответствии со ст. 395 ГК РФ, за период с 03.09.2013 по день фактической уплаты задолженности, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления настоящего искового заявления (8,25%),

В иске к Открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» отказать.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении ходатайства Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета финансов Санкт-Петербурга отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.