Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «А-3» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГЕРАД» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилого здания от 01 января 1996 года и выселении ответчика из здания расположенного по адресу <...>, литер В (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, заявленного в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью «Радуга-1» (далее – третье лицо, ООО «Рабдуга-1»).

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования и пояснил, что ответчиком при исполнении договора аренды от 01.01.1996 допущены многочисленные нарушения обязательств по содержанию здания, расположенного по адресу <...>, литер В. По мнению истца, ответчик использовал часть здания не по целевому назначению, разместив в нем офисные помещения, а кроме этого не обеспечил противопожарную безопасность здания, произвел самовольные перепланировки и реконструкцию здания, не согласованные с собственником здания и компетентными органами, не обеспечил соблюдение санитарных норм, не исполнял надлежащим образом обязанности по осуществлению текущего ремонта здания, что повлекло существенное ухудшение его состояния.

Третье лицо поддержало требования истца и доводы, изложенные в иске.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие существенных нарушений при использовании здания в соответствии с договором аренды от 01.01.1996. В частности, ответчик ссылался на использование здания исключительно для размещения магазинов и кафе, что не противоречит целям аренды, ответчик обеспечивал надлежащее техническое состояние здания, наличие пожарной сигнализации. Наличие незначительных нарушений требований противопожарной безопасности и санитарных норм не являются достаточным основанием для расторжения договора. Также, по мнению ответчика, истец не предоставил ему срок для добровольного устранения нарушений перед обращением в суд.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает требования истца обоснованными, а иск подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями и существенно ухудшает состояние имущества.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, 01.01.1996 между ООО «Радуга-1» и гражданином ФИО6 был заключен договор аренды нежилого здания общей площадью 361,7 кв.м., расположенного по адресу <...>, литер В. По условиям этого договора ООО «Радуга-1» предоставило принадлежащее ему здание гражданину ФИО6 во временное владение и пользование на срок 20 лет, исчисляемый с момента передачи здания по акту приема-передачи от 01 июля 1997 года. 28 ноября 1997 года между ООО «Радуга-1», ФИО6 и ответчиком было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору аренды от 01.01.1996, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору перешли к ответчику.

Права арендодателя перешли к истцу в соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ, в связи с приобретением права собственности на здание на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 03.02.2011, заключенного с ООО «Радуга-1», что подтверждается свидетельством о праве на собственность №78-78-41/051/2011-254 от 25.02.2013.

По условиям договора аренды от 01.01.1996., здание передается арендатору для его использования под магазин (п. 1.4.). Пунктом 5.2. договора на арендатора возложены следующие обязанности: использовать здание в соответствии с его назначением, содержать здание в исправности и надлежащем санитарном состоянии, не допускать ухудшения здания, производить текущий ремонт здания, нести ответственность за противопожарную безопасность здания.

Как видно из имеющегося в материалах дела протокола осмотра доказательств от 22.04.2013, составленного нотариусом ФИО7, 22.04.2013 в присутствии представителей истца и ответчика, а также специалистов ООО «Европейский центр судебных экспертов» было произведено обследование здания, расположенного по адресу <...>, литер В, с целью проверки исполнения ответчиком обязательств по договору аренды от 01.01.1996.

По результатам обследования здания, специалистами ООО «Европейский центр судебных экспертов» в области строительства и пожарной безопасности было подготовлено заключение №54/25 от 22.06.2013, согласно которому техническое состояние здания является близким к предельно допустимому уровню износа. Причинами такого износа, по мнению специалистов, является следствием ненадлежащего содержания объекта (не проведение своевременных текущих ремонтов). Также специалисты установили наличие многочисленных нарушений требований противопожарной безопасности. Специалистами было установлено наличие незаконных перепланировок здания.

Названые обстоятельства послужили основанием для обращения истца с требованием к ответчику об устранении выявленных нарушений и надлежащем исполнении обязанностей по договору аренды от 01.01.1996.

08.08.2013 истец направил в адрес ответчика с требование от 07.07.2013 №005/А, в котором потребовал устранить выявленные недостатки в эксплуатации здания, согласовав с истцом произведенные перепланировки, обеспечить соблюдение требований противопожарной безопасности и проведение текущего ремонта здания, либо расторгнуть договор аренды от 01.01.1996 в срок до 26.08.2013г. В требовании также содержалось предложение ответчику согласовать с истцом срок устранения недостатков, в случае недостаточности предложенного времени. Требование было направлено в адрес ответчика курьерской службой, однако ответчик от получения требования уклонился, что следует из имеющегося в материалах дела уведомления курьерской службы ЗАО «ДХЛ Интернешнл» от 08.08.2013.

27.08.2013г. ответчику было вручено требование истца о расторжении договора и освобождении здания в течении трех дней с даты получения требования. Ответа на требование со стороны ответчика не последовало.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает доказанным факт пользования зданием с существенными нарушениями условий договора.

Как видно из материалов дела, представители ответчика были заблаговременно извещены об обследовании здания 22.04.2013. Обследование проводилось с участием представителей ответчика, что подтверждается имеющимся в материалах дела протоколом осмотра доказательств, составленном нотариусом. Выводы содержащиеся в заключении специалистов ООО «Европейский центр судебных экспертов» №54/25 от 22.06.2013. обоснованы проведенным исследованием, что отражено в исследовательской части заключения, квалификация специалистов и наличие у них познаний в области предмета исследования подтверждены соответствующим дипломом, квалификационным свидетельством и опытом работы 18 лет (эксперт по пожарной безопасности) и 25 лет (эксперт в области строительства). Учитывая изложенное, заключение №54/25 от 22.06.2013 отвечает требованию достоверности и принимается судом в качестве допустимого доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта №325-13 от 03.06.2013, представленное в материалы дела ответчиком не опровергает доводы истца. Вывод эксперта о том, что несущие и ограждающие конструкции здания находятся в исправном и работоспособном состоянии не противоречит выводам специалистов ООО «Европейский центр судебных экспертов» о предельно допустимом износе таких конструкций. Вывод о том, что владельцы здания следят за его техническим состоянием, поддерживая его в работоспособном состоянии не является обоснованным, поскольку в заключении эксперта отсутствует сведения о проведенном исследовании. Все обстоятельства, изложенные в исследовательской части этого заключения, носят характер общего краткого описания конструкции здания и не содержит сведений о методике исследования, обследовании состояния отдельных конструктивных элементов здания. Вывод о принятии владельцами мер по поддержанию надлежащего технического состояния является голословным, не подтвержден документами или сведениями, полученными при обследовании здания (единственным документом, на основании которого проводилось исследование является технический паспорт здания по состоянию на 11.09.2009, составленный ГУП «ГУИОН» - ПИБ Кировского района).

При этом суд также отмечает, что осмотр здания, послуживший основанием для составления заключения эксперта №325-13 от 03.06.2013, проводился без вызова и присутствия представителей истца, что дает основание относится к этому доказательству критически.

Никаких иных доказательств, подтверждающие осуществление ответчиком работ по текущему ремонту в период действия договора аренды здания в материалы дела не представлено.

Также, ответчиком не опровергнуты обстоятельства, свидетельствующие о многочисленных нарушениях требований противопожарной безопасности, установленные специалистами ООО «Европейский центр судебных экспертов» №54/25 от 22.06.2013 и в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств устранения всех выявленных нарушений в разумный срок. Представленная ответчиком исполнительная документация, подтверждающая монтаж пожарной сигнализации (акт об окончании монтажных работ от 06.11.2013, акт об окончании пуско-наладочных работ от 07.11.2013, акт о приемке технических средств АПС в эксплуатацию от 08.11.2013, акт о проведении входного контроля от 28.10.2013) не является доказательством эксплуатации здания с соблюдением требований об обеспечении пожарной безопасности, поскольку лишь подтверждает факт наличия нарушений в этой сфере, а также свидетельствует о том, что ответчик приступил к устранению существующих нарушений лишь после поступления иска в арбитражный суд. Кроме того, отсутствие пожарной сигнализации является лишь одним из 15 выявленных нарушений требований противопожарной безопасности.

Представленный в материалы дела акт проверки соблюдения требований пожарной безопасности №2-3-802 от 18.12.2013 не свидетельствует об устранении ответчиком нарушений требований пожарной безопасности в разумный срок.

Никаких иных доказательств, подтверждающих устранение нарушений требований пожарной безопасности, выявленных при осмотре здания 22 апреля 2013г., в материалах дела не имеется.

Суд считает обоснованными и доводы истца об осуществлении ответчиком незаконных перепланировок здания.

В материалах дела имеются кадастровый паспорт здания от 11.09.2009, а также поэтажный план здания, составленный ГУП «ГУИОН» - ПИБ Кировского район. Поэтажный план здания содержит отметки о выявленных ГУП «ГУИОН» перепланировках, датированных 11.09.2009 и 26.10.2011, и отсутствии актов приемки в эксплуатацию. Помимо этого, в пункте 1.9 кадастрового паспорта здания от 11.09.2009г. указано, что в здании выполнены перепланировка. Ранее значилась площадь 363,5 кв.м., наружные границы объекта изменились. В пункте 1.3. кадастрового паспорта указано площадь 340,7 кв.м.

Генеральный директор ответчика ФИО4, участвовавший в судебном заседании 04.12.2013 пояснил, что в здании осуществлялись перепланировки в форме переноса гипсокартонных перегородок, а также устроен дополнительный оконный проем и дополнительный вход в здание. При этом доказательства согласования произведенных перепланировок с истцом и компетентными органами, подготовки проектов реконструкции и перепланировки.

В соответствии с Положением о районной межведомственной комиссии, утвержденным постановлением правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 N 112, к полномочиям районной межведомственной комиссии относится в том числе согласование проектов на перепланировку нежилых помещений без изменения их назначения, если при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания, а также приемка таких объектов в эксплуатацию (пункты 2.1.6.6., 2.1.7.).

Как следует из пункта 14 статьи 1 ГСК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

По смыслу пункта 7 статьи 51 ГСК РФ реконструкция производится на основании разрешения на строительство.

Изменение общей площади здания, а также устройство в капитальных стенах дополнительных оконных и дверных проемов является реконструкцией, требующей согласования в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Следовательно, ответчику, как фактическому владельцу здания, необходимо было согласовать с компетентными органами, как произведенные перепланировки, так и реконструкцию здания.

Представленный в материалы дела акт инженерно-строительной межведомственной комиссии администрации Кировского района Санкт-Петербурга от 26.08.2011 о приемке в эксплуатацию нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, бульвар Новаторов, д.98, лит. В не может быть признан надлежащим доказательством согласования перепланировки и реконструкции здания, поскольку в этом акте не указан перечень произведенных работ, а имеется лишь указание на установку не поименованного оборудования, акт не подписан генеральным директором ООО «Радуга-1» ФИО8 Разработанный и согласованный проект перепланировки и реконструкции в материалы дела не представлен, не представлено и доказательств приемки работ по перепланировке и реконструкции здания и согласия ООО «Радуга-1» на выполнение этих работ.

Довод генерального директора ответчика о том, что работы по перепланировке и реконструкции выполнялись в 2011 году по указанию ООО «Радуга-1», от имени которого действовала генеральный директор ФИО9, противоречит материалам дела, поскольку согласно имеющемуся в материалах дела протоколу внеочередного общего собрания участников ООО «Радуга-1» от 09.06.2009 с указанной даты на должность генерального директора избран ФИО8. Законность решения о назначении ФИО8 установлена вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.12.2009 по делу №А56-59220/2009. При таких обстоятельствах, ФИО9 с 09 июня 2009 года не обладала полномочиями генерального директора и не обладала правом распоряжаться принадлежавшим ООО «Радуга-1» зданием, в том числе была не вправе давать в 2011 году согласие на перепланировку и реконструкцию здания, проводить проектные и строительные работы.

Имеющееся в материалах дела письмо Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 20.06.2011 также не подтверждает законность произведенных в здании перепланировок и реконструкций. Как следует из этого письма, Комитет разрешил разработку проекта устройства двух входов и оконного проема на фасадах здания. Однако в этом письме прямо указано, что требуется согласование проекта работ, а само письмо не является основанием для начала производства строительных работ.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованным довод истца о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, а также требований законодательства при выполнении перепланировок и реконструкции здания.

Помимо изложенного, в материалах дела имеется заключение специалиста ООО «Европейский центр судебных экспертов» от 27.09.2013, из которого следует, что при использовании здания ответчик допустил многочисленные нарушения требований санитарно-эпидемиологических норм и правил. Наличие таких нарушений не было опровергнуто ответчиком, также в материалах дела не имеется доказательств устранения этих нарушений.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд находит обоснованными доводы о наличии совокупности существенных нарушений условий договора аренды, допущенных ответчиком и существенном ухудшении состояния здания, что является достаточным основанием для расторжения договора и выселения ответчика из занимаемого здания.

В связи с удовлетворением заявленных требований в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взысканию с ответчика в пользу истца подлежат судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 000 руб.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Расторгнуть договора аренды нежилого здания от 01.01.1996 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «А-3» и обществом с ограниченной ответственностью «ГЕРАД».
Выселить общество с ограниченной ответственностью «ГЕРАД» из здания, расположенного по адресу: <...>, литер В.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГЕРАД» в пользу общество с ограниченной ответственностью «А-3» 8 000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.